Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «14 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:
- Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
- Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
- Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
Проверка документов при покупке квартиры
При покупке квартиры на вторичном рынке есть несколько существенных рисковых моментов. Невнимательность при проверке может привести к серьезным материальным убыткам – вплоть до потери права собственности и долгих судебных тяжб. Основные риски:
- фиктивные документы на право собственности или распоряжения недвижимостью;
- прописанные дети или лица, выписанные временно;
- передача задатка или всей суммы на недвижимость без заключения соглашения и нотариального освидетельствования;
- покупка квартиры с запретом отчуждения (арестом);
- незаконная планировка, не учтенная в техдокументации.
Какие ограничения могут быть наложены на квартиру
Ограничения встречаются в виде:
- Ипотечного кредитования – собственник для покупки квартиры использовал средства, взятые взаймы у банка. При наличии таких ограничений, юридические сделки с жилплощадью возможны.
- Ареста – если решением суда имущество арестовано, провести какую-либо юридическую сделку не предоставляется возможности. Чаще всего такой вид ограничений накладывается, когда супруги или наследники делят имущество. Решение о наложении или снятии ареста может принять только суд, что отражается в выписке из ЕГРН.
- Ренты – в случае, если третье лицо обязалось пожизненно содержать собственника, оно имеет права ограничивать его права.
- Аренды – собственник ранее мог заключить договор аренды, срок которого еще не истек. В таком случае покупатель может взять обязанности соблюдения договора на себя или же перезаключить его. Возможно и расторжения договорных отношений по обоюдному согласию двух сторон.
- Скрытые ограничения – справка Единого государственного реестра содержит все необходимые данные. Но в ней могут быть не указаны все прописанные на жилой площади, наличие коммунальной задолженности или участие материнского капитала при покупке.
ЕГРНка дает возможность оформить выписку из Росреестра любого вида. Чтобы это сделать нужно знать номер кадастра или же адрес.
✅ Где получить документы для проверки чистоты сделки, стоимость
Чтобы быстрее купить квартиру на рынке вторичного жилья, и при этом самому проверить чистоту сделки, необходимо обратиться к собственнику. Он подаст соответствующие запросы в госорганы и получит справки за определенную стоимость:
| Документ, где взять | Стоимость | Срок ожидания |
|---|---|---|
|
Оформить выписку ЕГРН можно в Росреестре, МФЦ или на официальном сайте организации |
300 руб. |
3 дня, если обратиться в Росреестр, 5 — при обращении в МФЦ |
|
Кадастровый паспорт как отдельно оформленный документ не выдается с 2017 г., сейчас оформляется выписка ЕГРН, которую можно получить в Росреестре |
400 руб. — бумажный вариант документа, 250 руб. — электронная справка |
3 дня — при обращении в Росреестр или подачи заявки на сайт госоргана, 5 дней — через МФЦ |
|
Справка о составе семьи для выявления скрытых собственников. Оформляется в жилищном агентстве или в отделении регистрационного учета граждан |
Выдается бесплатно |
До 7 дней |
|
Архивная выписка, позволяющая выявить всех нынешних и даже бывших собственников, имеющих право претендовать на квартиру. Ее может получить только продавец, риелтор. Стоимость справки высока, поэтому можно предложить продавцу возместить расходы на ее получение |
1,5-6 тыс. руб. |
От 1 до 7 дней |
|
Справка, подтверждающая задолженность за коммунальные услуги |
От 200 руб. |
1-3 дня |
Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.
Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:
- Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
- Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
- Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
- Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
- Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
- Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.
Как быть, если квартира была получена в наследство?
Казалось бы, привычная ситуация. Но, как и с договором дарения, с завещанием могут возникнуть сложности.
У одной из клиенток компании «Сделано» возникла такая ситуация — квартиру она приобрела у некоего гражданина, получившего от бабушки наследство. Перевела деньги продавцу и обратилась к нам за ремонтом. Благо, мы только успели утвердить смету и проект, но не успели приступить к работам — потому что внезапно объявилась другая внучка той самой бабушки и начала оспаривать завещание. В итоге наша клиентка вернула затраченные средства, но прав на квартиру лишилась. Ситуация неприятная, и случиться может с каждым.
Именно поэтому оптимальное решение в такой ситуации — вообще проблемную недвижимость не брать. Лучше уж купить новостройку с черновым ремонтом и сразу сделать все «под себя» (тратим на это три месяца, ремонт делаем по фиксированной цене), чем вот так сидеть на пороховой бочке.
Единственный вариант, когда вам точно ничего не угрожает – если с момента смерти прежнего владельца прошло три года. В таком случае срок исковой давности не истекает, и покупать собственность можно без опасений.
В любом случае мы надеемся, что лично ваша сделка обойдется без досадных происшествий, и вы сможете распоряжаться новой собственностью безо всяких ограничений и проволочек.
Как проверить квартиру онлайн через Росреестр в Интернете
За получение большинства документов ответственен именно Продавец, в то время как Покупатель может разве что истребовать бумаги и проверить их на подлинность. Однако получить один из самых важных документов, – выписку из ЕГРН, – Покупатель может самостоятельно и в формате «онлайн». Это оказывается крайне полезной функцией, если учесть, что большинство Продавцов не предоставляют никаких документов и бумаг на квартиру до внесения аванса (предоплаты в счет будущей покупки).
В базе данных Росреестра содержится большая часть данных, необходимых для начальной проверки объекта недвижимости: это и сведения о правообладателях, и информация о наличии/отсутствии арестов и обременений, и частичные данные о судебных разбирательствах в отношении квартиры. Сначала Покупателю следует проверить юридическую чистоту выписки из ЕГРН и паспорта Продавца, и только потом – внести аванс.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
Первый этап – проверка прав на квартиру и документов
Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло. Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность. Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.
Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах. Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно. Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.
Четвертый этап – проверка «на вшивость»
Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.
Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.
Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.
Наличие обременений и ограничений на квартиру
Уже разобравшись в том, как и где проверять квартиру на юр. чистоту следует разобраться с лицами, которые будут также влиять на спектр приобретаемых прав вместе с имуществом.
Обременения и ограничения – ущемление прав владельца квартиры по причине частичного владения жильём иными юридическими или физическими лицами.
Покупатель может столкнуться со следующими видами обременения:
- Ипотекой;
- Арендой;
- Рентой;
- Арестом имущества;
- Доверительным управлением.
Проверка выписки из ЕГРП
Как проверить квартиру при покупке? Необходимо получить выписку из ЕГРП. Это позволяет проверить историю квартиры. Там указывается, какие сделки и когда выполнялись. Это позволит ознакомиться с такими данными:
- Наличие имущественных споров. Если в отношении жилья ведется судебное дело, то это означает, что на него претендуют другие лица. В данном случае лучше отказаться от сделки или дождаться завершения суда и получить заключение, что у собственника законные основания.
- Частота сделок. Если недвижимость часто перепродается, и в ней долгое время никто не живет, покупателю надо быть осторожным.
- Наличие арестов на жилье и других ограничений.
- Срок давности судебных разбирательств. По закону сделка может быть признана недействительной в течение 3 лет.
- Если объект не зарегистрирован в ЕГРП, то это свидетельствует о его юридической чистоте. Ведь с момента приватизации не выполнялось никаких манипуляций.