Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать садовый дом жилым?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У вас есть садовый дом. Вы решили придать ему статус жилого. Например, ваша семья уже давно проживает в таком доме, и вы хотите прописаться в нем. А такое возможно лишь в доме со статусом «жилой» (ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).
Дачи в настоящее время называются садовыми домиками. Данные объекты, размещенные в СНТ либо ОНТ, не подходят для постоянного проживания. В них запрещено регистрироваться, также при покупке подобной недвижимости не предоставляется налоговый вычет. В первую очередь, дача отличается от дома пригодностью к проживанию. В первом случае вы можете жить там сезонно, во втором – на постоянной основе. Кроме того, требования к объектам недвижимости, годной для проживания, строже. Если дачная постройка зарегистрирована как жилой объект до 1 января 2019 г., после изменений в законах он признается жилым домом. Во всех остальных случаях для постоянного проживания понадобится признание садового дома жилым, для этого надо менять статус путем обращения в администрацию и регистрировать в Росреестре изменения.
Из садового дома в жилой: трудности в изменении статуса дома
Закон устанавливает, чтобы для переоформления садового дома в жилой дом имелось соответствующее разрешение органа местного самоуправления (п. 55 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, далее – Постановление № 47). Этот орган должен располагаться в том муниципальном образовании, к ведению которого территориально относится переоформляемый дом.
Когда полный пакет документов передан в орган местного самоуправления (непосредственно или через МФЦ), не позднее чем через 45 календарных дней заявитель получит один из ответов: либо ему разрешат перевести дом из садового в жилой, либо нет. Перечень необходимых документов расписан в п. 56 Постановления № 47.
Так почему же в переоформлении рассматриваемого вида жилой недвижимости орган местного самоуправления может отказать?
Исчерпывающий список причин отказа приведен в п. 61 Постановления № 47.
Среди них следующие причины для отказа:
- Заявитель предоставил не весь требуемый законом список документов;
- Переоформляемый дом не принадлежит заявителю (согласно сведениям об этом объекте из ЕГРН), то есть право собственности оформлено на другое лицо;
- В ЕГРН вообще нет сведений о праве собственности кого-либо на переоформляемый садовый дом, при этом заявитель не может предоставить никакие правоустанавливающие документы на него. Правда, в законе по поводу этого пункта есть небольшая оговорка. Так, отказ от органа местного самоуправления правомерен только при одновременном соблюдении следующих условий:
- о праве собственности на дом нет ни документов, ни сведений в ЕГРН;
- орган местного самоуправления уведомил об этом заявителя и предложил предоставить соответствующие документы;
- заявитель в течение 15-ти дней такие документов не предоставил;
- Отсутствует согласие на переоформление дома третьих лиц – для случаев, когда они также имеют права на него (например, банки при ипотеке на дом, содольщики, супруги при совместной собственности и пр.);
- Садовый дом находится на садовом участке, на котором по закону не может находиться жилой дом (например, участок предоставлен для огородничества, садовый дом находится на землях гослесфонда, в пределах водоохранной зоны или там, где капитальное строительство запрещено, чаще всего это обремененные участки ЗУИТами – ЛЭП, нефтепровод, зона памятника культуры и пр.).
Что же делать, когда орган местного самоуправления отказался выдавать разрешение на перевод садового дома в жилой?
На первый взгляд, ответ прост: исправить те недочеты, из-за которых был произведен отказ.
Но на практике все гораздо сложнее.
Оформление строительства жилого дома на землях сельхоз назначения
Кроме перевода из садового, теперь можно сразу оформлять строительство жилого дома на землях сельхоз назначения, но предварительно из градостроительного плана земельного участка нужно выяснить, возможно ли это в принципе. Порядок оформления прежний. Сначала в администрацию подаётся уведомление о начале строительства, в котором указываются параметры будущего дома. Затем, когда дом будет готов к эксплуатации, кадастровым инженером формируется технический план здания и на его основании подаётся следующее уведомление в администрацию, но уже об окончании строительства.
Проектировщики АН «Правозем» обследуют техническое состояние садового дома и составят соответствующее заключение для предоставления в администрацию. При несоответствии параметров, мы подскажем, каким образом можно улучшить характеристики здания, и поможем узаконить реконструкцию. Подадим заявление в администрацию и изменим назначение дома в государственном реестре. При необходимости предварительно приватизируем участок и проведём его межевание. Кроме того, если возникнут споры с соседями, представим интересы в суде. Оказываем помощь в составлении заявления, а также представительство в администрации.
Как сделать садовый дом жилым?
Перевод садового дома в жилое помещение может потребовать определенных действий и изменений. Во-первых, необходимо удостовериться, что такая трансформация допустима в соответствии с законодательством и правилами строительства.
Первым шагом является приведение дома в соответствие с требованиями жилых помещений. Это может потребовать установки дополнительных коммуникаций, таких как водоснабжение, канализация и электричество. Также можно приступить к утеплению дома и обустройству системы отопления.
Установка дополнительных окон и дверей также может быть необходима, чтобы обеспечить достаточное освещение и безопасность жилого помещения. Важно помнить о соблюдении требований пожарной безопасности и эвакуационных путей.
После завершения всех необходимых изменений и приведения дома в соответствие с требованиями жилых помещений, можно приступить к оформлению документов и признанию дома как жилого. Для этого может потребоваться получение разрешения от местных властей и оформление соответствующих документов.
Процесс перевода садового дома в жилой
Перевод садового дома в жилой требует выполнения определенных правил и процедур. Сначала необходимо получить разрешение на изменение функционального назначения дома с садового на жилой. Для этого необходимо предоставить все необходимые документы, такие как планы строений, технические характеристики и прочее.
После получения разрешения необходимо приступить к выполнению строительных работ, включающих утепление стен и крыши, установку коммуникаций (водопровода, канализации, электричества), а также создание необходимого комфорта для проживания.
При переводе садового дома в жилой также необходимо обратить внимание на соответствие строительных норм и правил. Например, размеры и высота помещений, их освещение и вентиляция, а также оборудование пожарной безопасности должны соответствовать требованиям.
После завершения всех работ необходимо пройти техническую экспертизу и получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. После этого садовой дом считается официально признанным жилым, и его можно использовать для постоянного проживания.
Преимущества перевода дачного дома в жилой
Вопрос о переводе садового дома в жилой волнует многих владельцев дач, которые хотят постоянно проживать в своих загородных участках. Рассмотрим основные преимущества такого перевода:
- Законодательное регулирование: существуют законы и нормативные акты, которые предусматривают возможность перевода дачного дома в жилой. Речь идет о Типовом положении об основаниях учета земель и объектов жилищного фонда, утвержденном постановлением Правительства РФ.
- Право на жилые помещения: после перевода дачного дома в жилой, владелец приобретает право на проживание в нем как на постоянной основе. Это позволяет оформить все необходимые документы, получить прописку и воспользоваться соответствующими льготами.
- Условия ижс: владельцы дачных участков могут использовать переведенный жилой дом для получения условий индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это означает, что можно осуществить строительство на участке более одного жилого дома, а также получить все необходимые коммуникации (газ, вода, электричество) и оформить право собственности на землю.
- Судебное признание перевода: в случаях, когда перевод дачного дома в жилой был осуществлен без участия уполномоченных органов, возможно юридическое принуждение для признания такого перевода в судебном порядке. В этом случае, все вопросы регулирования перевода будут рассматриваться судом.
- Частные основания: наличие частных оснований, таких как заключение договоров, решения органов местного самоуправления и другие, могут служить основанием для перевода дачного дома в жилой.
Важно отметить, что перевод садового дома в жилой должен осуществляться в соответствии с законодательством и с участием юриста. Только так можно убедиться в законности данного перевода и избежать проблем в будущем.
Какие земли можно переводить в ИЖС?
Для того чтобы перевести садовый дом в жилой, необходимо соблюдать определенные условия и процедуры. Во-первых, важно знать, какие земли можно переводить в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Вопрос о том, можно ли переводить дачные земли в жилые, регулируется законодательством. Согласно закону, на дачном участке не допускается обустройство жилого помещения. Однако, есть возможность перевести садовый дом в жилой статус, если соблюдены определенные основания и порядок перевода.
Когда и какие земли можно переводить в ИЖС? Во-первых, необходимо дом на участке признать жилым: это означает, что помещение должно соответствовать требованиям для проживания. Далее следует обратиться в судебное учреждение с заявлением о переводе дачной земли в жилую.
Судебный порядок перевода садового дома в жилой довольно сложен и требует определенных действий. Однако, если все процедуры выполнены правильно, то можно получить решение суда о переводе дома и земельного участка в жилой статус.
Преимущества перевода в ИЖС заключаются в том, что земельный участок с домом признается жилым и может использоваться в соответствии с его назначением. Это позволяет обустроить все необходимые коммуникации для комфортного проживания и получить все преимущества жилого участка.
Если у вас возникли вопросы по поводу перевода земель и дачного дома в жилой статус, рекомендуется обратиться к частным юристам со специализацией в данной области. Они помогут разобраться в законодательном регулировании и ответят на все ваши вопросы.
Как оформить снос садового дома
Оформление сноса садового дома потребуется тогда, когда он пришёл в негодность (из-за стихийных бедствий, от старости) или по желанию владельца. Мнение о том, что достаточно провести работы по демонтажу и можно получать разрешение на строительство нового дома, ошибочно. Если строение было зарегистрировано, то сведения о нём сохранятся в Росреестре, а это значит, что налог на недвижимость будет приходить по-прежнему. К тому же собственник не получит разрешение на строительство по причине того, что один дом на участке уже есть.
Для оформления сноса потребуется уведомить администрацию о планируемых действиях, затем провести работы по демонтажу и пригласить кадастрового инженера. Он осмотри участок и составит акт обследования, в котором укажет причину разрушения и то, что дом действительно отсутствует. На основании этого запись в Росреестре ликвидируют.
Кадастровые инженеры АН «Правозем» регистрируют садовые дома в упрощённом и обычном порядке, согласовывают охранные зоны. При выявлении несоответствий получаем право собственности в суде. Также оформляем газификацию и подготавливаем акты обследования.
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
Условия признания садового дома жилым
Еще в 2018 году на этапе обсуждения закона № 217-ФЗ со стороны Минстроя поступали предложения, касающиеся необходимости обследования садового (дачного) дома с целью признания его жилым Предполагалось, что при поступлении заявления от собственника на объект будет выезжать специальная комиссия для проверки его состояния.
Но в итоге депутаты утвердили заявительный порядок перевода садового дома из нежилого в жилое. Владелец заполняет заявление и указывает, что его имущество соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения»:
- Несущие конструкции прочные, не имеют дефектов, способных привести к разрушению объекта, защищают от уличного шума.
- Для строительства жилого дома выбран участок на территории дачного или садового товарищества, в жилой зоне муниципалитета в соответствии с градостроительным планом.
- К дому подведены электричество, вода, газ (если рядом есть магистральный газопровод), подключена канализация. В отдельных ситуациях допускается наличие водоснабжения и водоотведения не непосредственно в здании, а на участке.
- Предусмотрено отопление: газовое, электрическое, печное (при соблюдении требований техники безопасности). Зимой температура воздуха в помещении не должна опускаться ниже +18 0С.
- Наружные стены теплоизолированы, фундамент защищен от размытия талыми и дождевыми водами.
- В доме не менее одной комнаты, обустроены санузел (туалет) и кухня. При этом жилые помещения находятся над землей. По санитарным и строительным нормам человек не должен жить в подвальных и цокольных этажах.
- Непосредственно в доме либо на участке отсутствуют источники электромагнитного излучения
Требования, обозначенные выше, можно назвать техническими. Чтобы проверить, в какой степени они соблюдаются, и является ли садовый дом на самом деле жилым помещением, собственник обязан пригласить кадастрового инженера.
Но есть еще несколько условий организационного характера. И их тоже нужно соблюсти:
- Заявитель является владельцем объекта, и право собственности подтверждено официально. Это же правило распространяется на участок. Альтернативой может стать быть договор долгосрочной аренды территории.
- Дом не находится в залоге, под арестом. На него не наложены обременения судом, ФССП и т. д.
- Если у помещения несколько собственников, они все должны подтвердить, что согласны на перевод в жилой фонд.
В каких случаях садовый дом не признают жилым?
Препятствий может быть несколько. Перечислим самые распространенные.
Во-первых, несмотря на подробные инструкции, люди по-прежнему не доносят необходимые документы. Поэтому нужно будет внимательно проконтролировать все и свериться со списком.
Во-вторых, откажут, если в уполномоченный орган внезапно поступит информация о том, что право собственности на ваш садовый дом зарегистрировано на кого-то другого, а не на заявителя.
В третьих, если в ЕГРН нет сведений о зарегистрированных правах на садовый дом, а вы не представили правоустанавливающего документа, подтверждающего ваше право на него. Здесь, кстати, будут ждать до последнего: если, к примеру, из ЕГРН придет ответ об отсутствии сведений, их запросят у вас. И если правоустанавливающего документа от вас не получат в течение 15 дней, то со спокойной душой пришлют отказ в признании вашего садового дома жилым.
Виды земель и что на них может быть расположено
Итак, ваш участок может относиться к категории земли населенных пунктов или сельхозназначения. В первом случае, если вид целевого использования у вас «дачное строительство», «индивидуальное жилищное строительство» или «личное подсобное хозяйство», вы можете спокойно зарегистрировать жилой дом. А вот на землях сельхозназначения «для дачного строительства», «для садоводства» можно зарегистрировать только жилое строение и потом по суду признать его жилым домом.
С 1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который вводит только два вида земельных участков – садовые и огородные. Причем зарегистрировать садовый или жилой дом вы можете только на садовом участке, а на огородных же участках могут находиться только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая.
Какие понадобятся документы
Соответствующее заявление собственник дома подаёт в органы местного самоуправления, или МФЦ. В документе надо указать:
- кадастровый номер дома;
- кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом;
- почтовый адрес или адрес электронной почты заявителя и способ информирования заявителя по результатам рассмотрения заявления.
Также к заявлению надо приложить следующие документы:
- выписка из ЕГРН в отношении дома,
- заключение по результатам обследования дома,
- нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (если дом был обременён правами третьих лиц).
Чтобы признать садовый дом жилым, потребуется официальное заключение, выдаваемое либо юридическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем, являющимся членом СРО в области инженерных изысканий.
Заявление в органах местного самоуправления обязаны рассмотреть в течение 45 дней от момента подачи.
Когда решение принято, то заявителю оно должно быть отправлено в течение 3-х дней.
Виды земель и что на них может быть расположено
Итак, ваш участок может относиться к категории земли населенных пунктов или сельхозназначения. В первом случае, если вид целевого использования у вас «дачное строительство», «индивидуальное жилищное строительство» или «личное подсобное хозяйство», вы можете спокойно зарегистрировать жилой дом. А вот на землях сельхозназначения «для дачного строительства», «для садоводства» можно зарегистрировать только жилое строение и потом по суду признать его жилым домом.
С 1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который вводит только два вида земельных участков – садовые и огородные. Причем зарегистрировать садовый или жилой дом вы можете только на садовом участке, а на огородных же участках могут находиться только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая.