Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каком порядке взыскивается неустойка по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.
Застройщики чаще стали срывать сроки строительства
Переносы ввода новостроек за время действия моратория участились. Согласно данным аналитиков портала ЕРЗ.РФ, предоставленным по запросу «РБК-Недвижимости», по домам, введенным во втором квартале 2023 года, вырос и срок, на который откладывается фактический ввод, — в среднем до 10,2 месяца. «Это максимум за все время наблюдений (с 2017 года), в то время как с 2021 года этот показатель находился в районе семи месяцев. В результате средний перенос по 2023 году составляет 8,5 месяца», — отметили аналитики ЕРЗ.РФ.
По их данным, по домам с проектным финансированием, введенным во втором квартале 2023 года, перенос фактического срока ввода составил 7,7 месяца против 4,2 месяца в первом квартале. По домам без использования проектного финансирования, введенным во втором квартале, фактический срок переноса составил 19,7 месяца против 17,2 месяца в первом квартале. При этом перенос по домам, построенным за последний год с использованием проектного финансирования, составил 4,6 месяца, а без использования проектного финансирования — 15,4 месяца.
Рост просрочек сдачи домов отмечает и консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету». «По моим наблюдениям, во время моратория срывы сроков сдачи домов участились, хоть и периоды отсрочки сдачи были небольшими — несколько месяцев», — сказала Дарья Изварина. Эксперт сама столкнулась с подобной проблемой — получила ключи от квартиры в одном из новых жилых комплексов Москвы с задержкой в три месяца. Срыв сдачи дома как раз пришелся на время действия моратория.
Как пользоваться калькулятором
Инструкция по использованию калькулятора неустойки за каждый день просрочки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)
- Введите сумму задолженности (расчёт ведётся в рублях).
- Укажите начало периода просрочки и день фактической оплаты.
- Укажите, физическое или юридическое лицо претендует на выплату неустойки (для физического лица размер неустойки исчисляется из 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, а для юридического лица – из 1/300.
- Обозначьте как применять процентную ставку: по периодам действия ставки, на день наступления обязательств или на день фактического исполнения.
- Нажмите «РАССЧИТАТЬ». Полученный результат можно сохранить в doc-файл.
Как сделать расчеты в калькуляторе?
Чтобы произвести расчет неустойки по ДДУ, необходимо ввести соответствующие значения в калькуляторе на сайте:
- Стоимость объекта, указанная в договоре (так называемая цена договора).
- Дата передачи помещения по ДДУ.
- Дата фактического подписания акта приема-передачи.
Необходимо учитывать статус дольщика – является он физическим либо юридическим лицом: этот факт заметно влияет на размер неустойки:
- Если дольщик является физическим лицом, то неустойка составляет 1/150 КС от цены договора за каждый день просрочки.
- Если дольщик является юридическим лицом, неустойка составляет 1/300 КС от стоимости объекта недвижимости за каждый день нарушения обязательства.
Порядок составления досудебной претензии о взыскании неустойки
Если застройщиком допущена просрочка договора долевого участия, а вы решили пойти мирным путем и урегулировать конфликт до суда, вам нужно направить в адрес строительной компании претензию.
Данный документ не имеет единого образца. Его составляют по общеустановленным правилам. Условно претензию можно поделить на 5 частей.
- Шапка. Здесь указывают наименование застройщика, ФИО, адрес регистрации, контакты участника долевого строительства.
- Название документа. Здесь можно указать суть претензии.
- Основная часть. Описание обстоятельств, предшествующих возникновению конфликта, а также в чем выражается нарушение ваших прав.
- Требования. Пишите сумму неустойки. Помимо этого, рекомендуем отразить краткий ее расчет.
- Заключительная часть. Реквизиты счета для перечисления денежных средств, ваша ФИО, подпись, дата подачи претензии.
К сожалению, просрочка сдачи квартиры – далеко не редкая ситуация. Не каждая строительная организация способна вовремя сдать дом в эксплуатацию. В таком случае дольщик вправе обратиться в суд иском о взыскании неустойки.
Так, гр-н Еременко потребовал через суд от ООО «ККПД-ИНВЕСТ» неустойку по ДДУ. Истец пояснил, что застройщик не отдает ключи от квартиры и не предлагает подписать акт приема-передачи, несмотря на то, что дом уже полностью готов к использованию и сдан в эксплуатацию.
Ответчик пытался защититься и опирался на то, что дольщик уклоняется от приема объекта недвижимости, правда никаких документов, подтверждающих это, не предоставил. В итоге суд удовлетворил иск Еременко (Решение по делу № 2-1424/2019).
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Результаты расчета неустойки по ДДУ:
| Цена договора: | Период просрочки: | Ставка: | Формула: | ||
| с | по | дней: | |||
| Итого: 0 руб. |
Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств
При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.
Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).
Надлежащими доказательствами факта наличия недостатков (дефектов) объекта ДДУ и стоимости ремонтных работ являются, например, заключения профессиональных оценщиков или экспертов (см. решение Череповецкого горсуда от 01.02.2017 по делу № 2- 911/2017).
Пример расчета неустойки:
- 16.01.2018 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком;
- 27.01.2018 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком;
- 17.02.2018 — дата фактического устранения недостатка застройщиком;
- 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.
Особенности взыскания неустойки по ДДУ
По результатам рассмотрения искового заявления судебный орган выносит решение и после его вступления в законную силу выдаёт исполнительный лист на взыскание в пользу пайщика денежных средств с недобросовестной строительной организации.
После получения этих документов Дольщик должен обратиться в Управление Федеральной Службы Судебных Приставов по месту нахождения должника с заявлением о возбуждении исполнительного производства. Судебный пристав – исполнитель возбуждает и принудительно взыскивает с должника денежную компенсацию в пользу взыскателя на основании ФЗ «Об исполнительном производстве».
При разрешении споров по договору долевого участия в рамках искового и исполнительного производства для дольщика существует множество подводных камней, которые не позволят взыскать в полном объёме, причитающие им компенсации за нарушение их законных прав.
В связи с этим рекомендуем прибегнуть к квалифицированной помощи юриста.
Обратите внимание! Все судебные издержки, понесённые вами при рассмотрении дела о взыскании, будут взысканы с должника.
Важные аспекты взыскания неустойки
- При взыскании неустойки с застройщика в суде общей юрисдикции можно дополнительно взыскать штраф по Закону о защите прав потребителей (в размере 50% от суммы неустойки) и моральный ущерб (обычно 5 – 10 тысяч рублей)
- В арбитраже штраф и моральный ущерб взыскать нельзя, но сумму неустойки суды (обычно) присуждают в большем размере (чем суд общей юрисдикции)
Настоящий калькулятор расчета суммы неустойки актуален для любых расчетов при просрочке передачи объекта недвижимости в период с 2013 по 2021 год. Расчет калькулятора соответствует формуле Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов» и текущей судебной практике.
Ключевая ставка ЦБ РФ, используемая онлайн-калькулятором, автоматически указана на дату подписания акта приема-передачи (дату окончания срока просрочки). Как правило, так удобнее и выгоднее для дольщика. Однако, иногда сумма неустойки, рассчитанная с использованием ключевой ставки «по периодам» (то есть за каждый период ее изменения в течение всего срока просрочки) бывает больше, поэтому перед подачей иска юристы Лигал Мил производят оба расчета и указывают в иске тот, который более выгоден участнику долевого строительства (клиенту Лигал Мил).
Оба расчета (на дату подписания акта и «по периодам»), как правило, не сильно отличаются в финальной сумме, поэтому на сайте калькулятор «по периодам» не размещен. Для понимания суммы полагающейся к взысканию неустойки достаточно онлайн-калькулятора по ключевой ставке на день подписания акта.
Это важно! Если у вас уже началась просрочка передачи объекта долевого строительства по дду, но застройщик еще не завершил строительство и не вызвал вас на осмотр и приемку, то необходимо поспешить подать иск по неустойке в суд (не дожидаясь подписания акта приема-передачи). Потому что увеличивается риск ухода застройщика от ответственности по окончании строительства. Желающих взыскать неустойку по окончании строительства будет больше, а денежных средств у застройщика меньше.
| текущая ключевая ставка ЦБ РФ = 7,5% |
Как известно, Центральный Банк России часто меняет эту ставку, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока.
С 2016 года ставка рефинансирования и ключевая ставка – это одно и то же.
Онлайн-калькулятор на сайте Лигал Мил учитывает все требования законодательства РФ с учетом актуального значения ключевой ставки на каждый день в период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.
Динамика ключевой ставки с 2013 года
В формулу онлайн калькулятора неустойки по ДДУ включена ставка рефинансирования которая выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. В настоящее время она формально не привязана к фактическим показателям, устанавливаемым Банком России по отдельным видам операций.
- с 19.09.2022 по сегодня — 7,50%
- с 25.07.2022 по 18.09.2022 — 8,00%
- с 14.06.2022 по 24.07.2022 — 9,50%
- с 27.05.2022 по 13.06.2022 — 11,00%
- с 04.05.2022 по 26.05.2022 — 14,00%
- с 11.04.2022 по 03.05.2022 — 17,0%
- с 15.02.2022 по 10.04.2022 — 20,0%
- с 14.02.2022 по 27.02.2022 — 9,50%
- с 20.12.2021 по 13.02.2022 — 8,50%
- с 25.10.2021 по 19.12.2021 — 7,50%
- с 13.09.2021 по 24.10.2021 — 6,75%
- с 26.07.2021 по 12.09.2021 — 6,50%
- с 14.06.2021 по 25.07.2021 — 5,50%
- с 24.04.2021 по 13.06.2021 — 5,00%
- с 22.03.2021 по 23.04.2021 — 4,50%
- с 27.07.2020 по 19.03.2021 — 4,25%
- с 22.06.2020 по 26.07.2020 — 4,50%
- с 27.04.2020 по 21.06.2020 — 5,50%
- с 10.02.2020 по 26.04.2020 — 6,00%
- с 16.10.2019 по 09.02.2020 — 6,25%
- с 28.10.2019 по 15.12.2019 — 6,50%
- с 09.09.2019 по 27.10.2019 — 7,00%
- с 29.07.2019 по 08.09.2019 — 7,25%
- с 17.06.2019 по 28.07.2019 — 7,50%
- с 17.12.2018 по 16.06.2019 — 7,75%
- с 17.09.2018 по 16.12.2018 — 7,50%
- с 26.03.2018 по 16.09.2018 — 7,25%
- с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,50%
- с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75%
- с 30.10.2017 по 17.12.2017 — 8,25%
- с 18.09.2017 по 29.10.2017 — 8,5%
- с 19.06.2017 по 17.09.2017 — 9,0%
- с 02.05.2017 по 18.06.2017 — 9,25%
- с 27.03.2017 по 01.05.2017 — 9,75%
- с 19.06.2016 по 26.03.2017 — 10,0%
- с 14.06.2016 по 18.06.2016 — 10,5%
- с 03.08.2015 по 13.06.2016 — 11,0%
- с 16.06.2015 по 02.08.2015 — 11,50%
- с 05.05.2015 по 15.06.2015 — 12,50%
- с 16.03.2015 по 04.05.2015 — 14,0%
- с 02.02.2015 по 15.03.2015 — 15,0%
- с 16.12.2014 по 01.02.2015 — 17,00%
- с 12.12.2014 по 15.12.2014 — 10,50%
- с 05.11.2014 по 11.12.2014 — 9,50%
- с 28.07.2014 по 04.11.2014 — 8,0%
- с 28.04.2014 по 27.07.2014 — 7,50%
- с 03.03.2014 по 27.04.2014 — 7,0%
- с 13.09.2013 по 02.03.2014 — 5,50%
Как рассчитывается неустойка по ДДУ с калькулятором
По федеральному закону 214 фз неустойка рассчитывается по формуле:
«Сумма объекта по ДДУ * дни просрочки*2*1/300 * Ключевая ставка ЦБ».
Где узнать данные для расчета?
Стоимость объекта по ДДУ прямо указана в тексте договора. Даже если участник платит по графику и сумма, указанная в договоре, не оплачена полностью, в формулу подставляется полная стоимость объекта.
Ключевая ставка публикуется на официальном сайте Центрального Банка и уже прописана в формуле калькулятора ДДУ.
Количество дней просрочки определяется, как разница между датой, когда объект должен быть сдан застройщиком и текущей датой расчета неустойки. Срок сдачи объекта – это обязательное условие ДДУ, без указания конкретной даты договор считается незаключенным, его нельзя зарегистрировать в Росреестре.
Количество дней, за которые начисляется неустойка определяются в калькуляторе автоматически.
Соответственно, чтобы рассчитать неустойку по ДДУ с помощью калькулятора, достаточно подставить всего три значения:
- Сумма ДДУ;
- Срок сдачи объекта по договору долевого участия;
- Дата расчета неустойки (текущая дата или будущая).
|
Подскажите, пожалуйста, а как рассчитать компенсацию по ДДУ, если ставка рефинансирования за период просрочки поменялась 3 раза? Придется вычислять отдельно по каждой ставке или нужно взять какую-то одну? |
В ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что размер неустойки определяется в соответствии со ставкой рефинансирования, действовавшей на день исполнения обязательства.
Верховный Суд в Определении от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 уточнил, что при возникновении просрочки передачи объекта применяется неустойка, действующая на последний день срока исполнения обязательства.
То есть, исходя из позиции Верховного Суда, к расчету берется ставка рефинансирования, действовавшая в тот день, когда жилье должно было быть передано по ДДУ.
Но судебная практика по этому вопросу разная. Суды взыскивают суммы, рассчитанные: 1) по ставке, действовавшей на дату подписания акта приема-передачи, 2) по ставке, действовавшей на дату, когда акт приема-передачи должен был быть подписан, 3) отдельно по каждому периоду действия ставки рефинансирования за период просрочки.
Лучший вариант расчета – тот, который является для вас наиболее выгодным.
|
Хоть считай неустойку, хоть не считай, суды все равно всегда снижают сумму в несколько раз |
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Разные годы – разные ставки
Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.
Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.
Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда. Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд. На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.
Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.