Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вопрос, как оформить дарственную на квартиру через МФЦ становится актуальным перед многими собственниками недвижимости, которые решили подарить жилую площадь кому-либо. Все хотят сделать это максимально просто, без больших очередей – самым легким способом можно считать возможность оформить дарственную через МФЦ.

Форма договора дарения зависит от его вида, предмета, субъектного состава сторон. Так, в устной форме могут быть заключены договоры дарения движимого имущества, если для них не предусмотрена письменная форма (п. 1 ст. 574 ГК).

Письменная форма необходима для следующих договоров:

• тех, в которых даритель является юридическим лицом, а предметом договора является движимое имущество стоимостью более 3 тыс. руб. (п. 2 ст. 574 ГК);

• содержащих обещание подарить движимое имущество (п. 2 ст. 574 ГК);

• договоров, предметом которых является недвижимое имущество (такой договор подлежит государственной регистрации – п. 3 ст. 574 ГК).

Порядок заключения договора дарения такой же, как и в других договорах: даритель заявляет одаряемому о своем желании сделать ему подарок (оферта), а одаряемый должен дать согласие на получение подарка (акцептовать предложение дарителя).

Моментом заключения договора дарения считается:

• в реальном договоре – момент передачи вещи;

• в консенсуальном договоре – момент подписания договора;

• в договоре, подлежащем регистрации, – момент государственной регистрации. Ответственность сторон по договору дарения:

• даритель отвечает за вред, причиненный подаренной вещью одаряемому, при условии, что недостатки, возникшие до передачи ему вещи, не являются явными, а даритель не предупредил о них одаряемого (ст. 580 ГК). Вред подлежит возмещению при наличии вины в соответствии с нормами гл. 59 ГК, т. е. за противоправные действия. Даритель не обязан возмещать убытки в случае его отказа от исполнения договора по п. 1, 2 ст. 577 ГК, а также в случае дарения им вещи с недостатками, если последние не причинили вреда одаряемому; • одаряемый отвечает за:

а) убытки, причиненные дарителю своим отказом от принятия дара в случае, если договор был заключен в письменной форме. Форма ответственности – возмещение реального ущерба (п. 3 ст. 573 ГК);

б) ненадлежащее обращение с вещью. Форма ответственности – возврат подаренной вещи дарителю (п. 5 ст. 578 ГК);

в) использование имущества по другому назначению в случае, если он является благоприобретателем. Форма ответственности – отмена пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК).

Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?

Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.

Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.

Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.

Стоимость оформления дарственной

Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.

Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.

Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.

Как подарить долю в квартире?

Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.

Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.

При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.

Кто не может дарить квартиру

Есть требования к тому, кто будет выступать в договоре как даритель.

1. Это должен быть собственник жилья. В дар можно передать лишь то, чем сам владеешь.

2. Дарителю должно быть 18 лет или больше. Только в этом случае человек может принять самостоятельное решение о таком действии. Следует учитывать, что не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет). Если несовершеннолетнему 14 и больше, он может оформить договор дарения только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

3. Даритель должен быть дееспособным, психически здоровым и осознавать, что он делает.

Кроме того, запрещено дарение между организациями.

Понятие и суть дарственной с обременением

Дарственная с обременением — это договор между дарителем и получателем, согласно которому даритель дарит имущество, однако оставляет за собой право на пожизненное проживание в этом имуществе. Такое право на пожизненное проживание называется правом обременения.

Даритель остается владельцем имущества до своей смерти, после чего право собственности переходит к получателю. Даритель имеет право пользования имуществом в течение своей жизни, однако не может распоряжаться им без согласия получателя.

• Такое соглашение можно заключить только по недвижимому имуществу.
• Для оформления дарственной с обременением потребуются некоторые условия и документы.

Порядок заключения такой сделки состоит из нескольких этапов:

1. Составление договора дарения с обременением.
2. Установление размера права на пожизненное проживание.
3. Оформление договора в надлежащей форме.

Для дарителя существует риск, что он может лишиться права на пользование имуществом при наличии конфликтных ситуаций с получателем. Также даритель не может продать, сдать в аренду или изъять имущество без согласия получателя.

Разница между договором дарения и дарственной

Договор дарения и дарственная: два юридических инструмента для передачи имущества от одного лица другому на правах дара. Оба они имеют общую цель – безвозмездное передача имущества, но в то же время существуют важные аспекты, которые отличают эти документы друг от друга.

Во-первых, разница между договором дарения и дарственной заключается в обязанностях сторон. При заключении договора дарения даритель не несет никаких обязанностей перед дарополучателем, в то время как в дарственной стороны могут установить какие-либо дополнительные обязанности.

Во-вторых, различия можно найти в правах сторон. В договоре дарения дарополучатель получает полное право на имущество, и он может распоряжаться им по своему усмотрению. В случае с дарственной, дарополучатель получает ограниченные права на использование имущества в соответствии с условиями, установленными дарителем.

Правовой статус дарителя и одаряемого

В договоре дарения участвуют две стороны:

• даритель;
• одаряемый.

Даритель обладает следующими правами и обязанностями:

• следить за сохранностью объекта, если дарственная предполагает отложенную во времени передачу прав;
• ставить условия, при выполнении которых объект перейдет новому владельцу;
• отказаться от сделки до ее совершения, если его материальное положение изменилось и утрата имущества нанесет вред благосостоянию;
• отказаться от дарения, если одаряемый совершил преступление против дарителя или его близких;
• отменить дарение, если даритель переживет одаряемого (это указывают в договоре).

Предмет договора дарения

Указанный договор, как и всякий гражданско-правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет, состоящий из

1. действий дарителя (передача дара, освобождение от обязанности, которые называют объектом первого рода или юридическим объектом),
2. самого имущества (вещи, права, обязанности, которое обычно именуется объектом второго рода или материальным, применительно к вещи, объектом).

Между тем в юридической литературе можно встретить упрощенный взгляд на предмет договора дарения. Например, по мнению М.Г. Масевич, «предметом договора дарения могут быть вещи, деньги, ценные бумаги, иные имущественные права, предоставляемые одаряемому, а также освобождение последнего от имущественных обязанностей».

Сложный предмет договора дарения может быть разбит на пять частей:

1. Передача дарителем вещи в собственность одаряемого представляет собой наиболее типичный предмет договора дарения. Договоры дарения, имеющие в качестве своего предмета указанные действия дарителя, отличаются от многих иных договоров, направленных на передачу имущества (аренда, ссуда, наем), тем, что вещь передается в собственность одаряемого, а от тех договоров из этой категории, которые, так же как и дарение, предусматривают передачу имущества в собственность контрагента (купля — продажа, мена, рента), — тем, что при дарении отчуждение имущества производится безвозмездно. При этом от договора беспроцентного займа договор дарения денег отличается тем, что подаренные одаряемому деньги не подлежат возврату дарителю.
2. Передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем к «самому себе». Могут передаваться не только обязательственные права, но и отдельные вещные права.
3. Передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу осуществляется посредством безвозмездной уступки соответствующего права (требования) одаряемому при условии соблюдения правил, регулирующих цессию (п. 3 ст. 576 ГК). Следовательно, по такому договору дарения не могут быть переданы права, неразрывно связанные с личностью кредитора (дарителя), в частности требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью (ст. 383 ГК), а также права по обязательству, в котором личность кредитора (дарителя) имеет существенное значение для должника (п. 2 ст. 388 ГК).
4. Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем в юридической литературе обычно сводят к прощению долга (ст. 415 ГК).Соглашение о прощении долга может быть квалифицировано как договор дарения только в том случае, когда в нем положительно решен вопрос о безвозмездности (т.е. об отсутствии какой-либо причинной обусловленности) действий кредитора по освобождению должника от возложенных на него обязательств и при явном намерении кредитора одарить должника без всякого встречного предоставления в рамках всех взаимоотношений сторон.
5. Освобождение одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом возможно путем исполнения дарителем обязательства за являющегося в нем должником одаряемого перед кредитором по такому обязательству. Речь идет о применении специальной конструкции исполнения обязательства путем возложения его исполнения на третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК), поскольку только в этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, не являющимся стороной в обязательстве. Замена участника обязательства на стороне должника осуществляется с помощью перевода долга; перевод долга допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391 ГК). В данном случае основанием освобождения одаряемого от его обязанности перед третьим лицом (кредитором) служит не фактическое ее исполнение дарителем, а то обстоятельство, что одаряемый выбывает, благодаря дарителю, из соответствующего обязательства.

Необходимо отметить, что и в этом случае для того чтобы соответствующие действия лица, освобождающего должника от обязательства перед третьим лицом, были признаны дарением, требуется наличие всех признаков договора дарения, и прежде всего безвозмездности и намерения дарителя именно освободить должника от его обязанностей в качестве дара последнему.

Форма и условия договора

Формы соглашения о дарении может быть разной:

• Устной – когда обе стороны просто договариваются о дарении, после чего он переход из рук в руки.
• Простое письменное соглашение – заключается в двух случаях: Если даритель – юридическое лицо, а стоимость подарка превышает 3000 рублей.
• Если договор подлежит исполнению не сразу, а через какое-либо время.
• Если дар – это недвижимое имущество.

Нотариальная форма – письменное соглашение о дарении, которое в обязательном порядке заверяется нотариусом.

Государственное заключение договора о дарении недвижимого имущества.

Форма сделки о преподнесении в дар недвижимости.

Форма соглашения о преподнесении в дар движимого имущества.

Основные условия. Предмет сделки: какие-либо права, чаще всего имущественные, вещи, свобода от долгов, недвижимость.

Дополнительные условия:

• Срок, указываемый в документах. Если он не прописан, то сам договор считается реальным.
• Передач прав на собственность. Если по соглашению дар предназначен определенному человеку, то его наследники не имеют на него никаких прав.
• Передача ответственности дарителя к его преемникам, но это может быть, и не прописано в документах.

Права и обязанности сторон

Даритель имеет право:

• выбрать в качестве подарка любой предмет, являющийся его имуществом;
• выбрать в качестве одаряемого любое физическое лицо;
• оговорить условия пользования подарком (но они будут рассматриваться как пожелание, а не как обязательство);
• установить срок передачи подаренной собственности;
• расторгнуть договор по одной из причин, оговоренных в законодательстве.

В его обязанности входит передать подаренную собственность безвозмездно и в указанный срок.

Одаряемый вправе:

• принять подарок или отказаться от него;
• не принимать во внимания условия пользования полученным имуществом (например, потратить денежные средства не на квартиру, а на покупку машины);
• если сроки передачи нарушены, то потребовать принудительного вручения ему подарка или предоставления компенсации за него.

Одаряемое лицо в договоре дарения

У многих людей возникает вопрос, почему дарение считается двусторонней сделкой, ведь главное лицо в ней – даритель. Однако это не так. Состоится сделка или нет, зависит от обеих сторон. Один участник инициирует передачу дара, а второй либо принимает его, либо отказывается.

Поэтому одаряемый – важный участник договорных отношений. При соблюдении определенных требований, указанных в гражданском законодательстве, получить подарок вправе каждый:

• совершеннолетние и дееспособные граждане;
• организации, которым на основании учредительной документации можно принимать в дар имущество;
• госорганы и органы местного самоуправления;
• недееспособные лица с участием опекунов/попечителей;
• малолетние с участием в сделке законных представителей (например, родителей).

Дополнительные условия договора

Дополнительные положения могут определяться сторонами по их усмотрению, но при этом противоречить закону и нарушать его основные требования не должны. Благодаря им можно избежать неприятных последствий, которые могут всплыть при заключении сделки. Регламентируются нормативными актами.

К таким условиям относятся:

• срок перехода прав на имущество;
• требования возврата имущества;
• сведения о третьих лицах;
• основания возникновения прав у правопреемников одаряемого лица на дар.

Их отсутствие в соглашении не является основанием признания его недействительным либо ничтожным.

Заключение договора дарения – особый вид сделки, которая обязательно должна содержать существенные условия.

Договор дарения земельного участка

Дарение земельного участка заключается по тем же правилам, что и сделка с объектами капитального строительства. Обязательным условием является указание его точного местоположения (номер участка или название улицы и населенного пункта, если имеется), точной площади и сведений из кадастрового паспорта, а также целевого назначения (ИЖС, ЛПХ и пр.). В Росреестр нужно представить правоустанавливающий документ в качестве основания возникновения первоначального права. Если участок не был поставлен на кадастровый учет, предстоит получить межевой план у кадастрового инженера.

Обратите внимание!

Земельный участок является объектом недвижимости, соответственно, возникающие вещные права проходят процедуру регистрации в Росреестре. Нотариально заверять дарение надела не требуется.

Стороны договора дарения

Стороны по договору дарения именуются дарителем (а в случае пожертвования — жертвователем) и одаряемым. Каждая из этих сторон наделена правами и обязанностями.

Дарителями и одаряемыми могут быть физические лица, юридические лица и государство. И в зависимости от того, кто выступает в качестве дарителя, договор будет иметь некоторые особенности. Дарение — это двусторонняя сделка, но возможны случаи, когда ее можно отнести и к односторонней. Помимо воли двух сторон, для заключения договора дарения иногда требует согласие других лиц.

Одаряемый — это лицо, которое принимает или обязуется принять дар.

При пожертвовании ими могут быть:

• физические лица;
• лечебные, воспитательные и образовательные организации;
• учреждения соцзащиты и другие подобные им структуры;
• благотворительные, научные организации;
• учреждения культуры;
• общественные и религиозные организации;
• государство.

Дарителем же является собственник передаваемого дара. Он может подарить:

• вещь (имущество);
• имущественные права к себе или к другим лицам — право требования;
• освобождение от обязанности (путем перевода долга одаряемого на себя или исполнения его обязанности).

Для тех, на кого можно оформить дарственную, особых правил относительно дееспособности законодатель не предусмотрел. Одаряемыми могут быть как физические, так и юридические лица, отвечающие критериям, указанным в гл. 3 и 4 ГК.

Законодатель не рассматривает в качестве одаряемых объектов животных или организаций, не оформленных в качестве юридических лиц.

Желая оформить дарственную на внука или на внучку, нужно учитывать ограничения и требования относительно дееспособности малолетних, страдающих зависимостью или иными болезнями одаряемых. Например, дарственная на граждан, признанных судом недееспособными в силу психического расстройства, алкогольной или наркотической зависимости, оформляется исключительно через их законных представителей или опекунов.

Законодатель отнюдь не запрещает многостороннюю форму совершения договора дарения. Но дарение в отношении нескольких одаряемых потребует соблюдения в договоре ряда формальностей. Так, разделяя подарок на двоих, даритель в договоре должен указать причитающиеся им доли, которые в противном случае по умолчанию будут равными.

Похожие записи:

• Как оформить СНИЛС для новорожденного в 2023 году: пошаговая инструкция
• Правила въезда в Австралию для украинцев
• РСВ: как готовить и сдавать в 2023 году