Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты с пожизненным содержанием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторгнуть договор досрочно можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке через суд. Если решение устраивает обе стороны, составляется специальное соглашение. В нём уточняют условия прекращения сделки. Например, возврат недвижимого имущества и рентных выплат, распределение расходов на нотариуса и регистрацию перехода прав собственности в Росреестре. Соглашение сторон, как и сам договор ренты, также подлежит обязательному нотариальному заверению.
Как расторгнуть договор ренты
Для расторжения ренты через суд необходимы веские основания:
- существенное нарушение условий ренты;
- действия под влиянием заблуждения;
- заключение сделки под давлением, угрозой жизни или здоровью.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Когда регистрируется рента
Договор ренты заключается между двумя лицами — получателем ренты и ее плательщиком. Согласно договору получатель ренты передает в собственность плательщика имущество, а плательщик обязуется выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы или в иной форме.
Договор ренты составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Обратите внимание! Если стороны заключают договор ренты с отчуждением недвижимого имущества, то для его удостоверения можно обратиться к любому нотариусу, который осуществляет деятельность на территории субъекта РФ, где находится недвижимое имущество.
Перед удостоверением договора ренты нотариус обязан проверить принадлежность недвижимого имущества получателю ренты.
За нотариальное удостоверение договора ренты придется заплатить госпошлину.
В соответствии с п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ сумма госпошлины составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Если стороны обратились к частнопрактикующему нотариусу, то уплате подлежит нотариальный тариф в вышеуказанном размере. Такое разъяснение дано в письме Федеральной нотариальной палаты от 13.01.2016 № 43/03-16-3 «О нотариальном тарифе…». Также придется оплатить услуги технического и правового характера, если договор будет составляться нотариусом.
Если за выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности на это имущество в Росреестре. Одновременно регистрируется ипотека в силу закона в пользу получателя ренты. До 01.03.2013 регистрации подлежал также договор ренты, но в настоящее время регистрировать сам договор не требуется.
Сделка регулируется положениями статьи 583 ГК РФ, которые определяют её как получение дохода, получаемого субъектом без осуществления определенной деятельности. В соответствии с положениями договора одна сторона передает другой в личное владение имущество, а взамен периодически получает плату в виде конкретной материальной помощи либо средств для его поддержания в другой форме. Обязанность может быть бессрочной либо на период жизни пожилого человека.
Рентный доход может быть получен с различных видов движимых и недвижимых объектов, например с участков земли или транспорта.
К особенностям заключения договора ренты между людьми, имеющими родственные связи можно отнести:
- Договорные обязательства оформляются только в письменном виде;
- Взносы за квартиру переводятся каждый месяц равными суммами;
- Получатель ренты до окончания своей жизни имеет право на жилье, являющееся гарантией получения платежей от другой стороны сделки;
- Выплачивающий ренту получает недвижимость в собственность;
- Если рента поступает в денежном выражении, то это могут быть не только ежемесячные платежи, но и фиксированная сумма, выдаваемая при подписании договора;
- Если недвижимость была уничтожена, то ответственность за это несет рентополучатель;
- Договор, в котором отсутствуют денежные расчеты, может быть расторгнут обоими участниками в случае нарушения его условий или по соглашению сторон;
- Получателями ренты могут выступать как граждане, так и организации, но последние должны иметь статус некоммерческих;
- Пожизненная рента заканчивается со смертью владельца помещения;
- Соглашение составляется между родственниками для гарантированного получения конкретным человеком имущества после смерти субъекта, в случае когда есть иные наследники, претендующие на него.
Особенности договора ренты
Остановимся на некоторых важных вопросах, которые помогут вам правильно оформить договор ренты на квартиру и разобраться в тонкостях этой процедуры.
1. Кто может быть участником сделки?
Получателями ренты выступают только физические лица, а плательщиками могут быть физические и юридические лица, а также муниципальные или государственные организации.
2. Зачем предварительно проверять дееспособность хозяина квартиры?
Бывает так, что у пенсионерки внезапно объявляются дальние родственники и претендуют на ее жилье. Для того чтобы обезопасить свое положение, подкрепив его реальными доказательствами, у вас должно быть официальное медицинское освидетельствование состояния здоровья пенсионерки, заверенное нотариусом. Оно подтвердит полную вменяемость хозяйки, которая в трезвом уме и светлой памяти отписала вам свое имущество.
Также медицинская справка пригодится вам, если собственник вдруг объявит о том, что его обманули и он не давал согласия на сделку.
3. Почему важно заранее обговорить все условия?
Хозяйку не устраивает то, как вы ухаживаете за ней, плательщику трудно ужиться с пенсионером – проблем может появиться немало. По этой причине условия ренты нужно обсуждать, расписывать четко и понятно для обеих сторон.
4. Нужно ли позаботиться о доказательствах должного ухода и своевременных выплат?
Разумеется, нужно! Например, вы можете:
- снимать на видеокамеру то, как вы ухаживаете за собственником с его согласия;
- просить хозяина предоставлять вам ежемесячный отчет или расписку, которые подтверждают отсутствие у него каких-либо претензий;
- сохранять все чеки, квитанции, другие документы.
Субаренда — это особый тип ренты, при которой право пользования сданного в аренду жилья рентополучателем передается третьим лицам (субарендаторам). То есть, арендатор сам становится рентодателем для других лиц.
Особенности субаренды:
- Для заключения субаренды требуется наличие договора аренды между рентодателем и арендатором.
- Субаренда может быть оформлена только с разрешения рентодателя, иначе арендатор может быть привлечен к ответственности.
- Размер арендной платы и сроки аренды должны быть указаны в договоре субаренды.
- Субарендатор обязан выполнять условия договора субаренды и платить арендную плату рентополучателю.
Как оформить договор ренты
Для оформления договора ренты необходимо заключить соглашение между сторонами. Соглашение может быть оформлено в письменной форме с указанием всех условий договора.
При оформлении договора ренты могут быть использованы образцы договоров, доступные в интернете или предоставленные специалистами в области недвижимости и юриспруденции. Однако, необходимо учесть, что каждый договор ренты должен быть индивидуально составлен в соответствии с конкретными условиями и требованиями законодательства.
Важно помнить, что оформление ренты на квартиру родственнику или другую вещь может быть связано с определенными рисками и проблемами. Поэтому перед заключением договора ренты рекомендуется проконсультироваться со специалистом по правовым вопросам или нотариусом.
Что делать с наследниками
По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.
Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.
Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».
Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:
| Рента | Дарение | |
|---|---|---|
| Плюсы | • чёткое описание условий передачи права; • сложно оспорить; • нотариальное заверение; • квартира под обременением для выполнения условий; • получатель имеет право пожизненного проживания; • обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика. |
• если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; • минимальный комплект документов; • стоимость регистрации сделки довольно мала; • если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; • есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением. |
| Минусы | • даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; • риск недобросовестности обеих сторон; • риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; • до момента снятия обременения может пройти длительный период времени. |
• не расторгается без веских оснований; • риск отмены сделки. |
По договору одна сторона получает в собственность имущество, а взамен периодически выплачивает деньги, оказывает услуги, производит какую-либо работу и (или) передает вещи второй стороне.
Чаще речь идет о физической и материальной помощи: передаче конкретных сумм денег в установленные сроки, покупке лекарств, уборке в доме, оплате коммунальных платежей и т. д. В список могут входить любые услуги, даже требование организовать определенным образом похороны. Поэтому чаще всего дополнительный доход по сделке получают пожилые люди, пенсии которых не хватает для обеспечения своей жизни. Или родственники, которые хотят гарантировать себе в старости помощь и поддержку молодого поколения.
Что касается имущества, то расчеты по нему идут отдельно. Получатель ренты может передать его в дар (рассчитывая только на периодические выплаты и оказание помощи) или продать. В последнем случае плательщик единовременно передает какую-то сумму, оформляет имущество в собственность и потом все-равно производит денежные выплаты и (или) работы.
Если имущество будет продано, то оно перейдет к новому собственнику с обременением: он продолжит выплаты, которые должен делать плательщик. За получателем дохода остается право залога на данное имущество. В отдельном случае – с пожизненным проживанием.
- Оформляется соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена информация о возмездности сделки, ее условиях и сроках передачи предмета договора рентоплательщику.
- Посещение нотариуса и заверение оформленного договора. Это обязательное действие, без нотариального заверения документ будет считаться недействительным.
- Посещение управления Росреестра и передача пакета документов на регистрацию. Предварительно потребуется оплатить государственную пошлину за осуществление регистрационных действий.
- Сотрудники Росреестра в течении 14 дней проверят предоставленные документы и внесут правки в ЕГРН.
- Кредитор получит выписку из ЕГРН с пометкой, что на объект недвижимости наложено обременение.
- Обременение может быть снято с жилья только после прекращения обязательств сторон, т. е. после того, как рентоплательщик предоставит в Росреестр справку о смерти кредитора. После этой процедуры он становится полноправным собственником жилья.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты
Действие договора может быть прекращено до смерти рентополучателя на основании ст. 599 Гражданского кодекса в таких случаях:
- рентоплательщик систематически нарушает установленные условия и не исполняет свои обязанности должным образом;
- выплата финансовых средств не производилась более 1 года;
- соглашение признается недействительным по решению суда, когда выясняется, что документ составлялся со стороны плательщика обманным путем;
- рентополучатель признается недееспособным;
- пожизненная рента была выкуплена, вследствие чего обязанность выплачивать денежные средства прекращается и рентоплательщик становится собственником недвижимости.
Также стороны соглашения могут по обоюдному согласию расторгнуть договор досрочно. Для этого нужно составить нотариально заверенное соглашение о расторжении. В результате рантье вновь вступает в права на собственность, а плательщик прекращает свои обязанности.