Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить условия и состав участников в договоре ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При оформлении ипотеки на покупку жилья в браке, возникает вопрос — кто станет собственником квартиры? В такой ситуации, собственником будет тот, кто является заемщиком по ипотеке. То есть, если ипотека оформлена на мужа, то он будет являться собственником квартиры.
Когда возникает необходимость переоформить ипотеку на другого человека
Рассмотрим подробнее причины для смены заемщика и то, как осуществляется перевод кредита в различных случаях:
-
Ухудшение материального состояния. Финансовая ситуация в семье за несколько лет может измениться как в лучшую, так и в худшую сторону. В последнем случае банк предложит рефинансирование займа с целью снизить нагрузку на семейный бюджет с продлением срока кредитования. Также можно перезаключить кредитный договор с платежеспособным родственником.
-
Смена семейного статуса. Необходимость переоформления ипотечного кредита возникает в связи с разводом и необходимостью передать кредитные обязательства одному из супругов. Банк одобрит сделку, если соискатель подтвердит финансовую состоятельность.
-
Смена кредитного учреждения. При обнаружении более выгодной программы с комфортным графиком выплат переоформить ипотеку можно даже без согласия банка. Заемщик заключает другой договор и гасит старый кредит. Насколько окажется выгодной такая перемена, нужно продумать. При переоформлении могут взять комиссию за саму сделку и страхование.
-
Смерть заемщика. В этой ситуации умерший исключается из сделки, а его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. В некоторых случаях требуется решение суда для определения стороны, которая получит наследство.
Можно ли прописать в ипотечную квартиру мужа
Владение квартирой, купленной в ипотеку, является совместным до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Часто возникает вопрос, можно ли прописать в такую квартиру другого человека, например, жену.
Возможность прописки в ипотечную квартиру зависит от того, разделен ли кредитный договор между супругами. Если только один из супругов является заемщиком, то прописать другого человека в квартиру нельзя.
В случае, когда ипотека оформлена на супругов совместно, у них есть право распоряжаться квартирой в равных долях. Так, если муж и жена находятся в официальном браке, то жена может быть прописана в этой квартире, и это не требует дополнительных документов или разрешений.
Однако, если муж и жена не состоят в официальном браке, то для прописки одного из них в квартире понадобится согласие другого. В случае если кредит оформлен только на одного из них, то для прописки другого понадобится дополнительный договор и согласие банка.
Что происходит с ипотекой при смерти заемщика?
Смерть заемщика – это очень серьезный повод задуматься о судьбе ипотеки. Для семьи это может быть весьма сложное время, и финансовая неустойка только добавляет проблем. Однако законодательство России содержит положения, которые регулируют ситуацию с ипотекой при смерти заемщика, защищая права и интересы близких.
Если заемщик умер, с ипотекой происходит следующее:
- Кредитор обязан уведомить семью заемщика о возможности применения механизмов, которые предусмотрены федеральными законами в случае смерти заемщика;
- Банк анализирует общую ситуацию и решает возможность того, чтобы оставить ипотеку в той же форме;
- Если решение оставить ипотеку без изменений было принято, то семья заемщика должна будет продолжать выплачивать кредит без изменения графика и сумм;
- Если банк считает, что выплата кредита должна быть приостановлена перед тем, как ждать, пока семья займется выплатой, то это приобретает статус модификации ипотеки;
- Если кредитор решает, что выплата ипотеки должна быть прекращена полностью и недвижимость должна быть продана, то это может приобрести статус ликвидации ипотеки.
Несмотря на то, что ситуация с ипотекой при смерти заемщика серьезная, близкие могут защитить свои права и обезопасить ситуацию, используя различные правовые механизмы, предусмотренные стандартами России.
Может ли банк отказать в переоформлении
В большинстве случаев передача ипотечного кредита является чисто формальным процессом для банка. Солидарная ответственность супруга заменяется личной ответственностью, а выплаты по кредиту продолжаются. Однако эксперт банка принимает решение в каждом конкретном случае и может отказать в просьбе о пересмотре условий.
Конечно, банку выгоднее, если ипотека переходит к титульному заемщику, который уже зарекомендовал себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто удалить одного созаемщика из набора. Однако если кредит переоформляется на другого супруга, банк может потребовать новую проверку кредитоспособности.
В перерегистрации также может быть отказано, если предоставленная документация свидетельствует о неплатежеспособности клиента и его несоответствии установленным требованиям заемщика.
Еще один классический случай отказа — отсутствие у заемщика кредитной дисциплины. Если аннуитетные платежи осуществляются нерегулярно и происходят значительные задержки, вызывающие беспокойство кредитора, банк может отказаться разделить ответственность за кредит. Гораздо большая безопасность достигается, если два заемщика имеют право требовать выплаты.
В качестве меры предосторожности большинство банков включают в кредитный договор пункт о том, что обязательства супругов перед кредитором остаются неизменными после расторжения брака. .
Если оба заемщика отказываются платить, банк оставляет за собой право продать заложенное имущество, оставив недобросовестному заемщику пятак после вычета всех расходов кредитора.
Привлечение нового созаемщика, надежного с точки зрения банка, может склонить чашу весов в вашу пользу и убедить кредитные агентства в вашей надежности.
Перевод ипотеки на другого человека при расторжении брака
В ЗАГСе будущие супруги клянутся оставаться вместе до тех пор, пока смерть не разлучит их. Однако жизнь требует корректировок, и некоторые браки распадаются.
Если во время совместного проживания квартира была приобретена в ипотеку, то проблема должна быть решена путем продажи недвижимости или переписывания обязательства на одного из членов предыдущей ячейки общества.
Может ли ипотека быть передана другому лицу в случае развода? Да, при условии, что данная процедура разрешена кредитным договором.
В большинстве случаев супруги автоматически становятся созаемщиками по ипотеке. Исключение.
- Наличие брачного договора, предусматривающего право собственности на недвижимость. В этом случае после развода имущество остается у зарегистрированного владельца.
- одна из сторон не имеет российского гражданства.
Во всех остальных случаях муж и жена имеют равные права на недвижимость и несут ответственность за поддержание ипотечного договора. После развода они должны либо вместе выплатить долг и затем разделить площадь, либо пойти в банк и переписать долг.
Можно ли передать ипотеку от одного супруга к другому или от одного супруга к другому? Да!!! Процедура выполняется следующим образом.
- Обеспеченный заемщик заполняет заявление о переводе долга на другое лицо. Созаемщик делает то же самое, если хочет отказаться от своей доли собственности.
- Сотрудники банка предоставляют каждой стороне список документов, которые необходимо подготовить для получения чека.
- Бывший супруг заключает с нотариусом договор о распределении квартиры или дома. Обязательными пунктами документации являются процесс использования приобретенного кредита и график погашения.
- Договор передается кредитору для регистрации и переоформления договора займа.
- Информация о смене собственника вносится в ЕГРН и закладную.
- Новый заемщик должен закрыть полис в соответствии с требованием банка.
Можно ли переоформить ипотеку на своих родственников
Это считается самым простым способом перевода, особенно если в нем участвует самый близкий вам человек, т.е. ваш муж, жена или дети. Согласно действующему законодательству, основным поручителем является супруг/супруга.
Поскольку дом считается общей собственностью, все обязательства по кредитам, взятым в период брака, делятся между супругами. Если имеется брачный договор, то применяется соответствующее законодательство.
Ипотека выплачивается супругом, который является единственным владельцем недвижимости. Не всегда необходимо официально оформлять отношения между супругами, но желательно иметь документальное подтверждение.
Если у пары нет детей:.
- Супруги могут разделить ипотеку пополам (оставаясь совладельцами, каждый из которых имеет долю в квартире); или
- Если обе стороны согласны, один из супругов выплачивает ипотеку, а квартира переходит к другому супругу.
- Супруги могут погасить ипотеку и передать недвижимость.
- В качестве альтернативы, договор дарения может быть составлен после передачи имущества.
Можно ли купить квартиру в ипотеку у своих родителей
Купить квартиру в ипотеку у своих родителей можно, но для этого нужно соблюдать определенные правила. В первую очередь необходимо заключить договор купли-продажи, в котором будет указана цена квартиры и сроки выплаты денежных средств по ипотеке.
Для того чтобы банк одобрил ипотеку на эту квартиру, необходимо, чтобы ее качество соответствовало требованиям банка. Также стоит учитывать, что приобретая квартиру в ипотеку у родителей, вы все еще можете быть ответственны за выплату налогов и сборов на этот объект недвижимости.
Если вы решите купить квартиру в ипотеку у своих родителей, необходимо знать, что этот процесс может занять много времени и возможностей для совместного решения возникающих проблем. Все тонкости этого процесса следует уточнить у юриста или банковского специалиста.
Порядок переоформления кредита
Если вы уже выбрали, кому планируете передать обязательства по кредиту, то сперва потребуется получить в банке справку о размере задолженности и сроках ее погашения. Также в финансовой организации потребуется объяснить причины переоформления и согласовать условия кредитного договора с новым заемщиком. После получения банком согласия второй стороны, от нового исполнителя также потребуется:
- Подать заявку с приложением требующихся документов;
- Предупредить на работе, что банк может позвонить для подтверждения информации о занятости заемщика;
- Дождаться одобрения заявки. На этом этапе также могут потребоваться дополнительные документы;
- Прийти в назначенный день с предыдущим исполнителем обязательств по кредиту, подписав соглашение о замене заемщика. Если нужно — оформить страховку.
Особенности переоформления ипотеки при разводе с детьми
Заёмщику при переоформлении ипотечного займа на себя или на жену при разводе, кроме вышеупомянутого ФЗ, нужно обращаться и к Семейному кодексу (ст. 33-39, 45, 60), согласно которому защищаются не только интересы супругов, но также интересы несовершеннолетних детей.
Поскольку супруги несут общую ответственность за детей, то банк заставит их после развода погашать кредит совместно. Деление долга за ипотеку происходит в каждом случае по-разному, поскольку у всех разные доходы, обстоятельства.
Возможны следующие варианты:
- Внесение изменения в ипотечный договор и деление ответственности за погашение задолженности на установленные части по согласию супругов.
- Деление долга и квартиры согласно брачному договору или решению суда.
Ипотека может быть переоформлена только на одного из супругов, если банк удостоверится в его/её финансовой состоятельности, благонадёжности, хорошей кредитной истории.
Как переоформить ипотеку по шагам
Начальным этапом процедуры переоформления ипотеки является обращение в банк с обозначением причин принятия такого решения. Банк после ознакомления с деталями сложившейся ситуации может предложить один или несколько вариантов решения проблемы.
Переоформление ипотеки представим в виде стандартной схемы шагов после получения консультации в отношении требований и пакета бумаг. Среди них:
- Сбор и подготовка документов новым заемщиком.
- В период рассмотрения заявки и всех организационных мероприятий «старый заемщик» должен будет продолжать вносить ежемесячные платежи во избежание допущения просрочки.
- Оценка залогового имущества за счет нового клиента (данный шаг может и не потребоваться, все зависит от банка).
- Вынесение заявки по замене клиента на Кредитный комитет.
- Оформление самой сделки.
В назначенный день прежний плательщик должен будет написать заявление на досрочное погашение задолженности с помощью тех средств, который получит новый клиент. Первый получит на руки справку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. Второй – кредитный договор с графиком платежей и договор об ипотеке.
Факт нового обременения (залога жилья) обязательно потребуется зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.
На законодательном уровне четко не регламентированы основания, по которым заемщик может просить банк о переуступке своих прав и обязанностей по ипотеке третьему лицу. Как показывает практика, самыми распространенными причинами служат:
- ухудшение материального положения человека, в связи, с чем он больше не может добросовестно исполнять финансовые обязательства;
- гражданин планирует расширить жилплощадь;
- заемщик собирается уехать на постоянное место жительства в другой город или другую страну;
- супруги, которые выступают созаемщиками по ипотечному договору, разводятся, а имущество остается у одного из них;
- титульный заемщик умер.
Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение
При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.
Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст. 37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:
- продать квартиру можно только при согласии банка;
- оформить на заложенное жилье дарственную тоже можно с разрешения и согласия банка-кредитора.
Ремонт и перепланировка
Делать ремонт в своем жилье может любой собственник, в том числе и тот, который купил квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой вид ремонта делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст. 30. Главное чтобы в процессе не произошло ухудшение условий проживания и снижение первоначальной стоимости недвижимости.
К таким последствиям могу привести существенные перепланировки. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилплощадь с раздельным санузлом превратиться в квартиру-студию с бассейном. Формально – это изменение объекта залога, которое должно быть внесено в договор. Поэтому некоторые банки указывают, что изменение первоначального проекта квартиры возможно только после получения разрешений в уполномоченных органах.
На самом деле все собственники квартир обязаны для начала получить разрешение, а потом ломать стены или объединять комнаты. Но некоторые владельцы жилья пренебрегают такой последовательностью, а узаконивают уже готовые переделки. Поэтому кредиторы из-за опасения таких действий со стороны собственника прописывают в договоре пункт – получение согласия на перепланировку и от банка.
Погашение ипотеки до срока
Все заемщики по российскому законодательству наделены правом досрочно погашать кредиты, в том числе ипотечные. При досрочном погашении надо обратиться в банк, выяснить точный размер задолженности на дату внесения денег. Это важно, чтобы заем был закрыт полностью, и не осталось какой-либо даже незначительной суммы.
Не обязательно погашать досрочно всю сумму ипотеки. Можно вносить суммы больше, чем предусмотрено договором кредитования. При этом также следует предупреждать банк. Потому что без распоряжения заемщика деньги могут лежать на счете до наступления очередного срока.
Например, сумма ежемесячного платежа 20 тысяч рублей, а заемщик вносит по 30 тысяч. Автоматически со счета снимают только 20 тысяч, а остальные деньги могут лежать без пользы. Таким способом не получится уменьшить сумму процентов и снизить итоговую переплату. Поэтому так важно всегда оповещать банк, что «запасные» деньги должны быть направлены на оплату процентов или тела.
Иногда в условиях ипотечного договора может быть прописан пункт, что запрещен досрочный возврат кредита в первые полгода или год. Обратите внимания на такие ограничения. На самом деле банк не может запрещать клиентам погашать кредиты и ипотеку досрочно. Главное условие, которое обязан соблюдать заемщик – уведомление банка в течение 30 календарных дней о досрочном внесении денег. В некоторых банках или договорах можно встретить даже меньший срок в 10-15 дней.
Ипотека на двоих собственников — особенности оформления
Проблема жилья для молодежи стоит особо остро. Оформить кредит в этом случае сложнее, поскольку уровень благосостояния еще невысок. Ипотека на двоих супругов позволяет увеличить размер подтвержденного дохода за счет зарплаты созаемщиков. Можно также подключить родителей. Это соответственно повысит степень доверия к вам со стороны банков.
Выбирая поручителя вы предоставляете банку своего рода гарантию возвращения вашего долга при возникновении непредвиденных обстоятельств. Зачастую поручители не обязаны предоставлять сведения о размерах, а также источниках доходов, это помогает упростить процесс оформления кредита. Существенным минусом является сложность поиска человека, готового отвечать по вашим обязательствам. Да и банки предпочитают видеть в качестве поручителей своих постоянных клиентов.
Отвечает ипотечный менеджер агентства «М16-Недвижимость» Юлия Щеголева:
До полного погашения ипотечного займа переоформление квартиры на кого-либо из родственников невозможно, если изначально заемщиком по ипотеке выступает только один человек. В этой ситуации переоформить ипотечное жилье удастся только после полной выплаты взятого займа. Пока же заемщик, на которого оформлена ипотека и, соответственно, жилье, продолжает нести свои обязательства, ни о каком переоформлении не может быть и речи. Даже если в качестве потенциального собственника выступает родственник по первой линии.
О том, чтобы иметь в перспективе возможность переоформить ипотечную квартиру на кого-либо из родственников, необходимо позаботиться заранее. При оформлении займа указывайте такого родственника в качестве созаемщика, пусть даже обязательства по ипотеке Вы планируете нести самостоятельно. Только в случае, если родственник уже идет созаемщиком по ипотеке, квартиру удастся оформить в его собственность. Это единственная возможность для оформления ипотечной квартиры на родственника, других путей не существует.