Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка квартиры — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Переуступка ДДУ: основные правила и уникальные особенности
Переуступка договора долевого участия (ДДУ) является распространенной практикой на рынке недвижимости. Это процесс передачи прав и обязательств по ДДУ от одного лица (передающего) к другому (получающему).
Основные правила переуступки ДДУ:
- Переуступка ДДУ возможна только при условии согласия застройщика. Застройщик имеет право принять решение о разрешении или запрещении переуступки.
- Передача прав и обязательств по ДДУ осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к договору. В этом документе указываются все условия переуступки, а также стороны сделки (передающий и получающий).
- Переуступка ДДУ может быть платной или безвозмездной. При платной переуступке передающий получает компенсацию от получающего.
- Передача ДДУ требует нотариального удостоверения сделки. Получающий становится участником договора только после регистрации переуступки в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии (Росреестр).
- При переуступке ДДУ необходимо быть готовым к оплате дополнительных расходов, таких как государственная пошлина, услуги нотариуса, возможные комиссии и сборы.
Уникальные особенности переуступки ДДУ:
- Переуступка ДДУ позволяет перестраховаться от риска участия в строительстве и растягивания сроков его завершения. Получающий становится новым участником ДДУ и берет на себя все права и обязанности перед застройщиком.
- При переуступке ДДУ стороны могут применять иные условия, не предусмотренные исходным договором. Это позволяет лучше отразить интересы сторон и учесть их индивидуальные потребности.
- Переуступка ДДУ может быть востребована в ситуациях, когда у передающего появляются финансовые или личные проблемы, не позволяющие ему участвовать в процессе строительства недвижимости.
- Переуступка ДДУ может применяться не только для квартир, но и для других типов недвижимости, таких как коммерческие помещения, загородные дома и дачи.
Переуступка ДДУ – это выгодный инструмент для тех, кто хочет получить недвижимость, но не желает или не может участвовать в процессе ее строительства. Важно помнить о соблюдении всех правил и условий, чтобы сделка была безопасной и выгодной для всех участников.
Особенности переуступки ДДУ на сайте «Недвижимость»: преимущества и условия
Переуступка ДДУ – это сделка, при которой участник Долевого строительства (ДС) или Строитель (Застройщик) передает свои права и обязанности по ДДУ (Договору Долевого Участия) третьему лицу. Такая сделка может быть осуществлена на сайте «Недвижимость».
Основные преимущества переуступки ДДУ на сайте «Недвижимость»:
- Быстрота сделки. Переуступка ДДУ на сайте «Недвижимость» позволяет сэкономить время при поиске покупателя или продавца.
- Удобство. Сайт «Недвижимость» предоставляет удобный интерфейс для размещения объявлений о переуступке ДДУ и общения с потенциальными покупателями.
- Широкий выбор. На сайте «Недвижимость» вы можете найти множество объявлений о переуступке ДДУ и выбрать наиболее подходящий вариант для себя.
- Надежность. Сайт «Недвижимость» проверяет достоверность информации, размещаемой на портале, что обеспечивает безопасность сделки.
Основные условия переуступки ДДУ на сайте «Недвижимость»:
- Наличие действующего Договора Долевого Участия.
- Согласие Застройщика на переуступку ДДУ. Обычно это требуется в письменной форме.
- Переуступка возможна только после уплаты первого взноса или полной оплаты ДДУ.
- Переуступка ДДУ оформляется в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения к Договору Долевого Участия.
Переуступка ДДУ на сайте «Недвижимость» предоставляет участникам Долевого строительства удобный и быстрый способ передачи прав и обязанностей по Договору Долевого Участия.
Возможные риски сделки по переуступке
По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.
Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.
Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования
Однако, несмотря на перечисленные нюансы, чаще всего покупка квартиры по договору уступки прав требования (цессии) — это сделка, выгодная для покупателя.
Если продавец/цедент — инвестор, ему нет смысла затягивать процесс продажи, потому что, скорее всего, у него на примете квартиры в другом строящемся жилом комплексе, и их нужно успеть купить по выгодной цене, предварительно продав имеющиеся. Продажа по личным обстоятельствам тоже не повод затягивать и ждать покупателя, который согласится на рыночную цену.
Преимущества
В итоге среди преимуществ сделки по уступке:
— Предложение по уступке может быть лучше тех вариантов, которые предлагает застройщик. Инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с лучшим видом из окна.
— Дом, в котором инвестор продает квартиру по уступке, точно будет сдан быстрее, чем новостройка на более раннем этапе строительства, если не возникнет непредвиденных обстоятельств.
— Скидки. Продавцы демпингуют, чтобы как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру на 10–20% дешевле, чем предлагает застройщик.
— Есть шанс заработать на разнице в цене — инвестор продает дешевле, чем застройщик, и до того, как дом сдан.
— Переуступка популярна, так как позволяет сравнительно дешево купить квартиру, когда дом уже в высокой стадии готовности. Покупатель рискует меньше, не вкладываясь на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.
Недостатки
Скрытых недостатков договор уступки прав по ДДУ не имеет. Но, как и в случае с любой новостройкой, есть риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучить и ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике.
По переуступке прав передается недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика.
Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у застройщика есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик неоднократно срывал сроки сдачи дома и, хотя банкротом он не признан, и даже продолжает строительные работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от активов, которые с ним связаны.
Риски
Специфические риски покупки квартиры по договору уступки прав требования:
— Предлагать переуступку может не тот, кто действительно заключил ДДУ. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.
— Застройщик может прямо запрещать переуступки в договоре ДДУ. И, хотя такое условие признается судами ничтожным, на практике прежде чем соглашаться на сделку по переуступке, лучше убедиться, что в ДДУ, к которому заключается цессия, нет такого ограничения.
— Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.
— Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, и дольщик принимает объект, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять право собственности и заключать договор купли-продажи.
— Проверка продавца в сделке по переуступке — обязанность покупателя. Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на сделку. Если есть несовершеннолетние дети, нужно будет связываться с опекой.
— Если квартиру по переуступке продает подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, сделке нужно уделить особенное внимание. Нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой заключается договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Надежнее всего обратиться к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.
Переуступка квартиры: что такое и когда используется?
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.
Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика
Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):
1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
3) нотариально заверенное согласие супруга;
4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
Какие документы нужны для оформления уступки прав требования?
Как и многие другие документы, связанные с недвижимостью, договор об уступке прав по ДДУ требует государственной регистрации. Для этого требуется ряд документов:
- договор долевого участия между прежним дольщиком и застройщиком;
- справка о том, что долг перед застройщиком полностью погашен, или подтверждение, что остаток долга будет переведен на нового дольщика одновременно с подписанием договора. Также в этом случае понадобится согласие застройщика на перевод долга;
- если покупатель находится в браке – письменное согласие супруга с нотариальным заверением;
- в случае, если право требования находится в залоге, потребуется письменное согласие залогодержателя;
- если по договору правом требования обладает несовершеннолетний – согласие органа попечительства и опеки;
- в случае, если одна из сторон – юрлицо, потребуются также учредительные документы компании и подтверждение того, что представитель имеет право действовать от ее имени (доверенность).
Обычно этих документов достаточно, но в некоторых случаях застройщик может потребовать дополнительные – например, если сомневается в платежеспособности нового дольщика или подозревает, что переуступка по договору является на самом деле махинацией.
Юридическая суть переуступки
Согласно текущему законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает право требования на недвижимость, которое разрешается передавать третьей стороне при условии уведомления продавца. Количество уступок не ограничено, они могут оформляться вплоть до сдачи дома и подписания акта-приема передачи.
Уступка прав требования или цессия — это трехстороннее соглашение, в ней участвуют продавец и покупатель, а также застройщик. Документ регистрируется в госорганах аналогично ДДУ.
После верификации в Росреестре к покупателю переходят все права и обязанности в рамках долевого строительства. Далее взаимоотношения относительно недвижимости ведутся между ним и девелопером.
Опасность № 7. Доплата
При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.
«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.
Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.
В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.
Что такое уступка права требования по договору долевого участия
Предполагается, что на основе такого соглашения одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Подобные соглашения обладают юридической силой только в том случае, когда речь идет о жилье в новостройках. Применяются схемы по отношению к обязательствам, ранее возникшим при заключении договора по долевому участию. Они распространяются на помещения разных типов.
Важно! Допустим вариант, когда документ оформляют в периоды между регистрацией обозначенного ранее договора и фактом подписания акта приема-передачи. Если объект уже практически введен в эксплуатацию, стороны могут оформлять только соглашение по покупке и продаже.
Действие первоначального договора не прекращается в случае использования схемы с переуступкой прав. Все первоначальные условия при этом тоже сохраняются.
Первая опасность – недействительность цессии.
Надо помнить, что уступку прав допускают только при соблюдении определенных требований:
- С разрешения банка-кредитора, если предполагается оформление ипотеки.
- Письменное согласие застройщика, если пункт соответствующего плана предполагается в соглашении.
- После того, как уплачена цена ДДУ, или когда долг переводится на нового участника. Тогда все будет оформляться по правилам.
Если хотя бы одно из условий не выполняется – возрастает вероятность признания цессии недействительной. В этом случае у продавца возникает обязанность вернуть деньги.
Перед оформлением сделки важно проверять все пункты, обозначенные ранее.
Оптимальное решение – пересмотр каждого платежного документа, связанного с продавцом. Лучше всего запрашивать акт сверки у застройщика. Это помогает убедиться, что у первого дольщика отсутствуют долги. Продавцы должны передавать покупателям пакет документации в полном объеме. Это касается оригинала соглашения на ДДУ, любых платежных поручений.
После подписания и регистрации соглашений на руках у покупателей должны оставаться такие бумаги:
- Оригинал договора по уступке.
- Письменное подтверждение согласия от застройщика с переуступкой.
- Акт на передачу документов, вне зависимости от доли.
- Квитанции для подтверждения расчетов по основному договору.
- Основной договор ДДУ. Он нужен для физических, юридических лиц в равной степени.
Ограничения при заключении договора уступки
Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.
Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).
Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.
Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.
Инвесторов становится меньше
Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.
Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.