Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать долю собственности в квартире можно, только уведомив о предстоящей сделке других владельцев. Согласно законодательству у них есть преимущественное право покупки доли, которая выставляется на продажу. То есть сначала предложение купить долю получают те, у кого эта же квартира в долевой собственности. Если они отказываются, можно продать долю в квартире второму собственнику, вернее, покупателю со стороны.
Уведомить других собственников о желании продать долю
Уведомление должно быть письменным, его следует направлять по месту жительства собственников или по тому адресу, который известен как последнее место проживания. Каждому — отдельное письмо. В тексте указывают личные данные, размер доли, называют сумму и остальные условия предстоящей продажи.
Как только уведомление будет доставлено, обязанность продавца сообщить о предстоящей сделке считается выполненной. Но есть нюанс: если адресат не получит уведомление по независящим от него причинам, его нельзя считать врученным. Такие документы имеет смысл отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.
В течение месяца все участники долевой собственности должны отреагировать на полученное уведомление. Принять предложение и воспользоваться преимущественным правом покупки или же отклонить его. Молчание будет оценено как отказ от преимущественного права покупки и знак того, что можно начинать искать покупателя «со стороны».
Если есть необходимость получить разрешение на сделку быстрее, нужно, чтобы все совладельцы подписали официальный отказ от покупки. Это возможно, если с ними есть связь и продавец знает, где они живут.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Как продать долю в квартире, если второй собственник против?
Одни из самых сложных гражданских споров – споры собственников долей в одной квартире. Какие бы ухищрения ни придумывал один владелец, которому нужен размен, второй вправе отказаться. На что идут коммунальные соседи, чтобы не пустить в дом нового хозяина, и как правильно продать свою долю в квартире – читайте в нашем материале.
«Если недвижимость находится в долевой собственности, то продать объект целиком без согласия всех его владельцев нельзя. Не существует законных способов, чтобы принудить их к этому, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – Поэтому варианта здесь существует два: либо договориться полюбовно, либо продать только свою долю». Но в этом случае надо понимать, что доля в квартире стоит намного меньше, чем половина от стоимости всего объекта.
Когда квартира является долевой собственностью, она принадлежит многим хозяевам. Приобрести часть жилья можно в результате приватизационного процесса, как наследственное имущество, по дарственной, при разделе недвижимости в период расторжения брака. Особенностью владения такого объектом является то, что долю не получится выделить, так как невозможно поделить жилплощадь на несколько самостоятельных помещений с отдельными входами. Поэтому право на отдельную часть в квартире в таком случае означает лишь юридический факт события, при котором собственники могут пользоваться жильем не нарушая прав совладельцев.
Учитывая невозможность конкретного определения части квартиры, возникают определенные трудности с ее реализацией. Так как в такой ситуации предполагается совместная собственность на общее имущество, то необходимо согласовывать появление стороннего владельца.
Условия для продажи доли в квартире
Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.
Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:
- продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
- стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
- хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.
Справка! Сделка отчуждения долевой собственности проходит удостоверение через нотариальную контору, после чего ее зарегистрируют в Росреестре.
Новый закон и новые правила предусматривают направление документов на регистрацию непосредственно через нотариуса, т.е. в электронной форме. Однако такая возможность до сих пор есть не в каждом регионе страны, поэтому продавцу и покупателю может потребоваться личная явка в МФЦ или Росреестр.
Таким образом, собственнику нужно самостоятельно найти покупателя, согласовать с ним все условия сделки, подготовить проект договора. После этого нужно приступить к уведомительному порядку, при котором дальнейшие действия будут зависеть от решения других совладельцев. Право на преимущественный выкуп возникнет в соответствии со статьей 250 ГК РФ.
Изменения, нововведения по закону 2019
В 2019 году предусматривался ряд изменений, которые внесены законодателем в ФЗ от 2015 года № 218. С 31.07.2019 упрощены сделки с долями в квартирах в следующих случаях:
- если все долевые собственники одновременно продают квартиру одному покупателю/покупателям, нотариальное удостоверение контракта не требуется;
- если гражданин заключает договор об ипотеке при покупке доли в праве общей долевой собственности, то нотариальное удостоверение также не требуется.
Находятся на рассмотрении и возможно будут приняты следующие изменения:
- Ограничение минимальной доли в квартире. Чтобы квартиры не делились на микродоли, продаваемая доля не может быть меньше, чем минимальная часть, необходимая для фактического проживания. В соседнем по стране она составляет 14 кв.м.
- Ограничение на вселение третьих лиц. Вселить нового жильца можно будет только при наличии для него минимальной нормы площади. Исключение будет предусматриваться только для родителей и детей собственников.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Как платить налоги с продажи доли
Правила уплаты налогов такие же, как и с продажи квартиры. Платить не нужно если:
- Продали единственное жилье, и срок владения им был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но оно было получено в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников. И срок владения жильем был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но срок владения им был больше пяти лет.
В остальных случаях налог платить надо.
Сумма налога зависит от вашего статуса. Для неналоговых резидентов — 30%, для резидентов РФ — 13%. Считать налог нужно не от всей суммы:
- Можно отнять от общей суммы продажи 1 млн руб. — так называемый налоговый вычет. А уже затем посчитать процент от получившейся суммы.
- Или отнять от дохода сумму расходов на приобретение доли, а затем посчитать процент. Это выгодно, если вы покупали долю, а не получили ее фактически бесплатно, например, подарком или наследством.
○ Преимущественное право на покупку доли в квартире
(ч.1 ст. 250 ГК РФ).
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Это значит, что собственник, решивший продать свою долю, обязан предложить ее другим владельцам, прежде чем искать другого покупателя. Важно учитывать, что речь именно о продаже или обмене имущества, если принято решение о дарении, согласие не требуется.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Договор купли-продажи
Если отчуждается доля в общей собственности (долевой), сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случае продажи всех долей по одной сделке.
В договоре обычно прописываются следующие моменты:
- Данные покупателя и продавца;
- Характеристики части конкретного жилого помещения (доли) – адрес, площадь, размер, кадастровый номер;
- Сведения из правоподтверждающих документов – выписка из ЕГРН, предыдущий ДКП;
- Подтверждения того, что совладельцы действительно отказались от права преимущественной покупки;
- Стоимость доли;
- Схема расчетов между участниками сделки;
- Права и обязанности участников сделки.
Дарственная вместо договора купли-продажи
Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.
Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.
Что установило законодательство
Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности. Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.
Центральный закон, который регулирует вопрос долей в однокомнатной квартире — Гражданский Кодекс РФ. В ст.246 ГК РФ установлено, что доля квартиры может продаваться владельцем только при соблюдении правил, указанных в ст.250 ГК РФ. Первый пункт закрепляет за участниками собственности приоритетное, привилегированное право покупки. Данная норма означает, что другие владельцы стоят в первой очереди при продаже по отношению к посторонним лицам. Правило распространяется на все возмездные операции с имуществом, что подтверждается Верховным Судом РФ.