Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в статье 51 Градостроительного кодекса РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с частью 21.14 статьи 51 ГрК РФ в срок не более чем 5 (пять) рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. Уведомление, документы, предусмотренные пунктами 1 – 4 части 21.10 ст. 51 ГрК РФ, заявление о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство), а также документы, предусмотренные частью 7 ст. 51 ГрК РФ, в случаях, если их представление необходимо в соответствии с настоящей частью, могут быть направлены в форме электронных документов.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Необходимые для оформления разрешения документы
Законом установлен перечень документов, которые следует передать лично и через своего законного представителя в орган местного самоуправления (таким органом обычно является администрация муниципального района, городского округа либо городского поселения) для принятия им решения о выдаче / невыдаче разрешения на использование земли под коммерческую застройку.
В первую очередь заявитель направляет в вышеупомянутый орган заявление на бумажном носителе (написанное от руки) или в электронном виде на имя руководителя госдепартамента.
Разрешение на строительство объекта капитального строительства может быть выдано или не выдано после представления на рассмотрение властям следующих документов:
- удостоверения личности заявителя;
- правоподтверждающей документации на распоряжение землей либо на проектирование капитальных объектов на ней;
- ГПЗУ.
- материалов, из которых состоит проектная документация:
- проекта организации строительства (ПОС);
- пояснительной записки;
- сводного плана сетей инженерно-технического обеспечения с отметкой мест подключения (технологического подсоединения) проектируемого капитального объекта к инженерным сетям, системам или коммуникациям, информации об инженерном оборудовании;
- архитектурных решений;
- перечня мероприятий, направленных на обеспечение доступа лиц с ограниченными возможностями здоровья к объектам образования, культуры, здравоохранения, отдыха и иным объектам коммунально-бытового и социально-культурного назначения, объектам торговли, транспорта, общественного питания, объектам административного, делового, религиозного, финансового назначения, объектам жилищного фонда в случае, если имело место капитальное строительство и реконструкция названных объектов при условии, что не была проведена экспертиза проектной документации названных объектов согласно ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ);
- положительного заключения экспертизы проектной документации капитального объекта (применительно к отдельным стадиям строительных работ), если такая документация должна пройти экспертизу;
- положительного заключения госэкспертизы проектной документации в случаях, установленных ч.3.4 ст.49 ГрК РФ;
- положительного заключения экологической экспертизы проектной документации в случаях, установленных ч. 6 ст. 49 ГрК РФ;
- проекта организации деятельности по сносу / демонтажу объектов капстроительства либо их частей, есть возникает необходимость в проведении таких работ;
- разрешения на отклонение от предельных параметров допустимого капстроительства или реконструкции (в случаях, если застройщику такое разрешение предоставлялось);
- согласия всех обладателей прав на объект капстроительства (в случае реконструкции данного объекта);
- соглашение о реконструкции;
- копии свидетельства об аккредитации юрлица, выдавшего на руки положительное заключение негосударственной экспертизы документации по проекту;
- бумаг, предусмотренных законодательством РФ об объектах культурно-исторического наследия в том случае, если в процессе осуществления деятельности по сохранению таких объектов затрагиваются их конструктивные или иные характеристики безопасности и надежности.
Проектная документация
Подачу в орган местного самоуправления заявления о выдаче разрешения предваряет подготовка проектной документации объектов капитального строительства.
Такая документация представляет собой совокупность текстовых и графических материалов (схем), определяя конструктивные, функционально-технологические, объемно-планировочные, архитектурные, инженерно-технические решения в целях обеспечения строительства и реконструкции объектов капстроительства, в т.ч. и их частей, а также капремонта – выполнения комплекса значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений.
Проектная документация по капитальному строительству может разрабатываться как самим застройщиком (при условии, что он является членом СРО в сфере архитектурно-строительного проектирования), так и привлеченным им третьим лицом, в роли которого выступает ИП или юридическое лицо, заключившее договор подряда о подготовке такой документации с техзаказчиком, застройщиком, лицом, несущим ответственность за эксплуатацию недвижимости, региональным оператором.
Подготовка проектной документации объектов капитального строительства и строительство / реконструкция капитальных объектов в соответствии с этой проектной документацией основана на:
- задании техзаказчика, застройщика, регионального оператора (если документация по проекту готовится на основании договора подряда);
- результатах инженерных изысканий;
- ГПЗУ или ППТ и ПМТ в случае разработки проектной документации линейного объекта;
- требованиях техрегламентов, техусловиях и разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства либо реконструкции капитальных объектов.
Срок действия разрешения
После получения разрешения собственнику необходимо сразу осуществлять капитальное строительство здания, сооружения или иного объекта недвижимого имущества, потому что срок действия документа лимитирован. Для многих объектов этот срок определяется проектом организации строительства.
В Кодексе указывался срок выдачи разрешения на строительство, и составлял он 3 года.
В настоящее время в Москве и МО данный документ действует тоже только в течение трех лет. Необходимо успеть осуществить ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства до истечения этого срока.
В ГрК РФ, ст. 51 зафиксирован более гибкий подход к решению данного вопроса.
Если права на земельный надел и находящийся на нем объекта капстроительства или реконструкции переходят к третьим лицам, то сохраняется и срок действия ранее полученного рзарешения. Новый владелец продолжает осуществлять строительно-монтажные работы с обязательным внесением произведенных изменений и модернизаций в разрешение, выданное прежнему собственнику.
Продление срока действия разрешения возможно по заявлению застройщика, поданному за 60 суток до того момента, как данное разрешение перестанет действовать. В продлении срока будет отказано, если к строительству или реконструкции капитального объекта не приступили до истечения срока подачи заявления.
Как и куда подать заявление на разрешение на строительство
Подать заявку на оформления разрешительных документов на возведение ОКС необходимо в местную администрацию по месту расположения надела. Заявка подается на имя главы населенного пункта. Предоставить документы можно одним из следующих способов:
- Личный визит;
- Передать полномочия представителю (для этого нужно оформить у нотариуса доверенность);
- Воспользоваться услугами многофункционального центра (МФЦ);
- Отправить заявку онлайн через портал Госуслуги, заполнив подходящие разделы формы.
Когда разрешение не требуется?
Естественным вопросом в такой ситуации является вопрос: как и где оформить разрешение на строительство и всегда ли необходимо его оформлять?
Согласно статье 51 часть 17 Градостроительного кодекса РФ, в ряде случаев оформление разрешения не требуется. Прежде всего, это объекты, которые капитальным строительством не являются:
- навесы;
- киоски;
- заборы и другие не капитальные сооружения.
Так же нет необходимости в оформлении разрешения на строительство:
- для возведения сооружений и строений вспомогательного назначения;
- для строительства гаража на земельном участке, который предоставлен застройщику не в коммерческих целях;
- для строительства на земельных участках, целевым назначением которых является ведение садоводства или дачного хозяйства.
Завершающим этапом строительства являются действия, связанные с подготовкой необходимого пакета документов для ввода объекта в эксплуатацию и получения акта ввода. Подача документов происходит через сайт Госуслуг или МФЦ.
Необходимо собрать следующий пакет:
- выписка из ЕГРН на землю;
- градплан;
- разрешение на строительство;
- проект;
- акт о соответствии параметров построенного здания проекту и техническим условиям;
- схема расположения строения на земельном участке;
- технический план (заказывается застройщиком самостоятельно по факту готовности здания).
В течение 10 дней комиссия проверяет предоставленную документацию. При отсутствии нарушений проводится обследование на месте, составляется и выдается акт ввода капитального объекта в эксплуатацию.
В течение недели происходит утверждение и подписание бумаги главой соответствующей администрации. Дата утверждения будет считаться официальной датой ввода объекта.
Что такое разрешение на строительство?
Для начала строительства нового объекта любого типа и назначения, будь то жилой дом, коммерческое помещение или промышленный комплекс, необходимо сначала оформить разрешение. Некоторые думают, что если сейчас существует дачная амнистия, то этого документа на строительство будто бы уже не требуется. Это мнение в реальности в корне неверно, так как дачная амнистия касается несколько других аспектов.
Фактически, разрешение на строительство – это документ, который подтверждает право конкретного застройщика проводить строительство на указанном земельном участке, а также подтверждает соответствие представленной проектной документации всем современным требованиям градостроительного законодательства. Следует помнить, что документ требуется не только на проведение строительства с нуля, но и на капитальный ремонт, в процессе которого изменяется планировка помещения. После вступления в силу разрешения и окончания строительства, размер дома не должен превышать предельных параметров по проектированию — это будет считаться нарушением.
Разрешение на строительство и на дальнейший ввод в эксплуатацию надо получать в специальных органах местного самоуправления, где расположен Ваш земельный участок, предназначенный под строительство. Если будут проводится особые работы по исследованию недр или использоваться атомная энергия, то необходимо обращаться в соответствующие службы. Обычно, выдачей разрешений на стройку занимается отдел архитектуры. В регионах эти функции возложены на отдельные управления и департаменты. В Москве разрешение на постройку выдает Мосгосстройнадзор или Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
Документы, которые необходимо предоставлять для получения разрешения на строительство в Москве
- Заявление на выдачу разрешения, оформленное в печатной форме. Бланк для заполнения заявления на строительство следует получить либо в службе «одного окна», либо на сайте Мосгостройнадзора (там же можно узнать график работы).
- Документы, которые являются подтверждением права заказчика на конкретный участок земли. Это может быть свидетельство права собственности клиента на данный участок земли или договор аренды.
- Градостроительный план конкретного участка земли (ГПЗУ). В случае, если планируется постройка линейного объекта – нужно доставить проектную документацию, схемы планировки и межевания окружающей территории.
- Проектная документация, обязательно утвержденная в установленном законами порядке, зарегистрированная в автоматизированной интегрированной информационной системе градостроительной деятельности Москвы.
- Заключение экспертизы проектных документов, которое должно быть обязательно положительным. Предоставляется только в случаях, когда экспертиза является необходимой в соответствии с законодательством РФ (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса РФ).
- Документ о том, что проектная документация была утверждена.
- Если застройщику было дано разрешение на отклонение от каких-либо параметров и норм строительства или реконструкции, ему необходимо предоставить его.
- При планировании реконструкции капитального строительного объекта нужно обязательное согласие всех правообладателей этого здания в письменной форме.
Возведение зданий на землях сельхозназначения
Нельзя использовать под застройку участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственной деятельности. Также, запрещается размещать дома на мелиорируемых землях. В роли исключений выступают лишь мини дома для круглогодичного проживания.
Если поменять категорию земли, то можно будет распоряжаться ей по своему усмотрению. Решением данного вопроса занимаются органы местной власти, поэтому к ним и надо обращаться за помощью. Но, перед тем как беспокоить чиновников, стоит узнать, возможен ли перевод конкретной земли из одной категории в другую.
В случае необходимости важно доказать что здание, даже многоэтажное, возводится исключительно в сельскохозяйственных целях, а не для извлечения дохода. Так или иначе, для получения разрешения на строительство придется разрабатывать проектную документацию. Следует иметь в виду, что минимальный размер надела должен быть не менее 3 га.
Проблема решается путем размещения на с/х земле:
- дачного дома;
- нежилых помещений;
- коттеджей
Ордер на строительные работы
В процессе возведения нового здания или реконструкции объекта нужно регулярно получать в местных органах власти ордера за земляные и строительные работы. В частности, эти документы нужно получать:
- для вскрытия верхнего слоя участка, прокладки коммуникаций, кабелей, установки фундаментов;
- для установки ограждающих конструкций на период работ;
- для полного или частичного отключения коммунальных услуг на время работ;
- на ограничение движения городского и личного транспорта на время определенных работ;
- на провоз крупногабаритной техники по городским магистралям, доставку опасных грузов;
- на иные виды работ, требующих специального контроля и согласования.
После завершения работ, на которые оформлялись ордера, их нужно своевременно закрывать. Если это не сделать, в выдаче ордеров на следующие работы может быть отказано.
☝️ Когда получать разрешение однозначно придётся
Разрешение на строительство, по-прежнему потребуется в следующих случаях:
- Строение используется в целях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (одноэтажный магазинчик возле дома зарегистрировать всё-таки придётся, причём в качестве коммерческого помещения).
- Финансирование строительства объекта с привлечением средств участников долевого строительства.
- При наличии в регионе дополнительных требований градостроительства.
- Если постройка не соответствует ни одному из трёх критериев Постановления, либо открыто противоречит им (например, ни один суд не признаёт вспомогательным гараж площадью 2 000 квадратных метров или пятиэтажную баню).
- Постройка является «капитальным строением», то есть имеет фундамент, неделимо связана с участком, её невозможно перенести на другое место без конструктивных нарушений.
Предварительный договор аренды
На практике многие девелоперы еще на стадии завершения строительства коммерческой недвижимости заключают предварительные договоры с будущими арендаторами, получая от них обеспечительные взносы, задатки и авансовые платежи, чтобы начать генерировать доход, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Если задержка или отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию произошли по вине уполномоченного органа, то у заявителя возникает право на взыскание с него упущенной выгоды в размере доходов, которые он мог бы получить, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
При этом, даже если заявитель фактически мог сдавать помещения в достроенном, но не сданным в эксплуатацию объекте недвижимости, само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о неправомерности его требования. В такой ситуации заявитель все равно лишен возможности полноценно использовать свой актив для извлечения прибыли, поэтому у него имеется право на возмещение своих убытков с учетом прогнозируемых доходов за вычетом затрат и тех сумм, что он имеет возможность фактически получать (постановление АС Уральского округа от 24.07.2017 № Ф09-8829/16).