Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Больше не надо: можно ли расторгнуть договор ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.
Как вернуть деньги после расторжения ипотеки
Насущный вопрос для заёмщиков — вернут ли деньги после отказа от ипотеки. Важно понимать, что продать залоговую квартиру по рыночной цене очень непросто. Банк заинтересован в скорейшей реализации такой недвижимости, поэтому он будет выставлять её на продажу по сниженной стоимости. Покупатели в свою очередь неохотно связываются с «проблемной» квартирой. Её продажа может затянуться, а всё это время заёмщику будет необходимо вносить платежи.
Есть и другие нюансы. Например, ежемесячный платёж включает в себя проценты за пользование кредитом и сумму, идущую на погашение основного долга. И первое время основную часть платежа составляют именно проценты, при этом основной долг уменьшается незначительно. Поэтому лучше расторгнуть договор ипотеки с банком на начальном этапе, иначе потери денег будут более ощутимыми.
Сумма возврата будет зависеть и от ситуации на рынке: если за время выплаты ипотеки недвижимость подорожает, то потери будут меньше. Но если цены пошли вниз, остаток может оказаться минимальным, а в худшем случае заёмщик ещё и останется должным банку.
После реализации недвижимости и проведения перерасчёта банк вернёт заёмщику остаток средств, внесённых в качестве первого взноса.
Как проходит процесс расторжения ипотеки?
Его особенности во многом зависят от того, заключен ли с банком договор на предоставление ипотечного займа или нет. Рассмотрим в отдельности каждый вариант.
- Договор не был заключен. В этом случае последовательность действий будет самой простой. Если вы только направили в банк заявку на получение ипотечного кредита через приложение, достаточно войти в личный кабинет и отменить ее. А когда заявку уже одобрили, возможно, потребуется приехать в банк и написать заявление. В некоторых случаях достаточно просто позвонить в финансовую организацию. Чтобы точно быть уверенным в том, что отказ одобрят, важно ознакомиться с правилами, которыми руководствуется выбранный вами банк. Они могут варьироваться, но в любом случае, если вы еще не заключили договор, отказ не приведет к материальным убыткам и не отразится на кредитной истории.
- Договор уже заключен, однако деньги еще не переведены продавцу квартиры. На данном этапе отказаться от ипотеки уже сложнее, но это все же проще, чем после перевода денег. Если средства еще не поступили на счет продавца, сделка не считается завершенной, поэтому вы имеете право выйти из нее без выплаты штрафов, избежав возникновения негативных последствий для кредитной истории. Важно как можно скорее осуществить следующие действия:
- Прийти в банк и написать официальное заявление о том, что вы отказываетесь от ипотечной сделки. К заявлению нужно приложить копию паспорта, расторгаемый договор, а также в некоторых случаях документ, подтверждающий, что вы не имеете возможности выплатить кредит. Это может быть, например, справка с места работы о снижении доходов, постановление об увольнении, справка из больницы о состоянии здоровья или свидетельство о разводе. Если заявка на регистрацию сделки еще не передавалась в Росреестр, указанных документов будет достаточно для расторжения договора.
- Направить в Росреестр заявление об отзыве регистрации сделки, если все необходимые документы уже были отправлены в эту организацию.
- Если Росреестр уже зарегистрировал сделку, потребуется подписать договор о ее расторжении вместе с продавцом квартиры. Заверенные бумаги отправляются в Росреестр, после чего в банк передается выписка об отмене регистрации сделки.
Следует учитывать, что для банка расторжение сделки после заключения договора невыгодно, поэтому он может не одобрить заявление заемщика. В таком случае все еще остается возможность отказаться от ипотеки — через суд. Однако этот способ чреват большими финансовыми издержками.
- Договор подписан и средства переведены продавцу. В таком случае сделка считается заключенной, и на заемщика налагаются обязательства по выплате ипотечного кредита. Однако закон все равно дает ему возможность отказаться от ипотеки. Для этого необходимо договориться с банком и возместить ему сумму, взятую в кредит. Если заемщик хочет отказаться от ипотеки, скорее всего, у него на руках нет суммы, покрывающей стоимость квартиры и начисленные проценты по кредиту. В таком случае он может обратиться к одному из двух способов погашения долга:
- Переоформить квартиру, находящуюся в залоге, на другого человека, который имеет возможность вернуть банку нужную сумму. Им способен стать, например, родственник или же потенциальный покупатель, заинтересованный в данной жилплощади. Перед процедурой переоформления важно узнать о нем как можно больше: не висят ли на этом человеке непогашенные кредиты, каков его уровень дохода, участвовал ли он раньше в каких-либо мошеннических махинациях. Если вы собрали всю нужную информацию и уверены в своем выборе, можно идти в банк и составлять договор по переоформлению ипотеки. Ваша кредитная история не пострадает, а большие затраты не потребуются.
- Если не удалось найти человека, готового взять обязательства по кредиту на себя, заемщик может обратиться к другому способу погашения долга — продаже ипотечной квартиры. Конечно, вы не имеете права сделать так без ведома банка-кредитора. Необходимо обратиться в эту финансовую организацию, заполнить соответствующее заявление и предоставить доказательства того, что у вас нет возможности выплатить кредит из-за потери работы, снижения доходов, болезни или иных обстоятельств (приложите справки, выписки из трудовой и т. д.). Когда ваше заявление одобрят, проконсультируйтесь с менеджером банка. В большинстве случаев финансовая организация сама займется поиском покупателей для квартиры. Однако нужно понимать, что ее цена с большой вероятностью окажется ниже первоначальной и при продаже полученная сумма в лучшем случае закроет кредит, но не возместит ваши убытки. Кроме того, продажа ипотечной квартиры негативно скажется на вашей кредитной истории.
Расторжение кредитного договора через суд
Подать в суд иск о расторжении договоренности с кредитором может любая из сторон. Однако реально добиться расторжения кредитного договора будет сложно.
Наиболее простой вариант прекращения действия договора — когда банк не выполнил свою часть договорных обязательств. То есть не предоставил вам кредит либо потребовал какие-то не указанные в договоре платежи. Однако такого практически не происходит. Если кредитный договор подписан, деньги выдают практически сразу.
Если же вы планируете подавать на расторжение договора в связи с незаконными платежами, сначала внимательно перечитайте текст документа. При его подписании это делают не все, и напрасно.
Обычно в текст договора — а составляют его юристы банка — внесены оговорки, позволяющие финансовой организации изменять размер платежей при наступлении определенных условий. Если вам увеличили сумму платежей, можно быть практически уверенным, что эти обстоятельства, указанные в контракте, уже наступили, и расторжение договора по этому основанию невозможно.
Вторым вариантом обращения в суд является требование о расторжении договора в силу существенного изменения обстоятельств. Ст. 451 Гражданского Кодекса России действительно предоставляет такую возможность, но не стоит рассчитывать что добиться расторжения договора с банком будет легко.
Изменение обстоятельств должно быть таким, которое невозможно предвидеть. То, что лично вы не смогли предсказать увольнение, болезнь или пожар, например, не значит, что с вашими доводами согласится суд.
Вам укажут на то, что вокруг ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. То есть вы могли все это предусмотреть при заключении договора. Более того, вы обязаны были это сделать.
Таким образом, без квалифицированной помощи юристов должник практически не может произвести расторжение кредитного договора в одностороннем порядке. Обратитесь в юридическую компанию. Там, изучив ваше дело, предложат варианты выхода из создавшейся ситуации.
Расторжение ипотеки по инициативе заемщика это правовая категория по которой адвокатский кабинет оказывает поддержку в суде с качественным формированием правовой позиции с разработкой тактики и способов защиты, с учетом возможных последствий каждого способа.
Суд — наша работа с 2007 года
Расторжение ипотеки по инициативе заемщика
Ольга задал(а) вопрос Заключен договор ипотеки с банком. В этом же банке оформлены кредитные карты, по которым просрочка составляет значительный период времени. По ипотеке просрочек нет, текущие платежи вносятся вовремя. Вопрос — при расторжении кредитного договора возможна ли ситуация расторжения договора ипотеки и обращения взыскания на заложенное имущество?
Как уже было сказано выше, первое, что необходимо сделать заемщику, если он решился отказаться от ипотеки –обратиться с заявлением в банк как можно в более ранний срок. Потом происходит реализация залогового имущества и только после этого, после того как произойдет погашение основного долга, заемщик сможет получить часть денежных средств от первоначального взноса.
Получается, что окончательный возврат части денежных средств напрямую зависит и возможен только в случае успешной реализации залоговой недвижимости, которая приобреталась в ипотеку.
После реализации банк производит перерасчет, по результатам которого подтверждается факт погашения основного долга и рассчитывается остаток денежных средств, на возврат которых может рассчитывать заемщик. В этой ситуации гражданин может получить денежные средства, полученные после вычитания общей суммы, вырученной от реализации и зафиксированного остатка по основному долгу кредита.
Можно ли отказаться от ипотеки после завершения сделки?
К сожалению, нет. Если квартира уже перешла к вам в собственность, вы не можете просто так ее вернуть и забрать первоначальный взнос. Придется предпринимать другие действия: продавать квартиру и закрывать ипотеку досрочно (а это можно сделать в любой момент).
Но тут есть нюанс: под завершением сделки понимают отнюдь не подписание договора ипотеки или даже купли-продажи. Сделка считается проведенной, когда ее зарегистрирует Росреестр, а покупатель заберет деньги.
Поэтому ответ на вопрос, можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора с банком (и даже покупателем), неоднозначен. У вас есть несколько дней на то, чтобы все отменить.
Для этого нужно поговорить с продавцом. Если он согласится, вы можете составить документ, расторгающий договор купли-продажи, после чего вам останется подать заявление в банк о внесении изменений в ЕГРН. Если продавец откажется, придется действовать иначе. Сделку уже не отменить, и вашей задачей будет как можно быстрее погасить ипотеку.
Можно ли осуществить расторжение ипотечного контракта?
Ипотеку в ряде случаев расторгнуть можно, хотя это сложный процесс. В отличие от потребительских кредитов расторжение ипотечных соглашений не только является возможным, но и случается весьма часто. Связано это и с особенностями ипотеки как кредитного продукта (она является целевым кредитованием и предполагает наличие залога), и с появляющимися у банка основаниями для этого.
Наиболее частые варианты этого следующие:
- По инициативе банка. Основанием для этого чаще всего становятся значительные нарушения клиентом условий договора.
- По соглашению сторон. В данной ситуации банк и заемщик ищут решение, которое будет компромиссом для обеих сторон.
Расторжение ипотеки по инициативе заемщика при его одностороннем решении по закону допустимо, но на практике почти невозможно. Основание для этого имеется только в крайних случаях.
Перед тем как отказаться от ипотеки военному, стоит тысячу раз подумать. В кредит были взяты деньги из госбюджета, ежемесячные платежи также компенсируются военному. Вследствие этого, расторжение ипотеки повлечет за собой массу разбирательств и потерю всех имеющихся льгот.
Причиной для отказа платить по кредиту может стать смерть военного, его увольнение из воинских рядов, а также пропажа без вести. При возникновении личного желания служащего вернуть ипотеку, осуществить это можно только в судебном порядке.
Если человек служит меньше десятилетнего срока, ему придется вернуть всю сумму средств. Но когда он захочет и далее проживать в залоговой квартире ипотека будет переоформлена на стандартных непривилегированный условиях и государство уже не будет помогать ему платить. При наличии стажа выслуги в 10 лет накопления возвращать не придется, а вот проценты платить потребуется самому.
Особенность! Если военнослужащий пожелает самостоятельно отказаться от участия в программе, рассматривать его решение будет не только суд, но и непосредственное руководство.
Взвесить все придется особо тщательно и внимательно, так как многие военные отказываются от льготной ипотеки в пользу оформления субсидии. За ее средства люди подыскивают нужную жилплощадь и покупают квартиры без отягощения себя ипотекой.
Возврат денег после расторжения ипотечного договора
Банк расторг договор по ипотеке. Квартира перешла в его собственность. Может ли заемщик получить обратно хотя-бы часть уплаченных средств? Однозначного ответа на вопрос нет. Кредитные соглашения составляются таким образом, что сначала банк получает деньги в виде процентов за весь период, только потом — в погашение основного долга.
Претендовать на получение определенной суммы заемщик может в ситуации, если квартира продается с торгов. Но не стоит забывать, что кредитор заинтересован только в получении своих денег. Квадратные метры обычно реализуются узкому кругу доверенных лиц по минимальной стоимости.
Заемщику мало что остается после закрытия долгов. Пересчет процентов за фактическое время пользования кредитом — только по решению суда, а практика по таким вопросам спорная и неоднозначная.
Можно ли расторгнуть договор ипотеки и вернуть первый взнос? Особый интерес представляет ситуация, когда сделка по разным причинам не состоялась, например, продавец отказался подписывать договор купли-продажи. В этом случае покупатель может рассчитывать на возврат первоначального взноса. Но процедура должна быть прописана в контракте.
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит прецедентное право о подаче иска по ипотеке? Есть ли у заемщика возможность отстоять квартиру и доказать недействительность договора? Анализ судебных решений по различным делам показывает, что в большинстве случаев решение принимается в пользу кредитора.
Утверждение заемщика о том, что он не понял или не прочитал все положения договора, не принимается во внимание. Также не принимается во внимание, что менеджер убеждал их подписать договор и говорил, что «сделка типичная, в ней нет ничего нового». Единственное, что имеет значение для судьи, — это доказательства, факты, подтверждающие нарушение закона.
В то же время суды все чаще отказывают банку в удовлетворении дополнительных требований, если квартира, о которой идет речь, была принята кредитором в счет погашения долга. В этом случае банк не имеет права требовать сумму сверх полученной, если стоимость квадратного метра меньше суммы долга.
Расторжение кредитного договора через суд
Любая из двух сторон может подать иск об осуждении договора с кредитором. Однако расторжение кредитного договора на практике труднодостижимо.
Проще всего расторгнуть договор, если банк не выполняет некоторые из своих договорных обязательств. То есть банк не предоставляет кредит или не осуществляет необходимые платежи, не предусмотренные договором. Однако такое случается редко. Если кредитный договор подписан, деньги выплачиваются практически сразу.
Если вы планируете подать заявление о расторжении договора о незаконных платежах, сначала необходимо внимательно прочитать документ. Не каждый подписывает, когда, и даже не напрасно.
В договорах обычно есть пункты, составленные банковскими юристами. Это позволяет финансовому учреждению изменять платежи при наступлении определенных условий. Если платежи увеличиваются, то можно быть почти уверенным, что эти условия, оговоренные в договоре, уже наступили и что подача жалобы на основании этого невозможна.
Второй вариант — просить суд расторгнуть договор о существенном изменении обстоятельств. Статья 451 Гражданского кодекса РФ фактически предусматривает такую возможность, но не предполагает, что это облегчит достижение жалобы со стороны банка.
Изменения условий должны быть такими, что их невозможно предвидеть. Например, тот факт, что вы лично не могли предвидеть увольнение, болезнь или пожар, не означает, что суд согласится с вашими доводами.
Это говорит о том, что вокруг вас ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. Следовательно, вы могли предвидеть все это, когда заключали договор. Более того, вы были обязаны это сделать.
Поэтому должнику практически невозможно расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке без профессиональной юридической помощи. Обратитесь в юридическую фирму. Там, изучив ваше дело, вам предложат варианты выхода из сложившейся ситуации.
Поручите проект специалисту. Юрист будет работать за установленную вами плату. Вам не придется изучать закон, читать статьи или искать его самостоятельно.
Как расторгнуть договор по инициативе заемщика
Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?
Клиент может брать инициативу на себя в следующих ситуациях:
- существенное снижение дохода. За 10-15 лет можно потерять работу или здоровье, стать многодетным родителем;
Важно! Данную причину банки редко считают уважительной, и суды их в этом поддерживают. Основание — заемщику предлагается застраховать свои риски. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательного полиса (страхование непосредственно предмета залога). Страховать жизнь/здоровье, вероятность потери работы решается не более 10% покупателей.
- одностороннее изменение банком положений кредитного договора, например, повышение процентной ставки или сокращение срока кредитования. Но данное основание не освобождает заемщика от необходимости погасить задолженность в полном объеме;
- выявление в соглашении противоречий действующему законодательству. Этот пункт заслуживает особого рассмотрения.
Как расторгнуть ипотечный договор?
Если договор ипотечного кредитования уже подписан, то расторгнуть его по инициативе одной из сторон, получится только в судебном порядке.
В практике случается такое, что заемщика что-либо не устроило в приобретенном жилье, были какие-то нюансы, о которых продавец предпочел умолчать. Если аргументы стороны, желающей расторгнуть договор, то есть, заемщика, суду покажутся убедительными, то денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут как раз пойти на досрочное погашение ипотечного кредита. В этом варианте кредитной истории заемщика не будет нанесен урон и, возможно, ему удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса. Не только в подобной ситуации расторгнуть договор можно через обращение в суд, примеров и вариантов причин обращений – множество.
Важно при обращении предъявить суду весомые, содержательные факты или причины, объясняющие почему в данный момент заемщик не может исполнять свою часть договора. В любом случае, расторжение договора произойдет через суд и избежать финансовых потерь у заемщика не получится.
Расторжение ипотечного договора через суд
Расторжение договора ипотеки про инициативе какой-либо из сторон скорее исключение, чем правило, такие случаи в практике встречаются довольно редко.
Если залогодатель (физическое лицо) пришел к выводу о необходимости расторгнуть уже заключенный договор, в первую очередь необходимо в письменной форме известить об этом залогодателя (банк) с обоснованием причин и приведением аргументов, и только в случае получения официального отказа или игнорирования требований можно обращаться в суд. К исковому заявлению в обязательном порядке нужно приложить документ, подтверждающий получение уведомления банком (чек об отправке/почтовая квитанция/отметка и печать банка).
Ситуации, толкнувшие к принятию подобного рода решений могут быть различными (нарушений условий договора со стороны банка в виде необоснованного повышения ставки по %, рефинансирование ипотеки и т.д.). Вескими основаниями может послужить обнаружение существенного недостатка или дефекта приобретённой недвижимости, несвоевременная постройка многоквартирного жилого дома, затянувшиеся сроки ввода в эксплуатацию.
Сразу отметим, что из-за таких причин как сложное финансовое положение или изменение кадастровой стоимости залога расторгнуть ипотечный договор не представляется возможным.
Некоторые юристы советуют попытаться оспорить сделку на основании ссылки на ее заключение под влиянием обмана или заблуждения. Можно попытаться убедить суд, что Вы в должной степени не осознавали и не отдавали отчета в своих поступках (подписание соглашения о залоге).
Также можно ссылаться на ст. 451 ГК РФ «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Еще есть вариант предъявить кредитору по поводу неисполнения обязательств, указанных в договоре.
В практике встречаются случаи, когда один супруг получает ипотечный кредит без ведома и согласия второго. Хотя в законе не предусмотрена обязательное предоставление согласия на сделку, так как установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом (п. 2 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 253 ГК РФ), банки обычно стараются подстраховаться и привлечь другого супруга в качестве созаемщика. Однако на этом основании можно попробовать признать сделку недействительной или, как минимум, не признавать долг общим.
Можно ли отказаться вообще?
Да. Причем даже можно отказаться от ипотеки после подписания или на любом этапе сделки с банком. Если заемщик уже выполнял платежи по кредиту, то он может утратить часть денег.
Помимо этого, есть возможность продать залоговую недвижимость при согласовании с банком и погасить сумму займа. Так можно решить проблему довольно просто. Правда, мало кто хочет быть покупателем залогового имущества.
Легальный отказ от ипотеки возможен лишь если заемщик уведомит банк о своем решении. При этом, пока окончательное решение не будет принято, все равно надо совершать все месячные платежи вовремя.
Если этого не делать, то штрафы будут накладываться в штатном режиме.
Отдельный спорный момент – можно ли отказаться от страховки по ипотеке. Сделать это получится далеко не в каждом банке, но в целом клиент вправе ссылаться на закон о защите прав потребителей.
Соглашение о расторжении договора ипотеки
Если на определенном этапе заемщик приходит к пониманию, что данная конкретная квартира ему не нужна, он не может в дальнейшем исполнять свои обязательства, не стоит искать выход из ситуации, скрываясь от банка. Все тайное становится явным, и уже кредитор может потребовать от должника вернуть всю сумму досрочно.
Расторжение договора ипотеки по соглашению сторон — идеальный вариант для всех. Основных поводов для этого два:
- Продажа залогового имущества. Этот вариант уже рассмотрен ранее в данной статье. Важно помнить, что банки такие ситуации на самотек не пускают. Все этапы продажи будут проходить под контролем сотрудников кредитора. Займодавцу нужны гарантии, что вырученные деньги пойдут на погашение задолженности, а не потрачены на иные нужды клиента.
- Обязательства переводятся на другое физическое или юридическое лицо. Это возможно, например, при разводе супругов, разделении или слиянии предприятий. В стандартном варианте, если от банка не поступают возражения, оформление документов занимает не более 1-3 дней.