Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору купли-продажи или к договору ДДУ, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Просрочка в новостройке — что делать
Что считается просрочкой
В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию.
Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию.
Дата ввода должна быть указана в договоре.
Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.
Соглашение о переносе сроков
Если застройщик понимает, что не успевает построить дом вовремя, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее чем за 2 месяца до срока передачи квартир. И может предложить им перенести этот срок, подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.
Важно: вы не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. Это совсем не формальность: это выгодно застройщику, но совсем невыгодно вам. Подписанием такого документа вы снимаете все претензии к нарушению сроков. Внимательно прочитайте текст соглашения, которое предлагает вам застройщик, — если вас что-то не устраивает, отказывайтесь подписывать документ
Если вы не хотите спорить с застройщиком и обращаться в суд, но и прощать просрочку не намерены, предложите внести в допсоглашение пункт об уплате неустойки за нарушение сроков, которое допустили строители.
Так застройщик поймет, что с вами можно вести переговоры, и наверняка предложит компромиссный вариант, чтобы вам не пришлось идти в суд. Скорее всего, неустойка будет меньше той суммы, которую вы получили бы, обратившись в суд.
Но и нервов вы потратите намного меньше.
Помните: застройщик должен отвечать за нарушения. Ваше законное право спросить с него за них.
Расторгать или не расторгать договор
Если застройщик задержал окончание строительства на 2 месяца и более, то вы можете расторгнуть договор. Это право дает дольщику закон — 214-ФЗ.
Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне.
Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм). Кроме того, нужно будет доказать, что у вас не было других вариантов, кроме как жить всё время ожидания в съёмной квартире. Если вы арендуете жильё, а свою квартиру при этом сдаёте, то лучше на компенсацию не рассчитывать.
Если вы не верите, что застройщик возместит вам расходы на съёмное жилье, да и вообще потеряли в него веру, подумайте о расторжении договора. Возможно, этот вариант будет выгоднее остальных.
Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию
Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?
Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается.
Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения. С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.
Что можно потребовать с застройщика при расторжении договора?
Возврат денег по договору.Застройщик обязан вернуть вам всё, что вы заплатили за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если вы забыли или растерялись и не направили застройщику требование о возврате денег, по истечении 10 дней застройщик должен сам зачислить эти деньги на депозит нотариуса и известить вас об этом.
Проценты за пользование деньгами.За то, что застройщик строил дом на ваши деньги, но так ничего для вас и не построил, ему придется заплатить проценты.
Ведь практически он брал у вас займ на строительство и пользовался вашими средствами просто так.
Проценты рассчитываются так: с даты перечисления денег застройщику и до момента их возврата начисляется по 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день. Расчёты производятся на основе ставки ЦБ на дату возврата денег.
Например: 3 января 2015 года вы перечислили застройщику 3 500 000 рублей, а 1 января 2018 года должны были получить ключи от квартиры, но что-то пошло не так.
5 сентября 2018 года вы решаете расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги с процентами, о чём и пишете застройщику, который возвращает вам деньги на следующий день.
Это означает, что он пользовался вашими деньгами с 3 января 2015 по 6 сентября 2018 года, то есть 1343 дня. Ставка ЦБ РФ на 6 сентября составляла 7,25%.
3 500 000 × 1343 × 7,25% × 1/150 = 2 271 908, 33 рубля
Эту сумму строители должны заплатить сверх возвращенных 3,5 миллионов рублей. То есть всего вы получите более 5,7 млн рублей.
Посчитайте, сколько застройщик должен вам за просрочку. Возможно, стоит получить с него эти деньги и купить на них готовую квартиру вместо того, чтобы ждать окончания строительства.
Если вы не потребовали проценты после расторжения договора, застройщик всё равно должен их перевести на депозит нотариуса, как и в случае с возвратом уплаченной стоимости квартиры по договору.
Компенсация морального вреда.
Если вам не удалось разрешить ситуацию полюбовно, подавайте на застройщика в суд. Тут можно не стесняться и потребовать не только возврата денег и процентов.
Просите в исковом заявлении компенсацию морального вреда и оплату штрафа за отказ от добровольного исполнения обязательств. Такие права даёт покупателю закон: в этом случае, помимо закона о долевом строительстве, на вашей стороне будет ещё и закон «О защите прав потребителей».
Судебные издержки застройщик тоже должен будет возместить, включая оплату работы вашего представителя в суде.
Если вы хотите дождаться свою квартиру
Вы хотите именно эту квартиру и готовы её подождать. Что можно потребовать от застройщика в этом случае?
Неустойка. Она рассчитывается почти так же, как и проценты при расторжении договора. Только такая неустойка (пени) начисляется не с даты оплаты квартиры, а с той даты, когда застройщик должен был передать вам квартиру.
Возьмем тот же пример: 1 января 2018 года квартиру застройщик не передал вам квартиру и не подписал с вами никакого дополнительного соглашения о переносе сроков. К 6 сентября 2018 года с него можно потребовать неустойку за 248 дней просрочки:
3 500 000×248×7,25% х 1/150 = 419 533, 33 рубля.
Важно помнить: если вы по каким-то причинам не смогли принять квартиру, и застройщик сможет это доказать, то получить неустойку не получится. Например, за время стройки вы переехали и не знали, что на старый адрес пришло письмо об окончании строительства. В этом случае застройщик, спустя какое-то время, может посчитать квартиру принятой в одностороннем порядке.
Компенсация морального вреда.
Компенсацию морального вреда можно потребовать независимо от того, расторгли вы договор или нет, но нужно доказать, что вы страдали из-за действий застройщика.
Уведомление дольщика о готовности объекта к сдаче
Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией. Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение существует. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев. Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
- 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
- Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
- Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
- Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
- Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
- Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
- Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
- Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
- Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
- Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
- Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
- Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
Три важных даты в ДДУ
Вам не нужно быть юристом, чтобы досконально разбираться во всех документах и законах, чтобы обезопасить себя. Или финансистом, чтобы суметь получить 5-значную сумму компенсации в случае задержки сдачи квартиры. Обратите внимание и отметьте для себя 3 важные даты в вашем договоре долевого участия:
Номер 1. Дата, когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно такая дата формулируется понятиями «полугодие» и «квартал». В первом случае, конечной датой будет последнее число последнего месяц полугодия (30 июня для первого полугодия и 31 декабря – для второго). Для квартала — соответствующие значения четверти года (31 марта – первый квартал, 30 июня – второй, 30 сентября – третий, 31 декабря – четвертый).
Номер 2. Дата, когда застройщик обязан вам передать квартиру. В договоре ДДУ указывается, в течение какого срока застройщик обязуется передать квартиру в новостройке покупателю после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Этот срок может быть 50 дней, а может, и 80. Цифра прописывается индивидуально в документе. Даже если застройщик не успевает получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома к указанному сроку, с этой даты начинается срок, в течение которого он обязан передать вам квартиру.
Пример: в договоре указано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором полугодии 2024 года. Срок передачи квартиры владельцу – 60 дней. Это означает, что до 31 декабря 2024 года застройщик должен получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, либо с 31 декабря 2024 года начинается срок передачи квартиры. И до 19 февраля 2025 года включительно он должен передать ключи дольщикам.
И вот тут начинается самое интересное. Если застройщик не успевает передать вам ключи от квартиры до 19 февраля, то есть, в указанный срок, то одни дольщики причитают и ищут черных кошек, повинных в такой неудаче. А другие – говорят «ну, ок», берут в руки калькулятор и высчитывают симпатичные суммы неустойки, которые растут с каждым днем просрочки.
Сумма неустойки за просрочку высчитывается по такой формуле:
1/150 * Ключевая ставка * Сумма объекта по ДДУ * Количество суток просрочки
Важно! Ключевая ставка меняется. Смотрите актуальное значение на сайте ЦБ.
Предположим, в нашей истории квартиру в новостройке получилось передать только 3 марта 2025 года. А стоимость квартиры – относительно средняя по СПб – 8 000 000 рублей.
Исходя из данной формулы, у нас получилось, что сумма неустойки составит — 147,333 рублей
Получение ключей в новостройке — чего делать нельзя
Есть две распространенные уловки, которыми пользуются не слишком добросовестные застройщики:
- При обзвоне и приглашении принимать долгожданные квадратные метры они утверждают, что очередь очень большая и предлагают записать вас через 2-2.5 месяца. Хитрость заключается в том, что по истечению этого срока застройщику уже не нужна ваша подпись в документах для передачи жилья и он сделает это в одностороннем порядке, минуя этап приемки, выявления недочетов и так далее.
- Перед осмотром квартиры вы, как правило, попадаете в офис застройщика. Там вам любезно могут предложить сэкономить время на хождении в квартиру и обратно в офис и подписать бумаги на месте. Не соглашайтесь, пока лично на месте все не осмотрите. А ходьба даже полезна для здоровья.
При возникновении сомнений и спорных ситуаций, ищите истину и ссылайтесь на свои права, исходя из законов Российской Федерации. Как и обещали выше, даем список:
- 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
- 2300-1 «О защите прав потребителей»
- Гражданский кодекс
В этих законах вы сможете найти все основания для получения компенсаций за просрочку и дефектно выполненные работы. Также подробно описано участие в долевом строительстве.
Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).
Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.
Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки.
Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными.
Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.
На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:
- Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
- Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
- Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
- Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.
Минусы предварительного договора купли-продажи
Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Это значит, что теоретически никто не контролирует, сколько таких договоров застройщик заключил по одной квартире. Ориентироваться тут стоит только на репутацию застройщика. Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.
Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.
Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости. Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.
Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.
Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.
Какие документы нужны для получения ключей от квартиры?
Настал момент, который стоил всех пережитых волнений и долгого ожидания: вы держите в руках ключи от собственной, уже готовой квартиры. Вас, конечно, переполняют чувства, но что делать дальше? Какие шаги предпринимать в первую очередь? Какие документы подписывать? Что допускается делать во время ремонта, а что категорически запрещено? Новострой-СПб узнал ответы на все вопросы и подготовил на эту тему полезный материал. В первую очередь Как показывает практика, владельцы квартир в строящемся доме мечтают получить ключи от своего нового жилья и как можно скорее туда въехать. Они наивно полагают, что на этом их приключения закончатся. На самом деле, все самое «интересное» только начинается.
Хозяевам квартиры предстоит сделать еще множество разных дел. И первое из них – это подписание договора с управляющей компанией на обслуживание здания, Затем последует вручение инструкции по эксплуатации квартиры, паспортов на счетчики, ключей от почтового ящика и различных элементов инженерных систем для возможности пользования квартирой (термоголовки, пожарный рукав и т.п.), рассказывает Евгений Перминов, первый заместитель генерального директора УК «КВС-сервис».
И только после этого можно приступать к ремонтным работам, заселению и оформлению права собственности. «Изначально управляющая компания назначается по умолчанию застройщиком. Это нужно для того, чтобы передать домовое имущество на баланс УК. Затем собственники квартир вправе выбрать новую, понравившуюся им управляющую компанию » Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Второй, не менее важный шаг – оформление права собственности на недвижимость.
Как только дом поставлен на кадастровый учет, в МФЦ можно подавать следующие документы: — ДДУ с отметкой о регистрации в Ростреестре; — акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра); — документ, удостоверяющий личность будущего собственника жилья (как правило, это паспорт); — СНИЛС; — квитанцию об оплате Госпошлины (2 тыс.
руб.). Если в акте приема-передачи указаны два дольщика и более, то сумма госпошлины делится между ними в равных долях и предоставляется квитанция об оплате от каждого дольщика. В случае, если квартира приобреталась в ипотеку, к этим документам добавляется закладная от банка, для оформления которой необходимо будет также заказать отчет об оценке квартиры, а также кредитный договор, дополняет Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
Шансы и риски в спорах с застройщиком
Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.
Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.
Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.
Дополнительное соглашение
Если застройщик не успевает вовремя завершить строительство, сроки сдачи дома можно перенести. Но при этом девелопер обязан отправить дольщикам официальное уведомление максимум за два месяца до изначально запланированного срока сдачи объекта, который указан в договоре долевого участия (ДДУ).
В уведомлении застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ввода новостройки в эксплуатацию. Дольщик может согласиться на новые условия или не пойти на них.
Подписав дополнительное соглашение, будущему владельцу останется только ждать, что новый срок сдачи дома будет соблюдён. Однако такой шаг ограничивает дольщика в правах, и в дальнейшем он не сможет претендовать на денежную компенсацию и возмещение убытков.
Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома можно только, если застройщик чётко указал причину задержки (к примеру, поставщик нарушил срок поставки строительных материалов) и не отказывается общаться с дольщиками. При ухудшении финансового положения, строительные компании зачастую не выходят на связь с клиентами.
Если дом сдали более чем на два месяца позже изначально оговоренного срока, а дольщик не подписал дополнительное соглашение, может быть два варианта развития событий: расторжение ДДУ или ожидание ввода дома и получение денежной компенсации за перенос сроков.
Подписание акта приема-передачи жилья и последующая денежная компенсация
Если дольщик не подписал дополнительное соглашение, но не расторг ДДУ, он вправе дождаться завершения строительства и подписать акт приема-передачи жилья. Став собственником квартиры, можно обратиться в суд для взыскания денежной компенсации за задержку сроков сдачи объекта. Если владелец недвижимости предоставляет суду полный пакет документов, в 95% случаев решение выносится в его пользу.
Согласно Федеральному закону №214, при отказе от подписания дополнительного соглашения дольщик может претендовать на денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы сделки за каждый день просрочки.
Однако застройщики зачастую пытаются избежать выплаты неустойки и оформляют акт приемки-передачи только после того, как будет подписано дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома. Также девелоперы нередко требуют, чтобы в акте приема-передачи дольщик указал, что не имеет претензий. В таком случае выплаты неустойки добиться будет крайне сложно.
Отвечает юрист компании LDD Никита Руднев:
Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию. Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.
В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию. Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.
Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом. В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.
Сдача дома затянулась, что делать?
Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?
Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.
Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:
размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.
В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.
Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.
Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:
- возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
- за причинение морального ущерба;
- штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
- возмещение судебных расходов.
Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.
И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.