Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет неустойки по ДДУ. Ответы на вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.
Как это повлияет на рынок
С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков. «Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать. Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.
По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков. «Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт. «Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.
Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.
По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. «Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства. Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.
Допсоглашение о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору купли-продажи или к договору ДДУ, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.
К сожалению, просрочка сдачи квартиры – далеко не редкая ситуация. Не каждая строительная организация способна вовремя сдать дом в эксплуатацию. В таком случае дольщик вправе обратиться в суд иском о взыскании неустойки.
Так, гр-н Еременко потребовал через суд от ООО «ККПД-ИНВЕСТ» неустойку по ДДУ. Истец пояснил, что застройщик не отдает ключи от квартиры и не предлагает подписать акт приема-передачи, несмотря на то, что дом уже полностью готов к использованию и сдан в эксплуатацию.
Ответчик пытался защититься и опирался на то, что дольщик уклоняется от приема объекта недвижимости, правда никаких документов, подтверждающих это, не предоставил. В итоге суд удовлетворил иск Еременко (Решение по делу № 2-1424/2019).
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Как рассчитать неустойку
Расчет неустойки по договору долевого участия производится по тривиальной формуле, которая прописана все в том же законе №214-ФЗ от 30.12.2004. Общая сумма зависит от количества дней просрочки и ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Задержка сдачи дома при долевом строительстве влечет за собой уплату участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Выдержку из закона можно отразить в виде формулы: Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1/300 значения ставки рефинансирования. Если же в качестве дольщика выступает гражданин, то сумма неустойки увеличивается в два раза, то есть, Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1/300 значения ставки рефинансирования Х 2.
Для того, чтобы рассчитать неустойку, не требуется каких-либо специальных знаний. Необходимо лишь определить ставку рефинансирования на тот момент, когда по договору должны быть выполнены обязательства. Тем не менее, часто допускаются ошибки и без помощи юриста практически не обойтись, а попытки произвести расчеты самостоятельно заканчиваются отказом в удовлетворении искового заявления в суде. Важно понимать, что умышленное уклонение гражданина от подписания акта приема-передачи лишает его права требовать выплату неустойки.
Еще одним веским основанием для выплаты неустойки является невыполнение строительной компанией требований по устранению недостатков. Сумму посчитать можно по формуле:
- Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1 % стоимости устранения недостатков – если объект пригоден для жилья или прочего использования.
- Сумма неустойки = Количество дней просрочки по соглашению Х 1 % стоимости жилища – если в нем невозможно проживать.
Следует обратить внимание на текст договора при его подписании. Если в нем не прописана ответственность сторон за несоблюдение условий, то желательно этот пункт дописать. Но и в случае отсутствия такого пункта в договоре дольщик не теряет права требовать с застройщика выплаты неустойки. Нужно рассчитать ее сумму и направить претензию застройщику.
Размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) для расчета неустойки по ДДУ
| Период действия ставки (выберите тот, в который попадает дата передачи вам квартиры по акту) | Ставка рефинансирования (ключевая ставка), % |
|---|---|
| 14.09.2012 — 31.12.2015 | 8,25 |
| 01.01.2016 — 13.06.2016 | 11 |
| 14.06.2016 — 18.09.2016 | 10,5 |
| 19.09.2016 — 26.03.2017 | 10 |
| 27.03.2017 — 01.05.2017 | 9,75 |
| 02.05.2017 — 18.06.2017 | 9,25 |
| 19.06.2017 — 17.09.2017 | 9 |
| 18.09.2017 — 29.10.2017 | 8,5 |
| 30.10.2017 — 17.12.2017 | 8,25 |
| 18.12.2017 — 11.02.2018 | 7,75 |
| 12.02.2018 — 25.03.2018 | 7,5 |
| 26.03.2018 — 16.09.2018 | 7,25 |
| 17.09.2018 — 16.12.2018 | 7,5 |
| 17.12.2018 — 16.06.2019 | 7,75 |
| 17.06.2019 — 28.07.2019 | 7,5 |
| 29.07.2019 — 08.09.2019 | 7,25 |
| 09.09.2019 — 27.10.2019 | 7 |
| 28.10.2019 — 15.12.2019 | 6,50 |
| 16.12.2019 — 09.02.2020 | 6,25 |
| 10.02.2020 — 26.04.2020 | 6 |
| 27.04.2020 — 21.06.2020 | 5,5 |
| 22.06.2020 — 26.07.2020 | 4,5 |
| 27.07.2020 — | 4,25 |
Взыскание пени с застройщика
Порядок взыскания демереджа у застройщика за просрочку указан в ФЗ (статья №6 и №7). В первую очередь, участник долевого строительства должен подготовить претензию и отправить ее застройщику. Письменное обращение — это просьба о добровольной выплате компенсации. Затем необходимо дождаться ответа от строительной компании. Если застройщик игнорирует обращение, то можно составлять исковое заявление и обращаться в судебные инстанции для решения конфликта.
Порядок взыскания:
- Подготовка письменной претензии.
- Сбор необходимых документов для предъявления в строительную компанию. Например, договор долевого участия (дду), предварительный договор купли-продажи.
- Обращение в суд. Во-первых, составляет исковое заявление. Во-вторых, собирается документация, куда входит ответ застройщика, расчет неустойки, квитанции о выкупе своей доли, договоры на участие в долевом строительстве, квитанции на оплату государственной пошлины.
- Проведение исполнительного производства. По судебному решению истцу выдается исполнительный лист, который необходимо передать приставам для взыскания неустойки у строительной компании.
Люди, покупающие квартиру на этапе строительства, стараются не думать о том, что сроки сдачи дома могут затянуться. Но если это уже случилось, не поддавайтесь панике: срыв сроков сдачи — одно из самых частых нарушений со стороны застройщиков в России. Пора взыскать с компании неустойку, тем более что в законе четко говорится, как эту неустойку рассчитать.
Ответственность застройщика прописана в Федеральном законе «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» № 214-ФЗ. В статье № 6 сказано, что если застройщик нарушает указанный в договоре срок передачи объекта дольщику, то обязан уплатить неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Расчет пени делается за каждый день просрочки исходя из цены договора.
Интересная подробность: просрочку для физических и для юридических лиц рассчитывают по-разному. Если дольщик – физическое лицо (иначе говоря, обычный гражданин), то сумму неустойки обязаны умножить на два и уплатить в двойном размере. На юридических лиц это положение, увы, не распространяется.
Пошаговая инструкция по взысканию неустойки
- Рассчитайте сумму неустойки
Если квартира стоит 5 млн рублей, а сдача просрочена на 100 дней, то расчет выглядит следующим образом. 5 000 000 (цена договора) * 0,07 (ставка рефинансирования на момент публикации статьи) / 300 * 100 (количество дней просрочки) * 2 (коэффициент для физических лиц) = 233 334 рубля.
- Направьте застройщику претензию
В ней должны быть изложены аргументированные требования об уплате неустойки, а также указаны ваши банковские реквизиты и срок для перечисления положенной вам суммы (не менее пяти банковских дней). Претензию нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если в срок, установленный в тексте претензии, оплата не поступит на счет, можно готовить исковое заявление в суд. Список дальнейших действий выглядит так:
- Подготовьте исковое заявление, документы, подтверждающие ваши требования (ДДУ, платежное поручение на оплату стоимости по ДДУ, акт сверки расчетов с застройщиком, претензию с подтверждением направления в адрес застройщика);
- направьте документы в суд;
- ждите, когда суд назначит первое заседание.
Исковые заявления по нарушению прав потребителей рассматриваются без государственной пошлины.
Суд вправе уменьшить сумму исковых требований, если посчитает, что вы требуете компенсацию больше, чем понесли убытков. Раньше этим активно пользовались все суды, занижая сумму выплат в несколько раз. К примеру, при сумме иска в 500 тысяч в пользу дольщика могли присудить каких-нибудь 50 тысяч. Но в 2016 году Пленум Верховного Суда РФ выпустил разъяснения о том, как применять статью 333 ГК РФ (об уменьшении суммы неустойки). И сейчас такого беспредела уже нет. Если уменьшения и бывают, то несущественные.
Типичные ошибки при оформлении договора долевого участия
Перед обращением с соответствующими требованиями в суд необходимо удостовериться, что застройщик своевременно не выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Для этого нужно убедиться, что просрочка действительно наступила. Возможно указание нескольких дат в ДДУ. По этой причине получатели недвижимости могут запутаться в вопросе начала неустойки. Если условия договора размыты и двусмысленны, то в суде понадобится потребовать разобраться в буквальном толковании пунктов сделки.
Если истец в заявлении принимает во внимание дату ввода дома в эксплуатации, то суд откажет в присуждении неустойки, либо существенно ее сократит. Время ввода дома в эксплуатацию и дата фактической передачи квартиры не тождественные понятия. Так, в договоре может быть предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Даже если дом ввели в эксплуатацию с опозданием, то неустойку можно потребовать взыскать по истечении 6 месяцев после подобной процедуры.
Часто договор долевого участия подменяют сделками иного характера. Вместо долевого строительства гражданина могут убедить подписать договор уступки права требования или инвесторского соглашения. В подобных сделках может быть указана стоимость квартиры в 1 кв.м. либо цена всего соглашения (без обозначения стоимости квартиры). Если объект сделки полностью не идентифицирован в договоре, то это тоже может стать проблемой для взыскателя. Обращать внимание также нужно на площадь недвижимости. Если она не обозначена, то цену за 1 кв. м. недвижимости нужно умножить на площадь жилья.
В суде понадобится уточнить момент, какая именно квартира передается получателю (технические параметры недвижимости, ее адрес). Возможны ситуации, когда в договоре только указывается дата предоставления недвижимости, но не обозначаются сроки передачи конкретной квартиры. Если в сделке такие сроки не указаны, то предполагается, что застройщик обязан передать квартиру в разумные сроки, которые исчисляются фактической сложностью возведения объекта.
Взыскание штрафных платежей осуществляется согласно Закону о защите прав потребителей. До обращения в суд понадобится оформить застройщику претензию. Ее можно составить даже если застройщик передал квартиру с опозданием. Исполнение обязательства не освобождает от обязанности оплаты неустойки. Претензия должна быть оформлена в письменном виде на имя юридического лица, которое выступало контрагентом по договору долевого строительства.
- Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
- Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
- Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
- Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
Взыскание неустойки за просрочку сдачи дома
Для экономии времени лучше всего начать с письменного обращения к застройщику для взыскания суммы за отложенную сдачу объекта. Это можно сделать как до передачи ключей от готового жилья, так и после. Жители многоэтажного дома могут сэкономить время и деньги, наняв общего адвоката, который составит коллективное обращение и сможет поддержать позицию дольщиков во время переговоров. Требование к строительной фирме следует отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Почтовую квитанцию сохраняют на случай судебного разбирательства. При обсуждении досудебного разрешения претензий застройщик может предложить дольщику подписать дополнительный договор. В этой ситуации следует быть осторожным, так как в новом документе может содержаться согласие на изменение сроков сдачи жилья без выплаты неустойки.
При просрочке сдачи дольщик не обязан подписывать акт приема-передачи жилья, если в нем указано, что получатель квартиры согласен со сроками ее сдачи. Зачастую этот пункт включается в акт автоматически, однако покупатель квартиры может настаивать на внесении изменений в документ, который впоследствии может послужить доказательством в суде.
Застройщик на этапе мирного урегулирования проблемы может по своему желанию предложить истцу аннулировать доплату за ввод дома в эксплуатацию или за избыток площади квартиры, взамен потребовав отказаться от претензий по поводу неустойки. Такая сделка законна, но ни одна из сторон не обязана соглашаться на нее. В случае нахождения компромисса по этому вопросу необходимо составить дополнение к договору, в котором будет указаны все условия и сроки их выполнения. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
При отказе строительной организации выполнять свои законные обязательства возможно обращение в суд. Его следует отправлять в секретариат суда по месту юридического адреса строительной компании. Иск может быть как коллективным, так и индивидуальным. В исковом заявлении следует указать данные истца, название и адрес строительной фирмы, описание возникших проблем с задержкой строительства. К иску следует приложить копию паспорта, копию договора о долевом участии в строительстве, акт передачи ключей (при его наличии) и квитанцию об оплате госпошлины. Дело будет рассмотрено в течение одного-двух месяцев, после чего судья сможет назначить первое заседание. Само судопроизводство может длиться несколько месяцев. При несогласии с ним любая из сторон вправе подать апелляцию в вышестоящую судебную инстанцию: областной или краевой суд. Первичное рассмотрение апелляции может занять до двух месяцев, а следующий за ним судебный процесс – еще около полугода или более, в зависимости от загруженности суда.
Про согласии с решением судебной инстанции собственник квартиры должен получить выписку из решения суда. Если строительная компания отказывается выполнять свои обязательства даже после суда, истец может обратиться к судебным приставам, которые займутся взысканием платежей на основании исполнительного листа, выданного судом по требованию.
Причины просрочки сроков сдачи домов
В первую очередь, необходимо понимать, что несвоевременная сдача жилья может произойти не только у недобросовестных строительных компаний. Причин задержки может быть очень много, ноне каждая из них напрямую зависит от застройщика. Разумеется, ни одна из них не отменяет необходимости выполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия.
Распространенные причины переноса сроков сдачи дома застройщиком:
- невыполнение подрядчиками своих обязательств по поставке материалов или оборудования;
- чрезмерные юридические препятствия со стороны администрации;
- затянувшиеся сроки подведения коммуникаций к объекту;
- недостаток финансирования;
- форс-мажорные обстоятельства, стихийные бедствия;
- расхождения между фактическими и проектными характеристиками здания.
Застройщик обязан уведомить покупателей официально в письменной форме о том, что срок сдачи объекта переносится не позже, чем за два месяца. Застройщики предлагают могут предложить подписать дополнительное соглашение к заключенному договору долевого участия, в котором указаны новые сроки завершения работ, а также могут быть прописаны основания задержки. Подписывать или нет дополнительное соглашение – это сугубо индивидуальный вопрос для каждого покупателя.
При этом оформление дополнительного соглашения к ДДУ может быть для дольщика выгодным, т.к. часто застройщик предлагает какие-либо скидки, например, на стоимость отделочных работ или бесплатное парковочное место.
Как определить срок просрочки передачи жилья
Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.
Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.
Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:
- основные характеристики жилых и нежилых помещений;
- их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
- наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
- соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.
Просрочка сдачи объектов: последние новости в 2022 г.
Еще в конце прошлого года были приняты поправки в законы о долевом строительстве. Чтобы уменьшить количество просрочек при сдаче объектов, правительство постановило: средства дольщиков больше не должны использоваться в финансировании. Согласно новым правилам, деньги покупателей квартир будут переводиться на эскроу-счета.
Что это означает? С 1 июля 2022 г. внедряется переход на проектное финансирование. Ваши деньги не будут поступать к застройщику: их положат на специальный счет, где они окажутся заморожены до сдачи объекта. Также внедряется система страховки на сумму до 10 млн. руб., что позволит клиентам компенсировать просрочки при задержках.
При просрочке получить ключи от дома и компенсацию оказывается проблематично
Согласно замыслу, вариант стимулирует застройщиков быстрее завершать объекты и защитит клиентов. Ведь строительство будет вестись на деньги, полученные в банке под процент; вы же не попадете в ситуацию, когда средства переданы застройщику, а у вас по факту нет ни финансов, ни жилья.