Хочу купить жилье. Что выбрать — квартиру или апартаменты?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Хочу купить жилье. Что выбрать — квартиру или апартаменты?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле: сравнение

2. Переводим апартаменты в квартиру

3. Готовые и строящиеся апартаменты Краснодара

4. Достоинства и недостатки апартаментов

5. Особенности покупки и перепродажи

6. Зачем апартаментам нужен правовой статус

7. Перевод апартаментов в жилой фонд

8. Апартаменты и квартира: сравнительная таблица

9. Что такое апартаменты

10. Какими правами обладают собственники апартаментов

11. Плюсы и минусы апартаментов

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.

Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле: сравнение

Регистрация. Собственники квартир в любой момент могут оформить там регистрацию — то есть получить прописку. В апартаментах зарегистрироваться, даже временно, невозможно. Исключение: если квартира-апартаменты находится в здании, которому присвоен статус гостиницы или отеля.
Господдержка. И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку. Вот только использовать материнский капитал, субсидировать часть стоимости или участвовать в программах льготного кредитования с апартаментами нельзя.
Коммунальные платежи. Тарифы на коммунальные услуги для жителей квартир и домов устанавливает государство. Если возникнет ошибка, потребуется сделать перерасчёт. А если управляющая компания перестанет следить за порядком в подъезде и на территории дома, жильцы в любой момент могут обратиться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру, чтобы восстановить справедливость. Жители апартаментов такого права лишены, все свои претензии они могут отправить только владельцу здания. Кроме того, суммы в платёжках за апартаменты, как правило, выше на 10–15%, потому как поставщики электричества, тепла и воды по умолчанию считают, что поставляют ресурсы коммерческой организации.
Налоги. Из-за юридического статуса для апартаментов выше налоги. Владельцы квартир платят 0,1% от кадастровой стоимости (ставка может меняться в зависимости от региона). При этом по закону из расчётов исключают 20 кв. метров. Владельцы апартаментов платят налог согласно виду земли. Если участок пригоден под гостиницу — ставка по налогу 0,5%. Если земля предназначена для бизнес-центров — 2%. Площадь для расчёта не уменьшают.

Переводим апартаменты в квартиру

Апартаменты можно перевести в жилую недвижимость (квартиру). Обязательные требования:

Заявитель ― собственник апартаментов.
Апартаменты не в ипотеке, не в залоге и не под арестом.
Апартаменты и здание, в котором они расположены, соответствуют требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям. Требования указаны в статье 22 Жилищного кодекса и в Постановлении Правительства РФ №47 от 28.01.2006.

Обычно третий пункт вызывает сложности. Жилые и нежилые здания строят по разным стандартам. В них разный уровень шума, естественного освещения, разная толщина стен и прочее. И требования к нежилым помещениям ниже.

Рассмотрим, как перевести апартаменты в квартиру.

Соберите пакет документов:
- заявление;
- правоустанавливающие документы (подлинники либо копии, засвидетельствованные нотариусом);
- выписку из ЕГРН;
- план апартаментов с техническим описанием (его получают в БТИ);
- поэтажный план здания;
- проект перепланировки (если была или будет).
Подайте документы лично, через МФЦ или Госуслуги в орган местного самоуправления, который занимается переводом помещений. Например, в Санкт-Петербурге это Жилищный комитет, в Москве ― Департамент городского имущества.
Получите расписку, что заявление приняли.
В течение 45 календарных дней с момента подачи заявления специалисты органа местного самоуправления создадут комиссию. Эксперты определят, соответствуют ли апартаменты требованиям к жилой недвижимости: проведут экспертизу проектной документации, санитарно-эпидемиологическую экспертизу и прочее.
Дождитесь ответа. Эксперты составят заключение и примут решение. В течение трёх рабочих дней вы получите письменный ответ.
Обратитесь к кадастровому инженеру и закажите новый технический план, если вам разрешили перевести апартаменты в квартиру.
Отправьте новый технический план в Росреестр. Данные о смене статуса обновят в течение 15 рабочих дней.
Получите обновлённую выписку из ЕГРН.

Готовые и строящиеся апартаменты Краснодара

Хотите купить апартаменты в Краснодаре? У нас есть предложения от ведущих застройщиков города. Мы забронируем для вас планировку, лично покажем объект или поможем купить апартаменты дистанционно. Для этого не нужно приезжать в Краснодар. Посмотрите планировки в готовом комплексе Pushkin Apartments & Loft и в строящемся проекте Depelopmenz Plaza.

Ответим на любые вопросы об апартаментах и подберем для вас лучшее решение для инвестиций в аренду или обустройства собственного уютного дома.

В поисках элитной недвижимости в Краснодаре? Компания Новостройки.SHOP поможет подобрать квартиру с самыми лучшими характеристиками под Ваш запрос. Воспользуйтесь сайтом и посмотрите все ЖК на карте или пройдите опрос что бы подобрать недвижимость под ключ с экспертами компании.

По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.

Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:

Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.

Достоинства и недостатки апартаментов

Выбирая, какой объект недвижимости купить, зачастую потенциальные покупатели задаются вполне актуальным вопросом, чем отличаются апартаменты и квартира, в чем разница между этими объектами.

Сравнение апартаментов и квартир показывают, что каждый из объектов имеет свои достоинства и недостатки.

«Квартира – это полноценная площадь, предназначенная для проживания. Они комфортны, а на законодательном уровне предусмотрены технические требования к их строительству, поэтому на одной лестничной клетке никогда люди никогда не будут жить по соседству с офисами, салонами красоты или туристическими агентствами.»

В свою очередь, преимущества апартаментов перед квартирами, заключаются в следующем:

1. Цена. Как показывает практика, стоимость таких объектов на рынке ниже на 15-20%, чем на квартиры.

2. Инфраструктура. В связи с тем, что застройщики продают апартаменты не только физическим лицам, но и компаниям, рядом с местом проживания может оказаться офис, магазин и др. Для некоторых людей это, скорее всего достоинство, чем недостаток.

3. Расположение. Зачастую под апартаменты переделывают бывшие фабрики, заводы, которые располагаются в центре города или в престижных районах.

Человек, который планирует купить апартаменты вместо квартиры должен быть готовым к тому, что они могут находиться возле железной дороги, завода, что не всегда подходит для удобного проживания.

Застройщик не обязан обеспечивать жильцов никакой инфраструктурой. Вблизи домов может не оказаться ни больниц, ни школ, ни детских садов и даже магазинов. Зачастую плата за жилищно-коммунальные услуги гораздо выше.

Особенности покупки и перепродажи

Покупателей интересует вопрос: станут ли апартаменты квартирой? Это теоретически возможно, но чтобы признать апартамент жилым помещением, необходимо, чтобы этот статус получило все здание. Для отдельно взятых помещений этот процесс невозможен.

Не стоит забывать о мошеннических сделках – их легче провести, если это апартаменты. Используются другие формы договоров: предварительный ДКП, договор соинвестирования и т.д. Эти документы не пройдут регистрацию в Росреестре, а покупатель не получит защиту от двойной продажи.

Поэтому специалисты рекомендуют проводить такие сделки только через ДДУ и использовать банковские ячейки или аккредитивы. Не лишним будет тщательно проверить технические особенности помещения, чтобы удостовериться, тот ли объект выставлен на продажу.

Зачем апартаментам нужен правовой статус

Первые апартаменты появились в Москве 11 лет назад. Коммерческие помещения в центре не пользовались спросом. Застройщикам пришлось искать новый формат их использования, чтобы компенсировать свои затраты. Концепцию быстро подхватили в других городах. На волне популярности в России открывали апартаменты в бизнес-центрах и целые апарт-комплексы, под которые реконструировали даже старые ведомственные здания. Появился новый удобный формат для проживания в центре города. Рядом театры, кино, рестораны. Правда, за все годы статус апартаментов не изменился. Юридически они так и остались нежилыми.

Понятие «апартаменты» не определено ни в одном действующем законе. Поэтому такая недвижимость существенно отличается от квартир. На апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства. Действуют повышенные тарифы на свет и воду. Собственники не могут пожаловаться на громких соседей, а за стеной в любой момент может открыться шумный офис.

В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.

Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.

Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Можно ли со временем сделать апартаменты квартирой? Теоретически да. На практике это не под силу одному собственнику и даже сплоченной группе. Сложности таковы:

помещения придется привести в соответствие с нормами для жилых квартир, а это сложно только по требованиям инсоляции;
строение (корпус) должно располагаться на участке, имеющем назначение — жилищное строительство, что означает изменение категории земли, а это громоздкая и долгая процедура;
общая сумма затрат на такие операции будет едва ли не равна стоимости еще одних апартаментов;
потребуется переоформление права собственности на новую категорию с учетом норм по площади и интересов несовершеннолетних.

Апартаменты и квартира: сравнительная таблица

Желая подвести итоги в том, чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и других городах, мы приготовили таблицу, в которой хорошо видна разница между этими типами жилья.

	Квартира	Апартаменты
Постоянная регистрация	Да	Нет
Временная регистрация	Да	До 5 лет
Перепланировка	Только после согласования	Свободная
Стоимость коммунальных услуг	Стандартная	На 20-30% дороже стандартной
Льготы на оплату ЖКХ	Да	Нет
Социальные объекты рядом с домом (школа, детский сад, поликлиника, детская площадка)	Должен обеспечить застройщик	Необязательны
Соблюдение норм освещенности и звукоизоляции	Есть требования, которые нужно соблюдать по закону	Требования отсутствуют, можно шуметь по ночам
Налоговый вычет	До 260 тысяч рублей (До 390 тысяч рублей, если взята ипотека)	Нет
Налог на имущество	0,1% от кадастровой стоимости жилья	0,5-2% от кадастровой стоимости жилья
Могут ли забрать за долги	Единственное жилье — нет	Да

Что такое апартаменты

По статистике, примерно 18% рынка недвижимости приходится на апартаменты. Помещения находятся в новостройках, производственных, офисных зданиях. Многие из них выглядят как квартиры, но законодательно они закреплены в статусе офисов или гостиниц, то есть нежилой недвижимости.

В чем состоит отличие апартаментов от квартир? Основное, о чем стоит напомнить – это то, что апартаменты не позволяют зарегистрироваться постоянно: только временно. Человек регистрируется в гостинице, доме отдыха, кемпинге, на туристической базе. Так как апартаменты не относятся к категории жилых, регистрация проходит по месту пребывания. Для этого подойдут помещения – гостиницы.

Уже упоминалось, что в ГК РФ, как и в жилищном законодательстве, понятие апартаментов отсутствует. Если внимательно изучить законодательство, то можно увидеть Постановление Госстандарта от 26 сентября 2001 года. По документу, апартаменты – это номера, относящиеся к высшей категории, состоящие из нескольких обособленных помещений, одно из которых предназначено для кухни.

Какими правами обладают собственники апартаментов

Поскольку строительство апарт-отелей в Санкт-Петербурге – стремительно развивающаяся отрасль, многие начинающие и состоявшиеся инвесторы рассматривают вариант приобретения помещений в таких комплексах, как оптимальный способ инвестирования в недвижимость. Если вы планируете пополнить число таких людей, то давайте прежде рассмотрим права, которые вы получите в качестве владельца апартаментов:

На владельцев помещений в апарт-комплексах не распространяется нормы действующего жилищного законодательства;
Управление зданием, где расположены помещения, осуществляется не собственниками, а управляющей компанией, которая назначается застройщиком на этапе сдачи объекта;
Владение номером (номерами) в таких апарт-комплексах не предусматривает проживание в них собственников, за исключением тех случаев, когда вы указываете в договоре с УК возможность иногда на короткие сроки заселяться в свой номер на условиях, по сути, сравнимых с прочими туристами или арендаторами. Просто сумма за проживание будет удержана из Вашего дохода;
Взыскание на данный вид недвижимости осуществляется по исполнительным документам в любом случае, независимо от статуса и положения владельца (даже если это единственная собственность.

Плюсы и минусы апартаментов

Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.

К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.

Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:

В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.