Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уплата налогов от сдачи квартиры в аренду: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Подводные камни от сдачи квартиры по «серой» схеме
Плюсов в «серых» схемах, на самом деле, немного, да и те сомнительные. Точнее, «плюс» всего один — это ежемесячный пассивный доход для тех, у кого есть свободная недвижимость, без каких-либо вычетов.
По статистике, «серые» схемы чаще всего используют в сдаче жилья среднего класса, где расценки не превышают 60 тысяч рублей в месяц. И какое-то время такой алгоритм может работать. Однако автоматизированные системы ФНС рано или поздно могут его обнаружить, что и происходит последние несколько лет.
В остальном же собственники, не делающие отчислений, постоянно рискуют, что какой-нибудь обиженный квартиросъемщик, соседи или участковый сообщат о тайном рантье в налоговую инспекцию или сама ФНС вычислит уклониста. И это не единственный минус.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Порядок уплаты налога физическому лицу
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Нелегальная сдача жилья в аренду становится невыгодной
Государство пытается «обелить» рынок аренды жилых помещений: с одной стороны, усиление налогового контроля и привлечение арендодателей к ответственности за неуплату налогов; с другой – создание для них комфортных условий
Проблема теневого арендного бизнеса долгое время остается нерешенной в России. Так, жилищный фонд, т.е. совокупность всех жилых помещений на территории РФ, характеризуется значительной долей жилья, находящегося в частной собственности. При этом по итогам 2020 г. арендовали жилье порядка 5,7 млн семей (10% от общего числа домохозяйств) 1 . Однако институт аренды жилых помещений почти не приносит дохода в бюджет, так как арендодатели, чаще физлица, уклоняются от уплаты налогов. В то же время, по данным Росфинмониторинга, доля теневой экономики в ВВП России в 2019 г. составляла 20% – это более 20 трлн руб.
Поэтому неудивительно, что борьбу с нелегальной арендой государство сегодня ведет комплексно: как путем осуществления налогового контроля и привлечения к ответственности за неуплату налогов арендодателей, так и с помощью создания для них привлекательных условий.
Арендодателям стоит задуматься о легализации своей деятельности
Разговоры об усилении государственного контроля на рынке аренды ведутся давно. Сегодня можно заметить, что происходит это постепенно, – вероятно, арендодателям дали время для выхода из тени. Параллельно для них и арендаторов пытаются создать благоприятные условия. Все эти меры нацелены на урегулирование арендных отношений.
В скором времени у арендодателей не останется возможности нелегально сдавать в аренду жилые помещения без последствий. Поэтому уже сейчас стоит задуматься о легализации своей деятельности.
Целесообразно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать уплачивать налог на профессиональный доход. Но нужно помнить, что данный налоговый режим будет действовать до 31 декабря 2028 г. В этот период ставки налога не изменятся, но потом они могут быть увеличены. Тем не менее, учитывая тенденцию к усилению налогового контроля, направленную на «обеление» рынка аренды жилых помещений, выгоднее сдавать жилье легально и уплачивать налоги с применением пониженной ставки, чем оказаться привлеченным к ответственности – возможно, даже к уголовной.
1 Проект Правительства РФ «Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года».
Что может грозить в случае неуплаты налогов
Для начала ФНС посчитает всю сумму, которую вы ей должны, — это 13% за весь период, в который вы сдавали квартиру. Например, если речь идет о двух годах, когда вы ежемесячно получали 30 тысяч рублей, вы будете должны 93 600 рублей.
Еще вам насчитают пени и штрафы: есть определенные периоды, когда вы должны сдавать декларацию и указывать, какие доходы вы получили. Сроки сдачи деклараций прописаны в налоговом кодексе, и если вы их нарушили — а вы нарушили, поскольку не оплатили налог — на эту сумму будут начислены проценты: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц (но не более 30% от всей суммы налога).
Пеня считается по довольно сложной формуле: неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставка Центробанка. Ставка периодически меняется, поэтому для расчетов проще воспользоваться калькулятором расчета.
Кроме того, не забывайте и о штрафе за уклонение от уплаты налогов: он составляет 20% от неуплаченной суммы. А если дело дойдёт до суда, и тот посчитает, что вы уклонялись умышленно, штраф может быть увеличен до 40%.
Если выяснится, что вы не заплатили налогов на большую сумму — речь идет более чем о 900 тысячах рублей в течение трех лет подряд — будет возбуждено уголовное дело. Максимальный срок тюремного заключения при этом составляет один год. Задолжали более 4,5 миллионов рублей — значит, это уже особо крупный размер долга, и посадить могут на три года.
Если вы сдаёте не одну, а несколько квартир и не указываете это в декларациях, то могут вменить незаконное предпринимательство.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов чем грозит
Если будет выявлено, что в квартире живут мигранты или лицо без регистрации, представитель уполномоченного органа вынес постановление о наложении административного штрафа. Такое правило закреплено в статье 19.15.1 КоАП РФ. Если в помещении незаконно живут иностранные граждане, рекомендуется обратиться в миграционную службу. Представители налоговой службы заинтересованы в сообщениях о нелегальной сдаче помещений в аренду. Потому жаловаться на незаконное предпринимательство можно и в ФНС. По факту обращения представитель уполномоченного органа вызовет собственника для дачи пояснений и проведет проверку. Если вину гражданина докажут, в его отношении будут применены штрафные санкции. Дополнительно он должен будет заплатить все начисленные налоговые платежи. Если представители ФНС не выполняют возложенные на них обязательства, можно подать жалобу в прокуратуру.
Если арендатором является физическое лицо, необходимо оформить договор найма жилья. Если арендовать помещение хочет компания, нужно составить договор аренды. Каждое из бумаг оформляется в письменном виде. Если соглашение заключается более, чем на 1 год, сделка должна быть зарегистрирована в установленном порядке.
Коротко: как выгоднее платить налоги за сдачу квартиры в аренду
👉 Проверьте, какими способами вы имеете право оплачивать налог — как физическое лицо, ИП или самозанятый. Например, госслужащие могут сдавать квартиры в аренду только в статусе самозанятого.
👉 Посчитайте, какой статус из возможных выйдет выгоднее. Тут важно учесть не только размер налоговой ставки. Обратите внимание на то, что ИП должен дополнительно платить за себя страховые взносы, а у физических лиц в случае переезда за рубеж налог увеличится до 30%.
👉 Чаще всего выгоднее платить налоги как самозанятый. Зарегистрироваться можно в бесплатном приложении «Мой налог».
👉 Заносите в приложение все оплаты за аренду, которые получаете, — приложение автоматически рассчитает доход за месяц и налог.
Ответственность по КоАП и УК РФ
Когда физическое лицо не имеет статуса ИП, то будет административное наказание, поскольку у сдачи квартиры в аренду имеются все признаки предпринимательской деятельности. Размер штрафных санкций составляет 500-2000 рублей.
Уклонение от налоговых обязательств наказывается по УК РФ (статья 198), если был установлен крупный размер задолженности перед государством. В нашем законодательстве минимальный размер налога, с которого уклонение уже становится нарушением закона, часто менялся. И на сегодняшний день законодательно установлены такие цифры:
- от 900 тыс. руб., если в государственный бюджет не уплатили более 10% суммарно;
- свыше 2 млн 700 тыс. руб., дополнительные условия отсутствуют.
Размер налоговой задолженности суммируется за последние три года незаконной предпринимательской деятельности. Так, скрытая от Налоговой инспекции недоимка ведет к наступлению ответственности по УК. Но случаи, которые соответствуют выше перечисленным условиям, встречаются редко.
Наказания по УК РФ статья 198:
- 100-300 тыс. руб. штрафа либо в государственный бюджет уплачивают заработок за 1-2 года;
- до 12 месяцев принудительных работ;
- арест до полугода либо лишение свободы на срок до 12 месяцев.
К какой ответственности могут привлечь лицо, незаконно сдававшее квартиру?
Незаконная сдача жилья в аренду чревата применением штрафных санкций. Их размер напрямую зависит от того, какая именно норма была нарушена. Так, если человек не выполнил положения статьи 122 НК РФ и не заплатил налоги, в его отношении будет применено денежное взыскание в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Значение показателя зависит от того, было ли правонарушение совершено умышленно.
Если гражданин получил доход и не предоставил налоговую декларацию, он нарушил статью 119 НК РФ. В этом случае предстоит заплатить 5% от взноса, который необходимо было перечислить, за каждый месяц задержки.
Общий размер взыскания не может превышать 30% от суммы или быть меньше 1000 руб. Если лицо допустила значительное нарушение требований Налогового кодекса РФ, его привлекут к уголовной ответственности. Значительным считается неуплата налогов в размере больше 600000 руб. за 3 года для граждан или 2 млн. руб. для юридических лиц. Наказание будет установлено в соответствии с нормами статьей 198-199 УК РФ.
В отношении нарушителя, сдававшего помещение без договора, могут быть применены следующие санкции:
- денежное взыскание;
- привлечение к принудительным работам
- лишение свободы;
- арест.
Незаконная сдача квартиры и её последствия
В настоящее время в условиях кризиса и возросшей цены на недвижимость, большое количество граждан РФ не в состоянии приобрести собственное жилье.
В итоге, такие лица вынуждены нанимать помещение у частных лиц.
В данной статье мы изучим вопросы так называемой «незаконной сдачи» жилья в найм, а также ответственности за подобные деяния. Стоит отметить, что как такового понятия «незаконная сдача квартиры» не существует, поскольку собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему помещением как ему угодно, в том числе подарить, продать, сдать в наем.
То есть, в любом случае распоряжение квартирой и заключение в отношении нее договора найма вполне допустимо и законно. Важно! Незаконный характер приобретают действия собственника квартиры, в случае если он получает доход от аренды квартиры и никоим образом его не декларирует и не уплачивает установленные законом налоги в бюджет.
Таким образом, о говорить некорректно, в данном случае незаконными будут действия собственника по непредставлению налоговой декларации и не уплате налога.
К какой ответственности могут привлечь лицо, незаконно сдававшее квартиру?
Незаконная сдача жилья в аренду чревата применением штрафных санкций. Их размер напрямую зависит от того, какая именно норма была нарушена. Так, если человек не выполнил положения статьи 122 НК РФ и не заплатил налоги, в его отношении будет применено денежное взыскание в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Значение показателя зависит от того, было ли правонарушение совершено умышленно.
Если гражданин получил доход и не предоставил налоговую декларацию, он нарушил статью 119 НК РФ. В этом случае предстоит заплатить 5% от взноса, который необходимо было перечислить, за каждый месяц задержки.
Общий размер взыскания не может превышать 30% от суммы или быть меньше 1000 руб. Если лицо допустила значительное нарушение требований Налогового кодекса РФ, его привлекут к уголовной ответственности. Значительным считается неуплата налогов в размере больше 600000 руб. за 3 года для граждан или 2 млн. руб. для юридических лиц. Наказание будет установлено в соответствии с нормами статьей 198-199 УК РФ.