Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при продаже квартиры ип в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Сдача недвижимости в аренду: 6 или 13%?
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальным предпринимателем предусматривает освобождение его от обязанности по уплате, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, то такие доходы освобождены от НДФЛ. Соответственно, в отношении этих доходов ИП уплачивает налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения на УСН «доходы»).
Ситуация осложнена тем, что имущество принадлежит гражданину одновременно и как физику, и как ИП (т.е. оно не разграничено). И как понять, считается ли доход от аренды имущества его личным доходом, или это его предпринимательский доход?
Согласно разъяснениям Минфина РФ, существенное значение имеет вид экономической деятельности, заявленный физическим лицом при регистрации в качестве ИП, а также то, от чьего имени заключен договор: от имени физлица или от имени ИП (например, письма Минфина России от 10.08.2010 № 03-11-11/218, от 15.10.2013 № 03-11-11/42962).
Соответственно, как утверждают чиновники, если ИП на УСН сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве ИП и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не ИП, то доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.
Таким образом, с дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду ИП сможет уплачивать налог в соответствии с УСН без налоговых рисков при соблюдении следующих условий:
- такой вид деятельности, как деятельность по сдаче имущества в аренду, был заявлен при регистрации в качестве ИП;
- договор аренды заключен им в качестве ИП.
Физическое лицо. В этом случае можно получить имущественный вычет по НДФЛ в размере средств, затраченных на покупку недвижимости, вплоть до 2 млн руб. А если объект куплен за счет ипотечного кредита, то можно еще получить вычет по процентам в сумме до 3 млн руб. Для применения этих льгот есть несколько условий (п.
3, 4 ст. 220 НК РФ):
- Приобретать можно только жилую недвижимость или земельные участки, предназначенные для жилищного строительства.
- Вычет в сумме 2 млн руб. можно разбить на несколько частей, но если он уже «выбран», т.е. стоимость приобретенного объекта (объектов) превысила 2 млн руб., то повторно получить льготу нельзя.
- Вычет в части процентов можно получить только по одному объекту, вне зависимости от фактической суммы платежей по ипотеке.
ИП на общей налоговой системе (ОСНО). Если недвижимость будет использоваться в предпринимательской деятельности, то ИП должен учитывать для расчета НДФЛ расходы на ее приобретение посредством амортизации. Считать амортизацию ИП должен по правилам, предусмотренным для юридических лиц, которые платят налог на прибыль (п.
1 ст. 221 НК РФ).
Также предприниматель на ОСНО может взять к вычету НДС с суммы покупки. Но для этого нужно, чтобы выполнялись два условия:
- Продавец недвижимости тоже платит НДС и выдал покупателю счет-фактуру.
- Имущество предназначено для использования не просто в коммерческой деятельности ИП, а именно в тех направлениях, доход от которых облагается НДС. Эта оговорка актуальна для тех ИП, которые совмещают ОСНО и патентную систему.
ИП на УСН «Доходы» или патентной системе. В данном случае затраты на покупку недвижимости не окажут никакого влияния на сумму налога. При этих режимах учет расходов при определении налоговой базы не предусмотрен.
ИП на УСН «Доходы минус расходы» или едином сельхозналоге (ЕСХН). Если объект предназначен для коммерческой деятельности, то ИП при этих налоговых режимах может включить в расходы текущего налогового периода (года) стоимость купленной недвижимости. Здесь важно помнить, что при УСН и ЕСХН расходы признаются кассовым методом, т.е. купленная недвижимость должна быть оплачена.
Отдельное правило предусмотрено при покупке земельных участков бизнесменами на ЕСХН. Затраты на землю следует включать в расходы для единого сельхозналога равномерно, в течение длительного периода. Этот период определяет сам ИП в учетной политике, но он не может быть меньше 7 лет (п. 4.1 ст.
Владение недвижимостью
В общем случае физические лица — собственники недвижимости должны платить налог на имущество физических лиц. Его сумма зависит от кадастровой стоимости и ставок, которые определяют местные власти в пределах, установленных НК РФ.
«Обычные» физические лица и ИП на ОСНО платят налог на имущество в целом по одним и тем же правилам.
Однако ставки по налогу для них могут существенно отличаться. Это в первую очередь касается тех ИП, которые владеют нежилой недвижимостью. По отдельным нежилым помещениям ставка налога может достигать 2% (пп. 2 п. 2 ст.
406 НК РФ). Это, в частности, относится к объектам, которые:
- Входят в состав в административно-деловых центров или торговых комплексов.
- Используются для офисов, общественного питания или бытового обслуживания.
А по жилым помещениям ставка налога на имущество в любом случае не может превышать 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).
При УСН и ПСН предприниматель освобождается от налога на имущество, используемое для коммерческой деятельности. Однако не в полном объеме — заплатить налог придется с упомянутых выше объектов, по которым применятся ставка до 2% (п. 3 ст. 346.11 и пп. 2 п. 10 ст.
346.43 НК РФ).
Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры
В 2002 году физическое лицо купило квартиру. В 2006 году физическое лицо зарегистрировалось как ИП. В период с 2015 по настоящее время физическое лицо эту квартиру сдавало в аренду и платило налог 13 % НДФЛ.
При том ИП имело еще 1 нежилое помещение, офис и сдавало этот офис в аренду. Но в этом случае платился налог 6% как доход ИП.
Собственник хочет продать квартиру в 2018 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо. Верна ли позиция риэлтора?
Сдача физлицом своего жилья в аренду признаётся предпринимательской деятельностью только тогда, когда владелец недвижимости официально зарегистрирован как ИП, и если при этом и сдача квартиры в аренду и продажа недвижимости указаны при регистрации в качестве видов деятельности.
Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2016 г.).
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
- При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
- При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.
- При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
- При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.
Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.
В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.
Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.
Коммерческая недвижимость: что это такое на примерах
Итак, если объект недвижимости (здание, сооружение) используется в коммерческой деятельности, то он считается коммерческим. Использование здесь подразумевает извлечение постоянного дохода (инвестиционного, от аренды), приумножение капитала. Наглядным примером такого использования является кафе, гостиница, магазин, кабинет, офис, складское помещение.
Жилая недвижимость также может являться коммерческой при условии, что ее использование приносит прибыль. Например, строительство жилого дома – вариант использования объекта в коммерческой сфере, предполагающий вложение (инвестирование) денег с целью извлечения дохода. Но каждая квартира построенного дома – частное жилье. После продажи всех квартир этого дома коммерческий статус у данной недвижимости меняется и она становится частной.
Налоги на коммерческую недвижимость
Вне зависимости от величины доходов, даже если ваше помещение пустовало и приносило одни расходы, вы должны заплатить фиксированные платежи в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. В 2023 году фиксированный платеж в пенсионный фонд составляет 32 448 рублей. А страховой взнос на обязательное медицинское страхование 8426 рублей. Таким образом в независимости от размера доходов вы обязаны уплатить 40 874 рубля.
Будем надеяться, что данная льгота будет действовать дальше и с ее помощью инвесторы смогут повысить доходность инвестиций в недвижимость. Но ее могут отменить. Поэтому важно перед покупкой объекта недвижимости проверять его кадастровую стоимость. А также по какой ставке налоговая делает расчет налога на имущество по рассматриваемому объекту.
В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, такой перечень определяется региональными органами власти. В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах.
Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.
Если в стоимость аренды не включены коммунальные платежи, и арендатор оплачивает их дополнительно, то от суммы полученной в счет компенсации коммунальных платежей вы также платите 13 %. Исключение – платежи арендатора по счетчикам. Они относятся к деятельности арендатора и НДФЛ не облагаются.
Каким налогом облагается продажа земли?
Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ).
Налог с продажи земельного участка в 2023 году для физических лиц остаётся прежним – 13%. Для не резидентов налоговая ставка — 30%.
Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.
Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.
Часто в жизни встречается еще и такая ситуация: вы уже закрыли ИП и теперь по истечении некоторого периода времени решили продать имущество, которое раньше использовали для ведения бизнеса. Платить налоги с суммы выручки от продажи имущества в этом случае вам придется как ИП, причем такое развитие событий наименее предпочтительно. Никаких льгот и вычетов, характерных для простых физлиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, также для вас уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи.
В этом случае рекомендуется рассмотреть возможность продажи имущества до того, как вы закроете ИП, так это будет более привлекательным для вас вариантом.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?
Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:
- Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
- Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
- Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.
В каких случаях ИП освобождаются от уплаты страховых взносов
В каждом правиле есть свои исключения. П. 7 ст. 430 НК РФ предусматривает освобождение от уплаты страховых взносов, когда предприниматель:
- проходит военную службу по призыву;
- находится в отпуске по уходу за ребёнком возрастом до полутора лет;
- осуществляет уход за инвалидом I группы, ребёнком-инвалидом или за лицом, достигшим возраста 80 лет;
- проживает с супругом — военнослужащим по контракту в местности, где осуществлять предпринимательскую деятельность не представляется возможности;
- проживает с супругом за границей по направлению от дипломатических представительств и консульских учреждений Российской Федерации;
- находится под стражей, необоснованно привлечён к уголовной ответственности, необоснованно репрессирован и впоследствии реабилитирован.