Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как повысить шансы на одобрение ипотеки. Рекомендации экспертов и банков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.
Что банк потребует от заемщика
Документы:
- паспорт;
- водительское удостоверение;
- военный билет для мужчин;
- справки, подтверждающие доход: 2-НДФЛ, справка по форме банка, справки о ежемесячном получении пенсий или пособий, для предпринимателей – налоговые декларации, для дополнительного дохода — 3-НДФЛ, арендный договор и пр.;
- СНИЛС;
- ИНН;
- Свидетельство о браке;
- Свидетельства о рождении детей;
- Копию трудовой книжки, заверенная работодателем;
- Документы на имущество: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
- Выписки из банка о количестве денег на счетах.
Первоначальный взнос — 20-50% от стоимости квартиры. Чем более, с точки зрения банка, вы надежный заемщик, тем меньше размер первоначального взноса.
Страхование жизни и здоровья обязательное требование по закону.
Ипотека для банка — не только долгосрочный доход, но и большой риск. Если вы не сможете платить, банку будет сложно вернуть свои деньги обратно. Именно поэтому банки так требовательны.
Размер дохода — главный критерий для банка
Портрет идеального заемщика:
- российское гражданство;
- возраст от 21 до 45 лет (формально можно до 60-65, но на практике людям старше 45 лет одобряют кредит реже);
- с работающей второй половиной и без детей;
- официальная полностью белая работа;
- высокий и постоянный доход;
- ежемесячный платеж составляет 20-30% от зарплаты, но не больше 50%;
- стаж работы не менее года, редко менял работу, работает у одного работодателя не меньше полугода.
Как улучшить свои шансы на одобрение
Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.
Справка по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода
Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.
Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.
Роман работает официантом и зарабатывает 70 000 ₽ в месяц с чаевыми. Но в справке 2-НДФЛ его доход 20 000 ₽. Если у Романа хорошая кредитная история, есть вклады или имущество для залога, банк может одобрить кредит. Роману надо будет лишь предоставить банку справку от работодателя о реальном месячном доходе.
В нашем случае работодатель отказался заверять официальный документ, и на помощь Роману пришла я. Я предоставила банку устное подтверждение о доходах клиента и этого хватило, чтобы ипотеку одобрили.
Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.
Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.
Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.
Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку, что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.
Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.
Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.
Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки. Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход. Это странно, но на практике именно так.
Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:
- работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
- стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
- прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.
Что нужно сделать в первую очередь — получить одобрение по ипотеке или найти объект недвижимости?
Возможны оба сценария. Первый — вы получаете предварительное одобрение и подбираете объект, исходя из одобренной суммы. Более того, при рассмотрении заявки банк может предложить более высокий кредитный лимит. В этом случае у вас появляется возможность выбрать объект подороже, например, трёхкомнатную квартиру вместо двушки.
Но необязательно получать всю одобренную сумму — вы можете взять столько, сколько вам нужно, отказа со стороны банка не будет.
Второй вариант — начать с поиска недвижимости — больше подходит для людей, которые уверены в своих возможностях. У таких клиентов есть достаточный уровень дохода, хорошая кредитная история, то есть они понимают, что с высокой вероятностью получат одобрение.
Как банк оценивает кредитную историю
Кредитная история — это информация обо всех займах и кредитах, которые вы когда-либо оформляли. В ней отображаются сведения и о действующих обязательствах, и о тех, которые уже погашены, а также о просрочках по платежам и судебных взысканиях.
На основе этих данных банк рассчитывает кредитный рейтинг. Что на него влияет и что учитывается при расчёте:
- просрочки платежей: каждая из них, даже незначительная, отражается в кредитной истории и снижает кредитный рейтинг;
- продолжительность истории: может показаться странным, но у того, кто раньше не брал кредитов, вероятность одобрения ипотеки ниже, чем у того, кто давно и регулярно пользуется различными займами;
- наличие и количество текущих кредитов: чем выше долговая нагрузка, тем ниже шансы на одобрение новой заявки;
- запросы на получение кредитной истории: чем больше обращений к кредитной истории, тем ниже кредитный рейтинг.
Требования к заемщикам
Кредитные организации предъявляют к клиентам следующие требования:
-
постоянный стабильный доход, платежеспособность, возможность погашать кредит в соответствии с графиком;
-
хорошая кредитная история – сведения о том, что заемщик уже обращался в другой банк и своевременно и в полной мере погасил задолженность.
Помимо общих условий каждая банковская организация имеет критерии, влияющие на решение. К внутренним требованиям могут относиться:
-
непрерывный рабочий стаж (2-3 года на одном месте);
-
высшее образование, востребованная профессия, работа по специальности;
-
наличие созаемщиков и поручителей;
-
отсутствие маленьких детей – может стать дополнительным критерием в пользу кандидатуры заемщика;
-
объем уже имеющейся долговой нагрузки (в норме – один-два небольших займа или пара кредитных карт);
-
открытие стартапа – может понизить шансы на получение ипотеки;
-
наличие дополнительной недвижимости делает заемщика благонадежным в глазах банка;
-
плюсом будет высокий доход остальных членов семьи.
Как вести себя, подавая заявку на ипотеку?
Самым разумным решением будет подача заявок сразу в несколько банков. Если вы не будете составлять обращение в электронном виде, а по старинке отправитесь в отделение, знайте: на специалиста важно произвести хорошее впечатление. Поэтому нужно как минимум опрятно одеться и не злоупотреблять алкоголем накануне визита в банк. Если на вашем теле имеются татуировки из мест лишения свободы, их стоит прикрыть.
Открытое, дружелюбное поведение и готовность ответить на вопросы банковского служащего, безусловно, сыграют вам на руку. Постарайтесь явиться в финансово-кредитное учреждение со всеми необходимыми документами и уделите внимание корректному заполнению анкеты.
Ктo мoжeт взять ипoтeкy нa жильe c гocпoддepжкoй или нa льгoтныx ycлoвияx
👮 Boeннocлyжaщиe. Bocпoльзoвaтьcя льгoтнoй пpoгpaммoй “Boeннaя ипoтeкa” мoгyт вoeнныe, кoтopыe yчacтвoвaли в пpoгpaммe НИC и oтcлyжили 3 гoдa. Пo ycлoвиям гocпoддepжки, выдeляeтcя фикcиpoвaннaя cyммa нa пoкpытиe пepвoгo взнoca и нa пoгaшeниe eжeмecячныx плaтeжeй пo зaймy.
🏥 Бюджeтники. Пoддepжкy гocyдapcтвa для yлyчшeнии жилищныx ycлoвий пoлyчaют paбoтники бюджeтнoй cфepы, мoлoдыe yчeныe и мoлoдыe cпeциaлиcты. Чтoбы пoлyчить тaкyю вoзмoжнocть, бюджeтники и мoлoдыe yчeныe дoлжны oтpaбoтaть пo cпeциaльнocти бoлee 10 лeт и пpeдъявить зaключeниe кoмиccии o тoм, чтo oни нyждaютcя в yлyчшeнии жилищныx ycлoвий. Нa пpaвo пoлyчить cyбcидию иx выдвигaeт pyкoвoдcтвo. Уcлoвия льгoтнoгo кpeдитoвaния мoлoдыx cпeциaлиcтoв вapьиpyютcя в зaвиcимocти oт peгиoнa, нo, в бoльшинcтвe cлyчaeв, гocyдapcтвeннaя пoмoщь пpeдocтaвляeтcя пpи ycлoвии paбoты пo pacпpeдeлeнию.
👨👩👧👦 Maлoимyщиe, мнoгoдeтныe ceмьи. Гocпoддepжкa выдeляeтcя для пepeceлeния из aвapийныx дoмoв, или pacшиpeния жилoй плoщaди, ecли нa oднoгo чeлoвeкa в квapтиpe пpиxoдитcя мeньшe ycтaнoвлeннoй в peгиoнe минимaльнoй плoщaди жилья.
👫 Moлoдыe ceмьи. Moгyт пoлyчить cyбcидии в видe eдинopaзoвoй cyммы, paccчитывaть нa cнижeниe пpoцeнтнoй cтaвки пo ипoтeкe или льгoтный ипoтeчный зaйм oт жилoгo фoндa.
Кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe пoпaдaют в кaтeгopию льгoтникoв и ycлoвия гocyдapcтвeннoгo cyбcидиpoвaния в paзныx peгиoнax oтличaютcя. Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и дocтyпныe пpoгpaммы мoжнo yзнaть y coтpyдникa выбpaннoгo бaнкa.
Убедитесь, что ваша профессия соответствует требованиям банка
Примерно так банки относятся к разным профессиям при одобрении ипотечных заявок:
|
Профессии с высокой вероятностью одобрения ипотеки |
Профессии с наименьшей вероятностью одобрения ипотеки |
|
|
После пандемии коронавируса в 2020 году банки с осторожностью рассматривают ипотечных заемщиков, которые заняты в пострадавших отраслях – гостиничном бизнесе, организациях, относящихся к спорту и фитнесу, предприятиях общественного питания.
Памятка – как повысить шансы одобрения ипотеки
- убедитесь, что подходите по возрасту (если вам еще нет 21 года, по возможности повремените с заявкой; самый удачный возраст для ипотеки – от 26 до 30 лет; если вам больше 55 лет, шансы получить одобрение резко снижаются);
- приведите в порядок кредитную историю (запросите свою кредитную историю; убедитесь в отсутствии серьезных просрочек и ошибок; при необходимости улучшите кредитную историю, взяв и погасив займ; расплатитесь по всем действующим кредитам, долгам и штрафам; не берите микрокредиты в МФО);
- накопите достаточный первоначальный взнос (чем больше вы накопите – тем лучше; если не хватает денег, займите у родственников или друзей или попробуйте подать заявку на программу без первого взноса);
- убедитесь, что ваша работа соответствует требованиям банка (учитывайте характер вашей работы, подавая ипотечную заявку – опасным профессиям, пострадавшим от коронавируса отраслям и предпринимателям отказывают чаще; подтвердите общий стаж от года и стаж на последнем месте работы не менее трех-шести месяцев; убедитесь, что работодатель исправно платит налоги и не находится на грани банкротства);
- оцените и подтвердите свои официальные доходы (документально подтвердите свои доходы; сопоставьте свой совокупный доход с платежом по ипотеке и убедитесь, что на кредит уходит не более 50% заработка);
- укажите все свои дополнительные активы (расскажите банку про всю свою собственность и накопления, заведите отдельный вклад в банке на 300-400 тыс. рублей для «подушки безопасности»);
- возьмите созаемщика или поручителя (созаемщик будет вместе с вами выплачивать ипотеку; поручитель сможет выплатить долг, если вы окажетесь не в состоянии).
- подавайте заявки сразу в несколько банков (оформите заявки в два-три банка за месяц, не больше; не подавайте заявки «просто так», если не собираетесь брать кредит);
- будьте внимательны при подаче заявок (проверьте заявку и документы на неточности, ошибки и опечатки; пишите в заявке только правду и ничего не скрывайте).
Полезные советы для получения одобрения по ипотеке
Гарантировать на 100 процентов одобрение заявки невозможно. Банк рассматривает каждое заявление в индивидуальном порядке.
Но можно увеличить шансы на положительное решение, следуя простым советам:
- Максимально подтверждайте свои доходы. Например, серую зарплату можно подтвердить справкой по форме банка, при получении доходов от аренды недвижимости — договором и налоговой декларацией и т. д.
- Перед подачей заявки убедитесь в отсутствии долгов по штрафам, налогам и т. д. Просроченная задолженность перед государством часто становится причиной отказа в кредите.
- По возможности привлекайте созаемщиков и поручителей. Это позволит снизить риски банка. Если вы не сможете погашать кредит, банк обратится к поручителю или созаемщику.
- Подавайте заявку в банк, в котором вы уже обслуживались. Если вы брали кредит и погасили его без просрочек, то вероятность положительного решения по ипотеке будет выше. А также банки довольно быстро одобряют ипотечные кредиты держателям зарплатных карт.
Что такое ипотечное одобрение
Ипотечное одобрение — это процесс, при котором банк или другая финансовая организация оценивает финансовое состояние заемщика и его способность выплачивать ипотечный кредит.
В процессе одобрения ипотеки банк учитывает такие факторы, как доход заемщика, его кредитную историю, наличие других долгов и финансовые обязательства. Банк также оценивает стоимость недвижимости, на которую берется кредит, для определения суммы кредита.
Процесс одобрения может занять от нескольких дней до нескольких недель, в зависимости от сложности заявки и скорости предоставления необходимых документов банку.
Когда заявка на ипотеку одобрена, заемщик получает предложения от банка о размере кредита, процентной ставке и условиях выплаты. Заемщик может выбрать наиболее подходящее для него предложение и заключить договор ипотеки.
Рекомендации для успешного прохождения процесса ипотечного одобрения
1. Сначала необходимо определиться с банком, в котором вы планируете брать ипотеку. Не стоит останавливаться на первом варианте, который попадется на глазах. Исследуйте рынок, узнавайте условия у разных банков, чтобы выбрать самый подходящий вариант. Обратите внимание на процентную ставку, срок ипотеки, первоначальный взнос и другие важные моменты.
2. Соберите все необходимые документы заранее, чтобы не тратить время на их поиск в процессе рассмотрения заявки. Как правило, банку необходимы паспорт, трудовая книжка, справка об уровне дохода, справка о наличии или отсутствии задолженностей по кредитам и другие документы. Подробную информацию можно узнать у конкретного банка.
3. Будьте готовы к проверке вашей кредитной истории. Некоторые банки могут отказать в выдаче ипотеки, если у вас имеются задолженности по кредитам или просрочки по оплате. Поэтому очень важно следить за своей кредитной историей и регулярно осуществлять выплаты по кредитам в срок.
4. Имейте в виду, что первоначальный взнос является обязательным условием для оформления ипотеки. Он может составлять от 10% до 30% от стоимости недвижимости. Поэтому, если у вас нет достаточной суммы на первоначальный взнос, стоит задуматься о привлечении дополнительных финансовых средств.
5. Не скрывайте от банка никаких финансовых обязательств, в том числе кредитов, долгов и обязательных расходов. Вся информация должна быть объективной и достоверной. Лучше сразу сообщить о всех своих обязательствах, чем столкнуться с отказом в выдаче ипотеки в процессе рассмотрения заявки.
6. Не забывайте, что банки могут проводить собственную оценку недвижимости. Поэтому, если вы планируете покупку недвижимости, которая не заинтересует банковских экспертов, возможно, вам придется искать другой объект. Лучше заранее уточнить, какие особенности недвижимости принимает банк.
7. Не откладывайте подачу заявки на ипотеку на последний момент. Рассмотрение заявки может занять от нескольких дней до нескольких недель. Поэтому старайтесь подать заявку заранее, чтобы успеть все необходимые этапы до получения ипотечного кредита.
Стоп-факторы при получении ипотеки
Есть категории заемщиков, которым априори сложно получить ипотеку:
- индивидуальные предприниматели;
- лица, получающие основной доход от самозанятости;
- безработные;
- пенсионеры, не имеющие официального трудоустройства;
- люди, которые прошли процедуру банкротства физических лиц.
При определенных обстоятельствах все эти заемщики имеют шансы на получение ипотеки. Однако каждый случай требует индивидуального подхода:
- банк охотнее выдаст ипотеку на квартиру для ИП, если у предпринимателя есть супруг с постоянной работой и доходом. Также для одобрения заявки ИП может предоставить максимальное количество документов, подтверждающих наличие стабильных финансовых расчетов с заказчиками, — оригиналы договоров о сотрудничестве, бухгалтерские выписки;
- самозанятые пока что могут подтвердить свой доход только сведениями о выплаченном НДФЛ. Убедить банк помогут договоры с контрагентами, акты выполненных работ;
- безработный может получать доход от сдачи собственной недвижимости внаем и из других источников. Каждую цифру нужно подтверждать документами;
- пенсионер может пригласить в созаемщики будущего наследника ипотечного жилья — если у последнего имеется достаточный стабильный доход и хорошая КИ.
Как получить ипотеку после отказа банка
В 2019 году банки строже проверяют уровень дохода потенциальных заемщиков и их платежеспособность. Особенно это касается ипотеки с первоначальным взносом ниже 20%: этот сегмент кредитования наиболее рискованный, а банки стремятся свести все возможные риски к минимуму. Отказ можно получить и при наличии достаточного первоначального взноса: например, в кредитной истории клиента есть серьезные стоп-факторы, которые настораживают банк. Что делать в такой ситуации?
Обратитесь к ипотечному брокеру. Даже если вы уже получили отказ в одном или нескольких банках, мы поможем вам оформить кредит на покупку жилья. Комплексные услуги брокера включают сбор документов, подачу заявки в партнерские кредитные организации, получение одобрения в обход стоп-факторов и сопровождение ипотечной сделки. Мы помогаем заемщикам получить жилищный кредит на максимально выгодных условиях.