Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проблемы в понимании понятия «земли населенных пунктов»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии со статьей 83 Земельного Кодекса Российской Федерации под землями поселений стоит понимать территории, которые отделены от других земель, и предназначены для возведения объектов в целях формирования инфраструктуры населенных пунктов.
Понятие и особенности
Территория подлежит обязательному разделению на зоны в соответствии с проектом, который был принят местными органами власти на основании положений земельного законодательства и запросов государства.
Для более полного понимания важно принимать к учету ряд существенных особенностей:
- каждая зона характеризуется конкретными требованиями по вопросу, касающемуся установления границ. Они утверждаются в индивидуальном порядке с учетом расположения и возможности использования прилегающих территорий для той категории деятельности, которая соответствует назначению;
- для любой зоны утверждается правовой регламент. Он также должен быть принят во внимание владельцем участка при возведении сооружений и их эксплуатации;
- в случае использования территорий с нарушением регламента все несоответствия подлежат исправлению. В это время допустимо пользоваться землями лишь в том случае, если не возникает угроза здоровью и жизни гражданам, а также окружающей среде и постройкам исторического назначения;
- только региональными законами допускается внесение изменений в территориальные границы. В качестве исключения выступают Москва, Санкт-Петербург, Севастополь и пригородные области – в данном случае потребуется решение федеральных властей, которое при этом согласовано с администрацией города или субъекта:
- территории, по которым утверждена граница, могут быть выделены во владение гражданам либо организациям или же сданы в пользование на правах аренды.
В дополнение стоит отметить полномочия местных органов власти. Они вправе ввести запрет на использование участка и располагающегося на нем имущества, если владелец игнорирует обязательство по устранению нарушений и доведения статуса объекта до позиций, предусмотренных регламентом.
Кадастровая оценка земли – это последовательные действия административного характера по определению стоимости участка на конкретную дату. При оценивании учитываются данные о положении на рынке: торговые сделки, средняя цена аренды, уровень доходности близлежащих участков.
Кадастровая оценка земли проходит по плану:
- Сбор и анализ рыночной информации.
- Распределение на зоны городов и населений, учитывая функции участков.
- Оценка показателей стоимости.
- Разделение на зоны по стоимости.
- Оформление результатов анализа.
- Кадастровая стоимость участка не должна превышать рыночную.
Виды земель поселений
Законодательство не содержит конкретной классификации данного вида недвижимого имущества. Однако по тем или иным признакам можно подразделить участки этой категории на следующие виды:
- По признаку доступности к приватизации. В основном все участки данной категории можно перевести в частный сектор, однако, некоторые зоны на территориях городов и поселков не могут быть приватизированы. К ним относятся территории парков, набережные, территории под дорогами, городскими водоемами и т.д.
- По признаку разрешенного использования. При переплетении территории различных категорий зон их индивидуальная регламентация в той или иной степени оказывает влияние друг на друга. К примеру, если на территории городов и поселений находятся объекты историко-культурного или природоохранного значения, то порядок их использования будет совмещенным. Разумеется, приоритет отдается более значимым целям.
- Земли, входящие в генеральный план градостроения или так называемые «красные линии». Это те участки, которые в скором будущем могут быть реквизированы под использование в соответствии с планом государства по застройке. Знать, какие именно участки находятся на «красной линии» очень важно, так как застраивать их и тратиться не имеет смысла.
- Отдельным видом зон поселений можно назвать пригородные территории. Они находятся в особом положении, так как они могут быть различной категории, но в то же время с большой вероятностью могут быть переведены в состав поселений. Непосредственно перед реализацией плана по расширению города, земельные участки в пригородах освобождаются от насаждений, промышленных объектов или объектов инфраструктурного значения. Разумеется, перед этим проводится реквизиция земельных участков.
Также в зависимости от предназначения участка частными лицами их можно подразделить на следующие:
- зоны, выделенные под строительство индивидуального жилья;
- земельные участки, предоставляемые под застройку дачными постройками;
- территории садовых товариществ;
- земли личных подсобных хозяйств.
Разрешенное использование земель поселений
Для начала нужно понимать разделение земель по их целевому использованию:
- Сельскохозяйственные.
- Населенных пунктов.
- Промышленные.
- Особо охранные.
- Лесной фонд.
- Водный фонд.
- Запас.
Вышеуказанные категории могут иметь свое разделение на под категории. Которые в своем виде насчитываю порядка 300 штук.
Но для нашей темы стоит рассмотреть именно земли поселений, которые разделены:
- Для индивидуального жилищного строительства — тут их прямое использование — построить свой дом.
- Для ведения личного подсобного хозяйства — выращивать скот или хранить грабли, тут на усмотрение владельца.
- Для дачного строительства, как под застройку дачи, так и засаживание его деревьями плодового плана.
Понятие и особенности
В соответствии со статьей 83 Земельного Кодекса Российской Федерации под землями поселений стоит понимать территории, которые отделены от других земель, и предназначены для возведения объектов в целях формирования инфраструктуры населенных пунктов.
Территория подлежит обязательному разделению на зоны в соответствии с проектом, который был принят местными органами власти на основании положений земельного законодательства и запросов государства.
Для более полного понимания важно принимать к учету ряд существенных особенностей:
- каждая зона характеризуется конкретными требованиями по вопросу, касающемуся установления границ. Они утверждаются в индивидуальном порядке с учетом расположения и возможности использования прилегающих территорий для той категории деятельности, которая соответствует назначению;
- для любой зоны утверждается правовой регламент. Он также должен быть принят во внимание владельцем участка при возведении сооружений и их эксплуатации;
- в случае использования территорий с нарушением регламента все несоответствия подлежат исправлению. В это время допустимо пользоваться землями лишь в том случае, если не возникает угроза здоровью и жизни гражданам, а также окружающей среде и постройкам исторического назначения;
- только региональными законами допускается внесение изменений в территориальные границы. В качестве исключения выступают Москва, Санкт-Петербург, Севастополь и пригородные области – в данном случае потребуется решение федеральных властей, которое при этом согласовано с администрацией города или субъекта:
- территории, по которым утверждена граница, могут быть выделены во владение гражданам либо организациям или же сданы в пользование на правах аренды.
В дополнение стоит отметить полномочия местных органов власти. Они вправе ввести запрет на использование участка и располагающегося на нем имущества, если владелец игнорирует обязательство по устранению нарушений и доведения статуса объекта до позиций, предусмотренных регламентом.
Какое целевое назначение может иметь земля поселений?
Целевое назначение земли поселений может быть различным в зависимости от конкретного случая. Рассмотрим наиболее распространенные виды целевого назначения для земли поселений:
- Жилая застройка. Земли, которые предназначены для строительства жилых домов и квартир, имеют целевое назначение «для жилой застройки». На таких участках земли можно строить как многоквартирные дома, так и частные коттеджи.
- Коммерческая застройка. Земли, которые используются для строительства торговых центров, офисных зданий и других коммерческих объектов, имеют целевое назначение «для коммерческой застройки».
- Промышленная застройка. Земли, которые предназначены для размещения производственных объектов, могут иметь целевое назначение «под промышленную застройку».
- Общественная застройка. Земли, которые используются для строительства объектов социальной инфраструктуры — школ, больниц, культурных центров и т.д., имеют целевое назначение «для общественной застройки».
Весьма неоднозначным является ответ на вопрос «Что значит категория земель?». Земли населенных пунктов, согласно действующему законодательству, не подлежат какой-либо одной строгой классификации. Помимо видов данной формы недвижимости, приведенных выше, различают земли:
1. По признаку приватизации и доступности. Большинство участков пунктов для проживания людей могут быть переведены в частный сектор. Исключение составляет лишь зона общего пользования.
2. По возможности разрешенного использования. Как видим, существует переплетение территорий, принадлежащих к разнообразным зонам. При этом они в той или иной степени оказывают определенное влияние друг на друга. Например, в том случае, если на территории поселений и городов имеются объекты природоохранного или историко-культурного значения, то порядок их пользования будет совмещен. Приоритетными при этом, без сомнения, явятся более значимые цели.
3. Находящиеся в генеральном плане градостроения («красные линии»). Данные участки в недалеком будущем, возможно, будут использованы под застройку города, так что тратиться на них и застраивать эту зону не имеет смысла.
4. Пригородные. Это земли, находящиеся в особом положении. Они могут принадлежать к любой категории, но в то же время существует большая вероятность их перевода в состав поселений. Перед самой реализацией такого плана пригородные участки освобождают от промышленных объектов, насаждений и зданий инфраструктурного назначения.
5. В зависимости от предназначения для частных лиц. Это могут быть участки, которые выделены для строительства индивидуального жилья, под застройку пристройками различного назначения, для ведения людьми своих подсобных хозяйств и территории, занятые садовыми товариществами.
Состав и зонирование земель населенных пунктов
Земли населенных пунктов включают в себя территории городов, поселков и сел, предназначенные для жилой застройки, коммунально-бытового обслуживания и иным целям, связанным с удовлетворением потребностей населения.
Они делятся на земли жилой застройки, коммунально-бытового обслуживания, промышленности, транспорта, сельского хозяйства и других видов использования.
Земли жилой застройки предназначены для строительства жилых домов и сооружений, а также для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, таких как школы, больницы, магазины и другие.
Земли коммунально-бытового обслуживания предназначены для размещения объектов инфраструктуры, таких как дороги, парки, скверы, площади, коммунальные службы и прочее.
Земли промышленности предназначены для размещения производственных предприятий и инфраструктуры, связанной с ними.
Характерные черты ЦИТ
ЦИТ (центральная информационно-технологическая зона) является специальной территорией, созданной для размещения и развития обширных информационных и технологических инфраструктур. Характеристиками ЦИТ являются:
- Особый правовой режим, предоставляющий отдельные льготы и привилегии для резидентов, которые включают налоговые и другие преференции.
- Высокий уровень технической оснащенности, предоставляющий передовые возможности в области информационных технологий.
- Собственная инфраструктура, включающая в себя коммуникационные сети, дата-центры, технические площадки и прочие элементы, необходимые для эффективной работы IT-компаний.
- Высокая концентрация специалистов и предприятий в сфере информационных технологий.
ЦИТ особенно актуальны для населенных пунктов, так как создание таких зон способствует развитию инновационного сектора экономики, привлечению инвестиций и созданию рабочих мест в сфере информационных технологий. Благодаря ЦИТ населенные пункты могут стать привлекательными центрами для развития IT-индустрии, способствуя процессу цифровой трансформации и повышению конкурентоспособности. Это в свою очередь может привести к экономическому росту и улучшению жизни жителей населенных пунктов.
Оборот участков в границах земель населенных пунктов
Участки населенных пунктов могут находиться в государственной и частной собственности.
Допускается предоставление участков на территории населенных пунктов на основании договора купли-продажи, путем проведения аукциона на право заключить договор купли-продажи. Разрешена также аренда земель населенного пункта.
Земельный кодекс определил случаи бесплатного предоставления земель из состава земель населенного пункта. Например, безвозмездно передадут участок лицу, заключившему договор о развитии территории, многодетным семьям, нуждающимся в улучшении условий проживания, религиозным организациям (см. ст. 39.5 Земельного кодекса).
Закон установил случаи ограничения оборота земель населенного пункта. Запрещена передача в собственность земли для ИЖС, садоводства, огородничества из территориальных зон особо охраняемых территорий. Не допускается частная собственность на земли общего пользования – улицы, скверы, бульвары, пляжи и др.
Особенности налогообложения и ставки налогов
Земельный налог — это местный налог, оплачиваемый непосредственно на территории муниципального образования, где принят соответствующий закон о его введении.
Его уплачивают как юридические, так и физические лица, если они обладают правом собственности, бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Данный налог не платят физические лица в случае, когда они владеют участком на правах безвозмездного срочного пользования или получают по договору аренды.
Налоговая ставка определяется местными органами самоуправления и может различаться в зависимости от категории и назначения земель. Ее величина не должна превышать 0,3% в отношении участков, занятых зданиями жилого фонда, сельскохозугодьями, ЛПХ и садоводством. Для остальных участков — не превышать 1,5% от кадастровой стоимости, однако есть категории лиц, обладающие льготами по уплате налога.
Земли населенных пунктов являются основой для создания комфортной среды проживания большого числа людей — жилых, культурных, социальных, природных объектов, а также всевозможных инфраструктурных. Вследствие развития данных территорий инвестиционно-строительные процессы на основании генерального плана застройки здесь протекают наиболее активно, а регулирование вопросов их использования и охраны имеет особое значение.
Зонирование территорий населенных пунктов
Территориальное зонирование. Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Зонирование осуществляется посредством правового зонирования — деятельности органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.
Правовой режим использования территориальных зон устанавливается градостроительной документацией и градостроительными регламентами. Градостроительный регламент представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при градостроительной деятельности в пределах каждой зоны. Градостроительная документация — документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.
Согласно п. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса в генеральном плане городского или сельского поселения определяются зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон. Правила застройки включают в себя также схему зонирования — графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ее пределах земельным участкам и иным объектам недвижимости (п. 2, 4 ст. 39). Сведения о зонировании территорий и о градостроительных регламентах территориальных зон включаются в государственный градостроительный кадастр (п. 5 ст. 54 Градостроительного кодекса).
Зонирование территорий населенных пунктов определяет разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве, т.е. использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом и ограничения на использование указанных объектов, а также сервитуты.
Зонирование территорий населенных пунктов имеет два основных отличительных признака. Во-первых, оно связано с градостроительной деятельностью. И во-вторых, в процессе зонирования регулируются сооружение и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка, на котором они расположены. Таким образом, территориальное зонирование — деятельность соответствующих органов в сфере планирования градостроительной деятельности по комплексному регулированию создания и использования объектов недвижимости и использования земельных участков путем подразделения территорий населенных пунктов на соответствующие зоны.
Градостроительная деятельность граждан и юридических лиц, являющихся собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, осуществляется на основании разрешенного использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий*, которые установлены проектами планировки (ст. 16). Кроме того, ст. 20 Градостроительного кодекса возлагает на эти лица обязанность осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки. Согласно п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса нарушение правового режима использования территориальных зон влечет применение мер административной ответственности.
* Красные линии — границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях (ст. 1 Градостроительного кодекса).
В ст. 40—48 Градостроительного кодекса определены виды территориальных зон и основные положения их правового режима.
Так, на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иные зоны режимных территорий. Кроме того, органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.
В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений, установленных земельным законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей природной среды, законодательством РФ об охране памятников истории и культуры, иным законодательством РФ. В состав территориальных зон могут включаться территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования таких территорий определяется органами местного самоуправления.
Согласно п. 3 и 4 ст. 39 Градостроительного кодекса границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости. В территориальных зонах, в границах которых градостроительная деятельность подлежит особому регулированию, могут устанавливаться дополнительные требования к отдельным объектам недвижимости.
Пригородные зоны городов. Кроме территориальных зон устанавливаются пригородные зоны городов. Их правовой режим регулируется ст. 49 и 50 Градостроительного кодекса.
Территория пригородной зоны города включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории не только данного города, но и территорий других поселений, которые находятся в пригородной зоне города. Эта зона представляет собой резерв для развития поселения, размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.
Использование территории пригородной зоны города и градостроительная деятельность в ее границах осуществляются с учетом интересов населения города и населения поселений, входящих в пригородную зону, а также интересов других лиц. Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта РФ, части территории субъекта РФ, района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, которые разрабатываются вместе с их пригородными зонами, с учетом земле-и лесоустроительной документации.
Понятие земли поселений — состав и назначение
Сейчас все чаще на слуху такое понятие, как «земли поселений». Если говорить простым языком, то — это те земли, на которых впоследствии будут застроены как городские или сельские образования, с развитием в них положенных инфрастуктур. Такие земельные участки будут иметь свои очерченные границы, которые отделяют их от аналогичных или других земель.
Государство позаботилось о том, чтобы существовал свой порядок по их использованию.
Данный порядок строго соответствует порядку зонирования земель. Общеизвестным есть факт, о том, что такие территории имеют свои административные границы, в рамках которых пройдет выделение отдельных зон. Данное зонирование будет прикреплено соответствующей нормативной базой.
Даже если вы владеете участком земли, который попадает под потребности государства или муниципалитета в этой области, будут изыматься. Для этого предусмотрена процедура выкупа земельных участков. Земельные участки в таких поселения свободны к продаже. И тут нужно понимать, что участки могут относиться к различным тривиальным зонам.
Это относится к зонам:
- Промышленной.
- Рекреационной.
- Общественной.
- Жилой.
- Производственной, инженерной.
- И т. д.
Важно! Один участок может относиться только к одной определенной зоне, закрепленной территориально. А вот участки земли общего назначения могут входить в состав любой из зон.
Сейчас это актуальная тематика и как вариант можно улучшить свои жилищные условия путем получения участка под строительства дома. Как показывает практика, это перспективное вложение денег. Ведь на начальном этапе вы платите за участок сравнительно небольшую цену, которая существенно возрастет при росте города и его урбанизации и развитии делового кругооборота. Поэтому большинство любой. Которые имеют финансы в свободном плавании, пускают их именно на такие приобретения. Их окупаемость весьма высокая.