Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод в эксплуатацию жилого дома: что это значит и особенности выполнения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации жилая недвижимость может использоваться исключительно после введения объекта в эксплуатацию. Причем это должно быть сделано на официальном уровне. Необходимо еще получить на дом документ, который подтверждает пригодность данного здания к проживанию людей. За всеми такими услугами обращаются к специалистам. Они осуществляют проверку объекта. В ходе выполняемой ими работы проводится оценка недвижимости. Она должна подтвердить соответствие здания действующим СНиП и СанПиН – строительным и санитарным нормам.
Госорганы для получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию
Вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и ЖКХ России. Оно является главным государственным федеральным органом власти по решению такого вопроса.
Кроме этого, застройщику также нужно знать, кто дает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Данная обязанность в Москве возложена на Мосгосстройнадзор. Он представляет собой московский комитет государственного уровня.
Уполномоченным по решению такого вопроса в Санкт-Петербурге является Государственный Строительный надзор Санкт-Петербурга. Это служба, которая не только осуществляет надзор, но и выполняет экспертизы.
В иных российских регионах госорганы имеют аналогичные названия. Основной функцией таких организаций федерального и регионального уровня являются проверочные мероприятия по определению законности возведения или изменения параметров и частей капитальных построек в границах России. На них также возложена обязанность выносить решения о соответствии объектов капитального строительства действующим нормам.
Отказ в разрешительном документе на ввод постройки в эксплуатацию
Перечень оснований для отказа в получении разрешения для ввода недвижимости в эксплуатацию так же, как и список необходимых документов для заявления определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. К их числу относится:
- отсутствие определенных обязательно необходимых документов;
- наличие значимых отступлений во время строительства или реконструкции ОКС от проектных решений;
- несоответствие результата строительства разрешительному документу на возведение недвижимости;
- противоречия между возведенным домом и требованиями к планировке или градостроительному плану;
- не предоставление застройщиком одного экземпляра схемы частной территории с указанием расположения ОКС;
- несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.
В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья
Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.
Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Можно ли сдавать свой дом посуточно?
Как технически сдать квартиру посуточно? — Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно, При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога.
Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю. Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас.
Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление, Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.
Контроль органа строительного надзора
Контроль за постройкой многоквартирного дома осуществляется органом Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). В его полномочия входит экспертиза проектной документации, контролирование хода работ, выдача разрешения на строительство и экспертиза результатов.
Перед вводом дома в эксплуатацию проводится независимая экспертиза ГАСН, которая делится на следующие этапы:
- направление застройщиком уведомления в ГАСН о том, что строительство дома завершено;
- формирование специальной комиссии из представителей Стройнадзора, застройщика, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, департамента архитектуры администрации;
- выезд экспертов на объект (в течение 7 дней после получения уведомления от застройщика);
- подписание актов о соответствии новостройки проектной документации.
После того, как ГАСН оценило результат строительства, застройщик подготавливает документы к вводу объекта в эксплуатацию. Орган архитектурно-строительного надзора вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений на объекте капитального строительства. В некоторых случаях неожиданная проверка ГАСН приводит к затягиванию сдачи дома.
Отказ в разрешении на ввод в эксплуатацию
Как и перечень документов для подачи, основания отказа также установлены ГрК РФ. Их немного: непредставление документов, предусмотренных законом; расхождения между построенным объектом и требованиям градостроительного плана (или проекта планировки); расхождения между результатом строительных работ (работ по реконструкции) и разрешением на строительство (реконструкцию) объекта; выявленные существенные отступления при строительстве от проекта, согласованного ранее; при несоответствии ОКС разрешенному использованию земли, на котором он находится.
Если заявитель считает отказ в выдаче разрешения на ввод объекта незаконным, он всегда может его оспорить в судебном порядке, обратившись в Арбитражный суд по месту нахождения уполномоченного органа строительного надзора. Как и в других случаях, судебная практика по вопросам обжалования действий органов государственной власти, неоднозначна, но при грамотном использовании всех законных механизмов, вполне реально добиться желаемого результата и получить нужное судебное решение.
Разрешение на ввод после реконструкции объекта
Основные отличительные составляющие комплекта документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию ОКС после реконструкции является проект реконструкции, соответствующий строительным нормам и правилам, и технический план ОКС после проведённых строительных изменений.
После реконструкции объекта недвижимости происходит его изменение, касающееся в том числе внутренней конфигурации, расположения систем обеспечения в здании, фасадов. Новый объект не появляется, однако старый претерпевает значительное видоизменение. Связанные с этим юридические последствия касаются необходимости внесения новых сведений в Единый государственный реестр прав. Технический план для реконструированного объекта также потребуется и органам Госстройнадзора для проверки параметров объекта недвижимости после реконструкции на соответствие проекту, утвержденному при выдаче разрешения на реконструкцию.
При подготовке технического плана после реконструкции, кадастровый инженер обмеряет объект недвижимости, подготавливает абрисы и составляет графику. В процессе подготовки инженер также производит координирование объекта на земельном участке. В технический план вносятся все сведения об объекте, собственнике здания, правоустанавливающая информация, сведения о внесенных изменениях. На основании технического плана Росреестр обновляет информацию об объекте в ЕГРН. По новому ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» при внесении сведений об изменении объекта недвижимости при его реконструкции, сведения изменяются в государственном кадастре и реестре прав одновременно. При этом оплата государственной пошлины не предполагается – это касается и юридических, и физических лиц.
[box type=”download”]
Важно!
В настоящее время подтверждением внесения сведений в ЕГРН при реконструкции объекта недвижимости является полученная заявителем выписка из ЕГРН.
[/box]
Допсоглашение о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору купли-продажи или к договору ДДУ, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Порядок ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома в 2022 году
В определении объекта капитального строительства теперь есть указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на некапитальные строения и сооружения.
При этом установлено, что под некапитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Законодатели и городская администрация ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.
Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону
Основания для ввода дома в эксплуатацию
Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в 2023 году возможен при выполнении следующих условий:
- Завершение всех работ по строительству, ремонту и присоединения коммуникаций;
- Получение необходимых разрешительных документов от местных органов управления и специализированных организаций;
- Проверка объекта на соответствие требованиям законодательства в области строительства, безопасности и экологии;
- Прохождение технического освидетельствования и составление плана-графика технического обслуживания и ремонта объекта.
В случае несоблюдения вышеуказанных условий, ввод дома в эксплуатацию может быть отложен или отменен.
При отсутствии определенных документов возможен отказ в вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе:
- Отсутствие технического паспорта объекта;
- Не выполнение норм и требований в области безопасности и экологии;
- Нарушение сроков строительства и превышение установленных норм здания;
- Неуплата штрафов и налогов, связанных с объектом недвижимости;
- Несоблюдение требований местных органов при проектировании или строительстве объекта.
Застройщик обязан предоставить все необходимые документы и соблюдать законодательные нормы и требования при вводе дома в эксплуатацию.
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.
Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.
Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).
Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.
Общая информация о вводе дома в эксплуатацию
До недавнего времени многие считали, что акт ввода в эксплуатацию не является обязательным. Однако без этого документа невозможно оформить какие-либо бумаги в отношении недвижимости и распорядиться юридической судьбой объекта. Иными словами, невозможно оформить налоговый вычет, передать объект по наследству, продать и т.д.
Дело в том, что акт ввода дома в эксплуатацию – это обязательный документ, который требуется предоставить Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. Без корректного оформления права собственность на вновь построенный объект провести какую-либо сделку не представляется возможным.
Однако пойти эту процедуру с первого раза удается не всегда. Многие домовладельцы сталкиваются с ситуацией, когда им отказывают в выдаче акта, так как находят недочеты и различные дефекты.
Вводом жилого дома в эксплуатацию занимается специально созданная комиссия в местной администрации. Чтобы получить акт, необходимо обеспечить объект всеми коммуникациями, а именно:
Только в том случае, когда все основные коммуникации готовы, возможно ввести дом в эксплуатацию. Если каких-то удобств не предусмотрено, вопрос будет решаться в индивидуальном порядке.
Что такое «срок сдачи»?
На своем сайте застройщик традиционно указывает срок сдачи дома. Официально это событие называется вводом объекта в эксплуатацию.
Срок сдачи – период времени, в течение которого застройщик планирует получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такой документ подтверждает, что строительство выполнено в полном объеме, в соответствии с проектной документацией и нормативными актами.
Применительно к дому в «Мичуринском», которым интересовался звонящий, это означает, что к декабрю 2020 года в нем будут выполнены все работы, определяющие безопасность его будущих жителей:
- полностью возведена коробка, включая межэтажные перекрытия и кровлю;
- выполнено остекление;
- проведены фасадные работы;
- смонтированы инженерные и энергосети.
Совет. О том, что дом введен в эксплуатацию – получено разрешение на его ввод, застройщик обязательно уведомляет дольщиков в письменном виде. Поэтому если за время строительства вы сменили место жительства (фактический адрес, который указывали при заключении договора), стоит уведомить застройщика заранее. К слову, в «Мичуринском» дома строятся не больше года, так что здесь такая ситуация встречается нечасто.