В чем разница между апартаментами и квартирой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между апартаментами и квартирой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

• апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
• доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
• кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
• многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.

А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Апартаменты или квартира: что выбираем

Перевод апартаментов в квартиру ― сложный процесс. Лучше сразу определитесь с подходящим вариантом.

Выбирайте апартаменты, если:

• хотите купить недвижимость ближе к центру и сэкономить;
• вам не нужна постоянная регистрация по месту жительства. Например, вы уже зарегистрированы в другом месте;
• будете сдавать недвижимость в аренду. За счёт более низкой цены апартаменты наверняка окупятся быстрее, чем квартира;
• уже получили максимальный налоговый вычет, поэтому ничего не теряете;
• не используете для покупки льготную ипотеку или маткапитал;
• готовы переплатить за коммунальные услуги;
• вас не пугает повышенный налог на имущество;
• вам по душе жизнь в шумных районах с множеством развлечений рядом;
• не беспокоит, что по соседству будут коммерческие помещения, а в районе, возможно, не будет школ, детских садов, поликлиник.

Покупайте квартиру, если:

• хотите получить постоянную регистрацию по месту жительства;
• выбираете жильё для дальнейшей перепродажи. Считается, что апартаменты перепродать сложнее, чем квартиру. Покупателя могут оттолкнуть невозможность постоянной регистрации по месту жительства, отсутствие налоговых вычетов и сложности с социальной инфраструктурой;
• хотите получить налоговый вычет, использовать маткапитал или взять льготную ипотеку;
• выбираете жильё, которое соответствует строгим нормам и стандартам;
• у вас есть дети и вы хотите, чтобы садик, школа и поликлиника были под рукой;
• стремитесь сэкономить на коммунальных платежах и имущественном налоге;
• не желаете жить в окружении офисов, студий, магазинов и предпочитаете спокойные «зелёные» районы.

Апартаменты и их виды

В чем разница между апартаментами и квартирой, оценив эти объекты визуально, сказать достаточно сложно. Это помещения, которые оборудованы коммуникациями. Их располагают в многоэтажных зданиях, ничем не отличающихся от жилых многоэтажных домов. Но различие между квартирой и апартаментами значительные, главное из которых заключается в правовом статусе.

Отличительные особенности

С юридической точки зрения апартаментами считают коммерческую нежилую недвижимость. То есть, если на практике человек может постоянно жить в апартаментах, то по сути, это невозможно.

Власти планировали предусмотреть возможность преобразования такого типа недвижимости в полноценное жилье и даже уже рассматривали соответствующий законопроект, зарегистрированный под номером 1162929-7.

После его отправки на доработку члены Госдумы перенесли дату обсуждения на осень 2021 г., а позже, вообще отложили на неопределенное время.

Приравнивать или нет? Согласны не все

Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.

По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.

Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.

Можно ли перевести апартаменты в квартиру

Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.

Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.

Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

1. Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
2. Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
3. Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

• цена;
• предмет.

Казалось бы, да и бог с ней, с этой пропиской. Ведь уже лет десять правительство мечтает ее отменить по стране. Да вот казус — на прописке у нас слишком много завязано. Что временная, что постоянная регистрация дают право не только попасть вашим детям в ближайший детский сад или школу, но и возможность получать полноценное медицинское обслуживание по адресу. Без прописки вы сможете только вызвать скорую на дом, и она довезет вас до двери поликлиники. И все, дальше только обслуживание по регистрации. Добавьте сюда прием на работу, где в большинстве организаций вам откажут просто потому, что вы не «с нашего района». Даже если вы трижды нобелевский лауреат.

В квартире вы можете быть прописаны как постоянно, так и временно, прописывать к себе кого угодно без спроса. В то время как апартаменты напрочь лишены таких привилегий. Постойте, в апартаментах гостиничного типа все же можно прописаться временно, до пяти лет. Но это достаточно ограниченный круг предложений — примерно 15-25% от общего количества лотов. Здесь вы фактически арендуете или покупаете обыкновенный номер в типовой гостинице. Не уверена, что это статусно звучит: «я живу с семьей в гостинице». Возможно, в XIX веке это было нормальным делом, но сейчас другие времена.

Предположу, что для многих наличие прописки является маловажным фактом, ибо, скорее всего, есть штамп постоянной регистрации в другой квартире, в соседнем районе или даже городе. Но приезжим, желающим перебраться в столицу и имеющим возможность приобрести лишь крохотную студию в здании бывшей фабрики, стоит изучить все нюансы этой авантюры и основательно разобраться, в чем отличие апартаментов от квартиры в Москве.

Сейчас на рассмотрении в госдуме находится законопроект №1162929-7. Он сулит большие изменения для рынка апартаментов: авторы проекта предлагают классифицировать все новые новостройки, которые совмещают коммерческие и жилые помещения, как многофункциональные. В этом случае апартаменты станут равны квартирам в своём юридическом статусе — со всеми его достоинствами и недостатками.

Если закон примут, владельцы апартаментов смогут прописаться на теперь уже жилой площади, будут оплачивать ЖКУ по более низким тарифам и окажутся под всесторонней защитой законодательства. Вместе с этим исчезнет их главный притягательный аспект — более низкая цена по сравнению с квартирами. Уже построенные помещения изменения не затронут.

В сентябре 2022 года законопроект ещё не приняли — ждём дальнейшего развития событий.

Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?

Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:

1. Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.

2. Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.

3. Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.

4. Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.

Перевод апартаментов в жилое помещение

Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:

1. Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!

2. Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.

3. Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.

4. Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.

5. Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.

6. Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.

7. Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его последующей продаже.

Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!

Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:

1. апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;

2. здание с апартаментами находится в эксплуатации;

3. по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;

4. дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;

5. на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;

6. в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;

7. ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;

8. солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;

9. в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.

Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:

1. данные руководителя;

2. пункт об отсутствии обременений;

3. выписка из ЕГРН;

4. подробная информация об апартаментах;

5. название отдела, в который заявитель обратился;

6. наименование заявления;

7. перечень приложенных документов;

8. непосредственная просьба о смене статуса апартамента;

9. дата, подпись.

К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:

1. паспорт владельца апарт-квартиры (копия);

2. план апартов с подробным описанием;

3. проект перепланировки;

4. техпаспорт жилья из БТИ.

Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты?

При покупке недвижимости один раз в жизни человек вправе получить налоговый вычет — 13% от стоимости, но не больше 260 тыс. руб. Это правило действует только для жилой недвижимости, к которой относятся квартиры, загородные дома, общежития. Апартаменты в эту категорию не входят, поэтому получить налоговый вычет не получится. Но не все так плохо.

Вычет получится получить с процентов, если апартаменты покупаются по ипотечной программе. Максимальная сумма возврата с уплаченных банку процентов составляет 390 тыс. руб. за все время.

Важно: налоговый вычет формируется из налоговых отчислений с официальной заработной платы — 13% НДФЛ. Если вы не платите взносы, налоговая служба ничего не вернет.

Риски при покупке апартаментов

Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.

Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.

Высокие коммунальные платежи

Тарифы и нормативы для коммунальных услуг в апартаментах не регулируются государством, как в квартирах, потому что жильцы апартаментов по закону не относятся к классической трактовке «населения». Поэтому электроэнергия, холодная и горячая вода поставляется по тарифам коммерческих служб.

Стоимость услуг управляющей компании предсказать сложно — все зависит от класса новостройки. В апартаментах стандарт-класса будут включены вывоз мусора, уборка, работа сантехника и электрика. В бизнес- и элит-классах могут добавляться услуги консьержей, озеленителей, дворецких и кого угодно. Но есть и плюс: в апартаментах отсутствуют обязательные платежи за капремонт, которые являются обязательными для владельцев квартир. В целом, цены на коммунальные услуги в апартаментах будут примерно на 15% выше, чем в квартирах.

Юридический статус апартаментов

Для начала обратимся к Жилищному Кодексу РФ (ЖК РФ, или Кодекс).
Согласно статьям 15-17 Кодекса, жилое помещение должно быть не только пригодно, но и специально предназначено для постоянного проживания граждан, а также соответствовать определенным нормам и требованиям законодательства.
Между тем, гостиницы и иные средства размещения (а следовательно, и номера любой категории, в том числе апартаменты) предназначены не для постоянного, а для временного проживания граждан. Об этом, в частности, гласит п.3 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 9 октября 2015 года № 1085.
Таким образом, если помещение не признано жилым, оно (хотя прямо в законодательстве об этом не сказано) относится к категории «нежилых» И это несмотря на соблюдение всех санитарных и технических норм и правил.

1. Цена. Несмотря на то, что апартаменты позиционируются как жилье повышенной комфортности, их стоимость может быть значительно ниже. К примеру, по данным агентства «Метриум», разница в Москве в стоимости относительно квартиры большой площади может составлять около 2 млн рублей.
2. Расположение в непосредственной близости от места работы – в случае если владельцы работают в том же многофункциональном комплексе (или бизнес-центре). Как правило, собственники (или наниматели) в многофункциональном комплексе имеют возможность на льготных условиях пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, входящих в структуру комплекса.
3. Категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в нем юридические лица. В связи с этим, некоторые компании устраивают представительные «front office» с переговорными комнатами.
4. В отличие от квартиры, возможна фактически любая планировка – на усмотрение хозяина.

Похожие записи:

• Инструкция по увеличению или уменьшению уставного капитала ООО в 2023 году
• Выписка из квартиры не собственника жилья без согласия
• Подача декларации при закрытии ИП