Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиции в недвижимость в 2023 году: виды, выгода и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ближайшие несколько месяцев рынок недвижимости ждет повышение ипотечных ставок на вторичном рынке. Это связано с тем, что 15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку до 12%. По словам экспертов, этот показатель не просто пересек психологическую планку в 10%, а «перепрыгнул» ее.
По словам экспертов, первое время повышение ставок будет подогревать интерес к недвижимости. Повышение ключевой ставки вызвало легкую панику среди россиян, а в таком состоянии покупатели могут скупать недвижимость бездумно. Многие подавали заявки на ипотеку в последний момент, сразу после заседания Центробанка. Особенно заметно это было в Сочи.
По словам эксперта по недвижимости, ипотечного брокер Таисии Дейнеги, повышенный интерес к сделкам сохранится и в сентябре. На панике люди часто скупают недвижимость бездумно, возможен ажиотаж. Потом спрос начнет утихать, и снизиться он может на четверть, считают специалисты рынка недвижимости. Те, кому нужно было купить квартиру здесь и сейчас, уже это сделают, а остальные отложат сделку до лучших времен из-за высоких ставок.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Наиболее привлекательные районы для инвестиций
Покупать инвестиционное жилье лучше в городах-магнитах трудовых ресурсов. К таким относятся Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань и Екатеринбург. При этом стоит учитывать, что с середины 2022 года трудовая миграция в крупнейшие города России стала сокращаться.
Чтобы правильно выбрать необходимый объект для инвестиций, нужно проанализировать несколько параметров.
1. Изучить проектную документацию на анализ квартирографии: сколько приходится в долях на разные типы лотов. Например, принято считать, что лучше всего для инвестирования подходят небольшие студии и однокомнатные квартиры, спрос на них стабильно высок. Но если квартирографией проекта предусмотрено 70% студий, 20% — «евродвушек» и 10% — «трешек», то здесь выгоднее купить именно «евродвушку», так как их меньше.
Будут ли дешеветь квартиры в 2023 году?
Эксперты уверены, что ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, к концу 2023 года изменится, но незначительно. «Циан» сообщает, что аналитики рейтингового агентства «АКРА» ожидают снижение стоимости «квадрата» на 10-15%. Вторичное жилье может подешеветь на 5-10%.
Справка. За период с 2020 по 2023 год цены на жилищном рынке увеличились на 70% при росте доходов населения не более 25%.
Мнения аналитиков и девелоперов по вопросу «Когда подешевеет жилье в новостройках?» разделяются. Прогнозисты уверены, что цены на жилье в новых домах не будут стоять на месте и продолжат снижаться. Тенденция объясняется сжатием платежеспособного спроса. Обвала цен ожидать не стоит. Девелоперы предсказывают умеренный рост.
Россияне не разделяют точку зрения экспертов. Опрос, проведенный «Авито Недвижимость», показывает высокий процент респондентов, которые уверены в дальнейшем повышении стоимости жилья (до 76% в Ростове, Омске и Уфе).
Стратегии инвестирования
Доход с недвижимости делится на две основных категории: аренда или перепродажа с наценкой. Какие у таких способов есть особенности:
- Аренда позволяет достичь доходности в 5% при долгом сроке и от 7% до 30% при посуточной сдаче. Риск инвестирования низкий, вовлеченность инвестора будет на высоком уровне. Возможны также и дополнительные расходы: на ремонт и отделку, коммунальные платежи, уплату налога. По типу инвестирования этот способ относится к долгосрочным вложениям.
- Перепродажа приносит доход до 40% за год или два. Риск при этом достаточно высокий, зато вовлеченность инвестора — низкая. В качестве дополнительных расходов можно рассмотреть налог при продаже, если квартира в собственности менее пяти лет. По типу инвестирования этот способ относится к среднесрочным вложениям.
И аренда, и перепродажа имеет множество вариантов, поэтому имеет смысл остановиться на них чуть подробнее.
Способы получения дохода от аренды:
- Один из наиболее простых способов — долгосрочная аренда недвижимости. Желающие снять квартиру есть всегда, поэтому такой способ подходит даже новичкам. Необходимо подобрать добропорядочных жильцов и заключить договор на длительный срок. Есть и недостаток: поиск подходящего арендатора может занять много времени. Кроме того, вложения окупаются относительно долго. Для такого способа также не подходит оформление ипотечного кредита, так как платежи за аренду могут даже не покрывать ипотечные. Поэтому при инвестировании для долгосрочной аренды необходимо иметь при себе достаточную сумму денег.
- Посуточная аренда привлекает возможностью быстро заработать, так как уровень ее доходности — около 30% против 5% для долгосрочной аренды. В качестве минуса можно рассмотреть трудозатраты, так как вы будете вынуждены либо лично каждый день заселять жильцов и убирать квартиру, либо делегировать эти обязанности, поделившись частью прибыли.
- Аренда коттеджа или загородного дома позволяет получить высокий доход и высокий уровень спроса. Также если у вас в собственности есть большой дом, его можно разделить на две половины: в одной жить, а вторую сдавать. В качестве минуса здесь выступают только недобросовестные арендаторы, которые могут испортить как мебель, так и само недвижимое имущество.
- Постройка многоквартирного дома с последующей сдачей квартир в аренду. Если расположение будет выгодным, квартиры будут сданы довольно быстро. Окупаемость от двух лет, после чего проект выходит на чистую прибыль. Минусы довольно существенны: необходим стартовый капитал, хороший бизнес-проект, а также участок под строительство.
- Аренда гаража или парковочного места: не требует больших вложений, но и доходность достаточно низкая, лучше всего приобрести для этих целей несколько гаражей или мест для парковки.
Способы перепродажи:
- Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства. При покупке на стадии котлована вы можете сэкономить около 30% на стоимости жилья. Существенный минус только один: придется долго ждать сдачи. Некоторые застройщики также указывают в ДДУ необходимость получения согласия от застройщика на переуступку, поэтому важно внимательно изучать договор, если вы выбираете такой способ.
- Земельный участок. Достаточно лишь купить землю и дождаться повышения цены на рынке. Вкладываться в землю и ухаживать за ней не нужно. Минус довольно существенный: иногда ждать повышения приходится много лет.
- Жилье в плохом состоянии. Прибыль в таком случае будет довольно большой: вложив в ремонт пару сотен тысяч рублей, вы сможете впоследствии продать квартиру в несколько раз дороже, чем покупали. Минус в том, что найти и отремонтировать такую квартиру быстро не получится.
Начнут ли квартиры дешеветь?
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Аналогичную картину спрогнозировал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Он напомнил, что раньше застройщики проектировали квартиры с большими коридорами, кладовками или длинными лоджиями, буквально опоясывающими квартиру. В результате общая площадь такой недвижимости получилась достаточно просторной, а вот жилая — небольшой.
После прохождения кризисов 2008 и 2014 годов, пандемии коронавируса и начала СВО застройщики стали проектировать эргономичные планировки — те, в который каждый квадратный метр приносит пользу покупателю.
Для начала немного теории. Всего есть 3 типа ПИФов: открытые, интервальные и закрытые. Они отличаются по формату своей работы. В открытых выдачу и погашение паев управляющая компания может проводить каждый день. У интервальных это бывает реже. Например, 4 раза в год по 2 недели такие операции доступны, а в остальное время — нет. Это менее удобно для пайщиков, но компенсируется более высокой доходностью. Управляющая компания может работать более спокойно, не переживая, что внезапно нагрянут пайщики и выведут все средства.
Наконец, есть закрытые ПИФН. Важно, что в РФ все ПИФы недвижимости как раз-таки закрытые.
Закрытый фонд обычно создается под конкретный проект. Причем заранее известны сроки работы ПИФа. Когда он закрывается, все паи погашаются, пайщики получают свои деньги и расходятся, но также и возможна пролонгация существования фонда.
Есть большой минус — до этого момента забрать свою долю обычно нельзя. Досрочное погашение паев возможно в редких случаях. Но если паи фонда обращаются на бирже, инвестор может перепродать актив другим лицам. Успешность такой сделки будет зависеть от ликвидности паев. Обычно они стоят дорого, поэтому желающих купить немного. А значит спред, то есть разница между ценой покупки и продажи будет широкая. Есть вероятность, что продавать паи на бирже придется дешевле реальной стоимости активов.
Например, по фондам недвижимости от Тинькофф биржевой стакан, можно сказать, что отсутсвует. Спроса на покупку паев просто нет.
«При позитивном раскладе все, кто имел накопления от 20 тысяч долларов, смогут докредитоваться и купить квартиру по бюджету»
— От чего в мирное время зависит рынок недвижимости, цены и покупательская активность населения? Реальные доходы в валютном эквиваленте, доступность кредитов, предложение квартир (в том числе в строящихся объектах), ожидания и настроения, — перечисляет независимый эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская. — Последний фактор работал в этом году так, как не работал никогда. В «ровные годы» квартиры активнее покупались на волне оптимизма. В этом году — на волне пессимизма (надо куда-то вложить все накопленное, если уж банки подкинули такой сюрприз — выдавали вклады мелкими порциями). Не хранить же деньги дома под подушкой.
Да, покупка квартиры, даже под сдачу, — неидеальный способ сохранения средств, но лучшего нам, увы, не осталось. К концу осени минчане, желавшие «забетонировать» средства, забетонировали их. Но на рынок вышли люди из регионов. Кто-то в Минск переезжает, кто-то тут так же покупает «впрок».
В регионах нарастают пессимистичные настроения, Минск же традиционно воспринимается инвестиционно привлекательным. И даже пригород столицы кажется более перспективным, чем Гомель или райцентр у границы. Так что в первой половине года будем еще наблюдать миграцию валютных накоплений из регионов в столичные и пристоличные метры. Благо, предложение на рынке более чем обширное, есть из чего выбирать. И дефицита новостроек в 2023-м так же не просматривается.
Какие существуют риски инвестиций в недвижимость?
Важно понимать, что практически любое инвестирование в той или иной степени сопряжено с риском. Каким он может быть в отношении недвижимости?
- Форс-мажоры. Может случиться потоп, пожар, землетрясение, стихийное бедствие, техногенная катастрофа. Нередко возле конкретного объекта портится экологическая обстановка (горение леса, расположение свалки, постройка промышленного предприятия), из-за чего он перестает интересовать новоселов.
- Мошенники. От фирм-однодневок до продажи чужой собственности по фальшивым документам. Обезопасить себя можно юридической проверкой недвижимости.
- Неудачное расположение жилья. Чаще всего мы видим такую картину: инвестор приобретает квартиру на этапе котлована, надеясь, что выбранный им район будет красивым, оживленным и благоустроенным. Но стройку то и дело приостанавливают, какие-то проекты замораживают — местоположение выглядит со всех сторон неприглядным, покупатели не проявляют к нему интерес.
- Заморозка строительства. Нередко сдача объекта происходит на целые года позже назначенного срока. Чтобы оградить себя от такого риска, стоит доверять лишь аккредитованным застройщикам.
- Недобросовестные арендаторы. Самые частые проблемы — задержка ежемесячных платежей, серьезная порча обстановки, после которой требуется капитальный ремонт.
Ситуация на рынке недвижимости
– Рынок недвижимости неоднороден, – начал рассказ о ситуации на рынке Александр Воскобойников. – Он делится по регионам и по типам недвижимости. У нас много информационных искажений с бОльшим вниманием рынку Москвы. В 2022 году в России введено в строй рекордное количество жилья, более 100 млн. кв.м. Крупнейшие застройщики продолжают запускать новые объекты жилой недвижимости.
– Есть и плохая новость, – продолжал Воскобойников. – Растет объем предложения при сокращении спроса. Число выданных ипотечных кредитов падает. Центробанк считает, что потенциал субсидированной ипотеки исчерпан. Центробанк сейчас закручивает гайки в отношении так называемой льготной ипотеки совместно с застройщиками, при которой проценты по ипотеке частично закладываются в цену жилья. Застройщикам придется либо понижать цены на квартиры, либо придумывать новые схемы продаж. Понижение цен может повлиять на пересмотр условий кредитования застройщиков банками, и на ухудшение экономического положения компаний. Понижение цен может вызвать снижение спроса на жилье со стороны частных инвесторов. Но высокий спрос россиян на жилье никуда не делся. В России количество метров жилья на человека значительно меньше, чем во многих странах Восточной Европы. Поэтому драматического падения цен на рынке я не жду. Номинальные цены не изменятся, но будет удешевление квартир за счет инфляции.
– Есть ли пузырь на рынке недвижимости? Ведь потребность в жилье все еще гигантская, – поинтересовался Ян Арт.
– Последние несколько лет за счет дешевой ипотеки большой объем денег населения был вложен в недвижимость, – ответил Александр Воскобойников. – Мы пока не знаем, что будет происходить с платежеспособностью россиян. Сейчас в среднем 4,4 года российская семья должна копить на квартиру площадью 54 кв.м., не делая при этом никаких других расходов. В 2018 году жилье было более доступным.
– За счет того, что ипотека на покупку первичного жилья дешевле, бОльший объем средств россиян пошел на рынок первичного жилья, – поделился своим мнением Александр Воронков. – Потенциала для значительного роста цен на вторичном рынке не видно. После отмены льготной ипотеки цены на первичное и вторичное жилье будут сближаться. При этом будут расти цены на качественное жилье на вторичном рынке. Но инвестиционный спрос на рынке с целью продажи будет падать. Сейчас доходность от аренды жилья уже ниже, чем ставки по вкладам.
– Что выгоднее – покупка инвестором жилья на первичном или вторичном рынке? – спросил Ян Арт.
– Если инвестор оперирует кредитными деньгами, то первичное жилье значительно выгоднее из-за более низкой ставки по субсидируемым кредитам, – ответил Александр Воскобойников. – Если покупка будет за счет сбережений в расчете на сдачу в аренду, то вторичное жилье удобнее тем, что вы покупаете готовое жилье и сразу можете сдать его в аренду.
Активы для инвестирования в кризис: плюсы и минусы
Кеш и его аналоги (например, облигации с минимальным риском дефолта) являются наиболее стабильным активом, который не имеет значительных просадок даже в самый жуткий экономический кризис. Кроме того, в отличие от других активов, кеш обладает высокой ликвидностью, что позволяет инвестору быстро превратить его в другой актив при необходимости.
Однако, как и любой другой актив, кеш также имеет свои риски. Кроме риска инфляции, кеш может подвергаться валютному риску, который связан с колебаниями курсов валют. Например, если инвестор хранит капитал в долларах, то он рискует, если доллар просядет к ключевым валютам, таким как евро, юань, иен и др. Это может привести к потере части капитала при конвертации его в другую валюту.
В целом, кеш и его аналоги — это актив, который обычно используется для сохранения капитала в условиях неопределенности и риска. Однако, чтобы диверсифицировать портфель инвестиций и получить более высокую доходность, инвестор может рассмотреть другие виды активов, такие как акции, недвижимость, драгоценные металлы, облигации среднего и высокого риска и другие.
Какие риски поджидают инвестора при инвестициях в условиях кризиса?
Инвесторы, которые инвестируют во время кризиса, сталкиваются с рядом рисков. Некоторые из них включают:
- Рыночный риск: в период экономического кризиса рынки могут сильно колебаться и быть нестабильными. Это может привести к значительным потерям для инвесторов, особенно если они не разнообразили свой портфель.
- Кредитный риск: в период кризиса компании и государства могут испытывать финансовые трудности, что увеличивает риск дефолта по кредитам. Это может привести к значительным потерям для инвесторов, которые инвестировали в эти компании или государства.
- Ликвидность: в период кризиса рынки могут стать менее ликвидными, что означает, что инвесторы могут столкнуться с проблемами при продаже своих инвестиций. Это может быть особенно проблематично для тех, кто нуждается в быстром доступе к своим инвестициям.
- Политический риск: в период кризиса может произойти изменение политической ситуации, что может повлиять на инвестиционный климат и увеличить риски для инвесторов.
- Инфляционный риск: в период кризиса государства могут начать выпускать больше денег для борьбы с кризисом. Это может привести к инфляции, которая уменьшит покупательную способность денег и приведет к потерям для инвесторов.
Все эти риски могут привести к значительным потерям для инвесторов, которые не принимают соответствующие меры предосторожности. Поэтому, чтобы снизить риски, инвесторы должны диверсифицировать свои портфели, выбирать надежных и кредитоспособных эмитентов, следить за ликвидностью рынка и учитывать макроэкономические факторы, такие как инфляция и политическая стабильность.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Прогноз для рынка недвижимости Испании на 2023 год
Испания — одна из популярнейших стран для иностранных инвесторов на рынке недвижимости. Страна привлекает иностранцев благодаря прекрасной погоде, чистому морю, благоприятной экономической обстановке и выгодным законам для иностранных инвесторов. В этих условиях прогноз для рынка недвижимости Испании на 2023 год выглядит очень оптимистично.
Положительным фактором для рынка недвижимости Испании является то, что испанское правительство приняло меры, чтобы поддерживать рынок и помочь инвесторам приобретать недвижимость. Правительство предлагает низкие налоги на недвижимость, а также новые программы для привлечения иностранных инвесторов. Это означает, что рынок недвижимости Испании будет стабильно расти в ближайшие годы.
Предполагается, что стоимость недвижимости в Испании в 2023 году вырастет на 5-7%. Однако все же нужно учитывать, что стоимость недвижимости во многом зависит от местной экономической обстановки и политических настроений, поэтому прогноз может быть несколько изменен в ближайшие годы.
В Испании также будет продолжаться развитие инфраструктуры, в том числе создание новых жилых комплексов, развитие транспортной системы, а также программы по улучшению жизни горожан. Это позволит привлечь дополнительных иностранных инвесторов и туристов в страну, что приведет к дальнейшему росту рынка недвижимости.
Прогноз для рынка недвижимости США на 2023 год
Существует много факторов, которые будут приводить к положительному росту рынка недвижимости США в 2023 году.
Прогнозируется, что потребность в жилье будет расти в силу популярности городского стиля жизни, более низких процентных ставок и продолжительной нестабильности экономической среды. Кроме того, кредитная доступность будет повышаться, что позволит большему количеству людей получить доступ к недвижимости. Развитие технологий и инноваций будет также приводить к увеличению спроса на недвижимость.
Однако не стоит забывать о влиянии инфляции на рынок недвижимости. Инфляция может привести к росту цен на недвижимость, особенно в тех районах, где происходит много строительства. Ожидается, что рост цен на недвижимость будет наиболее заметен в больших городах, таких как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, где прогнозируется прирост в районе 5-7%.
В целом, прогноз для рынка недвижимости США на 2023 год предполагает стабильный рост цен и активность в секторе строительства.