Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать арендную плату если нет договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.
Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему
Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:
- отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
- сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
- несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
- недостатки в арендуемом помещении;
- неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
- сворачивание или закрытие бизнеса. Например, в 2020 году, когда в Россию пришла пандемия;
- иные обстоятельства и форс-мажоры.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Ответственность за незаконное выселение
Следует понимать, что прежде чем выгонять человека из квартиры без его согласия, надо быть уверенным наверняка, что тот проживает в ней действительно незаконно. Если же такой уверенности у вас нет, а вы при этом успели выгнать жильца, тот вправе обратиться в суд и взыскать с вас компенсацию, размер которой определяется в ходе судебных разбирательств.
Кроме того, законодательством предусмотрена также уголовная ответственность за самоуправство при выселении нанимателя. Это может произойти в двух случаях:
- если был причинен существенный вред;
- если было применено насилие либо была угроза его применения.
Как выселить квартирантов из соседней квартиры
В многоквартирных домах часто встречаются шумные соседи, лица с антисоциальным образом жизни. Если поведение приезжих жильцов, снимающих квартиру по соседству, не устраивает собственников жилья, можно обратиться в полицию. Этими вопросами занимается участковый. На практике он приходит к арендаторам, общается с ними, фиксирует факты нарушений: режима тишины (в каждом регионе изданы собственные правовые акты), непристойное поведение, пребывание в состоянии алкогольного опьянения, составляет протокол и штрафует. Участковый должен поговорить с собственником, который сдает квартиры, выяснить наличие у него договора на найм. Часто сами собственники попадаются на том, что предоставляют жилье без договора чтобы не платить налоги. И в этом случае отвечают перед законом.
Кроме того, эффективным средством борьбы с шумными соседями выступает составление обращение в подразделение по вопросам миграции.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
Рентная страховка: защита для арендодателя
Когда арендатор отказывается платить за квартиру, арендодателю приходится предпринимать действия для взыскания долга и сохранения порядка в квартире. Как заставить арендатора заплатить аренду? Что делать, если арендатор разбил или поломал мебель или технику?
В некоторых случаях арендатор может просто съехать, не заплатив аренду или оставив квартиру в плохом состоянии. Почему это происходит и что делать в таких случаях? Освободить помещение от арендатора и взыскать задолженность можно через суд.
Для защиты своих прав арендодателям рекомендуется заключать договор аренды с указанием ответственности арендатора за использование квартиры и ее имущество. Также можно требовать от арендатора предоставления рентной страховки, которая позволит компенсировать возможные убытки в случае поломки или порчи имущества.
Если меры не дали результата
Если ни отключение электричества и прочих благ, ни ограничение доступа не дали результата – обращайтесь в суд.
Заставить арендатора принудительно освободить занимаемое помещение можно лишь в судебном порядке. Любые самостоятельные действия в этой части являются незаконными и могут попасть под самоуправство.
Подготовку обращения в суд лучше всего поручить опытному юристу, как и сопровождение дела о понуждении освободить занимаемое помещение.
Иск в суд — это крайняя мера, к тому же при длительном неисполнении арендатором обязательств по оплате заставить его в судебном порядке освободить помещение удастся в самом лучшем случае через 4-5 месяцев и при условии, что и суд сработает идеально, и сам арендатор не будет мешать процессу рассмотрения дела. Если арендатор не съезжает и не платит, то сперва придется потратить месяц на досудебное урегулирование, 3-4 месяца на сам суд и далеко не факт, что вам будут выплачены задержанные средства – ведь он вполне может быть банкротом.
Арендатор пользуется помещением, но не платит
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, если арендатор не оплачивал аренду помещения более двух раз подряд по истечении срока, описанного в договоре, то арендодатель получает право в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив при этом арендатора. Право на расторжение договора сохраняется за арендодателем даже в течение некоторого времени после оплаты долга. В этом случае Вы можете потребовать своего арендатора покинуть помещение, даже если срок действия договора о ренте еще не подошел к концу.
Но так как кроме расторжения договора арендодателю необходимо возместить убытки, то кроме уведомления о расторжении договора арендодателю стоит направить арендатору и специально составленную досудебную претензию. Если арендатор отказался выполнить поставленные ему в претензии условия или попросту проигнорировал её, Вы должны обратиться в суд. При этом составляется специальное сложное исковое заявление, так как по результатам иска арендодатель хочет не только потребовать оплаты долга, но и расторгнуть договор с последующим выселением арендатора.
Если же даже после решения суда арендатор отказывается покидать помещение, то в этом случае стоит обратиться за помощью со взысканием денег и исполнением решения суда к судебным приставам.
Страховка интересов арендодателя
Безусловно, главный способ защиты своих интересов для арендодателя – правильно составленный договор. От того, насколько подробно и грамотно составлен документ, зависит лёгкость поиска решения во множестве вероятных конфликтных ситуаций. Конечно, большая часть этих ситуаций описана в гражданском кодексе РФ, на основе которого обычно и составляются подобные договора, однако в нем все же остаются пустые места, позволяющие двояко трактовать сроки оплаты.
Гораздо более надежный способ покрыть возможные убытки для арендодателя – это страховочный депозитный или обеспечительный платеж. Также хорошим гарантом возвращения долгов может стать удержание имущества арендатора, о чем мы писали выше. Если помещение арендовало юридическое лицо, которое не смотря на долги хочет сохранить договор аренды, хорошим решением станет заключение договора поручительства лично с главой этой фирмы. В этом случае он будет отвечать за удовлетворение требований арендодателя.
Важно помнить, что иногда арендаторы могут поступать очень нагло и несправедливо, и призывать их к ответственности в таких случаях стоит только при помощи законных методов. Безусловно так процесс возврата долга займет несколько больше времени, однако арендодатель гарантированно компенсирует все свои убытки.
Составление соглашения
Договор найма жилья выступает гарантом для обеих сторон. В нем необходимо прописать все права и обязанности обоих участников сделки. Также в договоре следует обозначить ситуации, при которых владелец имущества может потребовать освободить помещение или подать претензию на взыскание.
Самым надежным является письменное соглашение. Договор в такой форме считается в суде весомым доказательством.
Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения такой сделки рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:
- аудиозапись устного договора;
- видеозапись;
- расписка.
Если жилец не захочет добровольно покинуть жилье, то собственник может подать в правоохранительные органы заявление, в котором укажет, что его имущество на незаконных основаниях занято посторонними людьми. Но без договора аренды взыскание арендной платы невозможно.
При отсутствии соответствующего соглашения владелец не сможет компенсировать расходы. Именно поэтому рекомендовано заключение письменных договоров.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке
Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.
Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок.
В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.
Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).
Основания для расторжения договора:
- Акт сверки
- Переписка между сторонами
- Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности
Резюме: чек-лист действий арендодателя
1. Направить арендатору письменное уведомление о погашении задолженности по арендной плате, предложение о досрочном расторжении договора аренды.
2. Если не предусматривается право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора — обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности по аренде.
3. Если договор аренды предусматривает право одностороннего отказа арендодателя — обращаться в суд с заявлением о взыскании задолженности по аренде, в порядке приказного производства.
4. Если договор не предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем — обратиться в суд с иском о выселении.
5. Если договор предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем, надо:
- Создать комиссию по приемке имущества
- Составить акт описи имущества, приложить к нему фото- и видеоматериалы
- Принять имущество на хранение либо передать на хранение сторонней организации
- Направить арендатору требование о возмещении затрат на хранение. В случае отказа арендатора — взыскать расходы по хранению в судебном порядке