Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие постройки надо регистрировать на земельном участке в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачной амнистией называют упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки, жилые и садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки. При этом не требуются разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Как оформить дом в СНТ по дачной амнистии?
Сроки действия дачной амнистии не установлены, однако в настоящее время о строительстве жилых и садовых домов необходимо уведомлять орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (далее — уполномоченный орган).
При этом оформить не поставленный ранее на кадастровый учет дом на земельном участке для ИЖС, ЛПХ или садоводства без уведомления о строительстве можно до 01.03.2026 года. Кроме того, не требуется направлять уведомление в отношении жилого или садового дома, созданных на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которых осуществлен до 04.08.2018 года.
С 2019 года из законов убрали слова «дачные участки», но дачи у россиян остались.
Наталия Богатырева
юрист, член СНТ
Профиль автора
Так продолжают называть участки за городом с домом, огородом или без них. По закону они теперь делятся на садовые и огородные: на одних можно строить дома и жить в них, на других разрешается сажать помидоры и ставить сарайчики и теплицы.
Владельцы участков могут оформить землю и дом по дачной амнистии, прописаться на даче, выращивать овощи и разбивать цветники — или ничего не сажать. Если заставляют платить гигантские взносы, можно потребовать расчеты и обратиться в суд.
Распространите знания! Отправьте статью тем, кому она пригодится
Чтобы было удобнее разбираться с нормативкой и спорить с председателем, сделали таблицу со ссылками на законы, чтобы вы могли скопировать ее себе.
Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 пп. 1 и 4
Как это работает. Землю нужно использовать строго по назначению. Если ее выделили под индивидуальное строительство, нужно строить дом, если под личное подсобное хозяйство — выращивать овощи или разводить животных.
Дачи, то есть садовые и огородные участки, можно использовать для:
- Отдыха.
- Выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд.
То есть можно ничего не выращивать на участке, а просто приезжать на дачу на шашлыки. Это не будет нарушением земельного законодательства, участок за такое не заберут. Однако, даже если редко бываете на даче, нужно время от времени косить на участке траву и убирать мусор. Это противопожарные требования, владельцы дачных участков обязаны их соблюдать.
На садовых участках можно строить дома, а на огородных — только хозяйственные постройки: сараи, теплицы, туалеты, бытовки. Садовый у вас участок или огородный, можно узнать в Росреестре, заказав выписку на участок или отыскав его на публичной кадастровой карте. Смотрите раздел «Разрешенное использование».
Вид разрешенного использования может быть вот таким: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства». Так написано в законе, на практике в ЕГРН можно найти и иные похожие сочетания, например «для дачного участка».
Если написано что-то про дачи, считайте, что участок садовый.
См. также:
См. также:
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 1, ст. 23, ГрК РФ ст. 1 п. 39
Как это работает. Частные жилые дома можно строить на участках под индивидуальное жилищное строительство, под личное подсобное хозяйство и на садовых участках. Они могут находиться за пределами населенных пунктов, но строительство там все равно разрешено. До 2019 года такие участки могли называться или дачными, или садовыми.
Дом на садовом участке может быть максимум в три этажа и не больше 20 метров в высоту. Кроме того, он должен соответствовать градостроительным регламентам и правилам застройки СНТ.
Градостроительные регламенты — это часть правил землепользования и застройки, их разрабатывают муниципалитеты. Они должны в принципе разрешать строительство на территории СНТ. Есть такие регламенты или нет и что в них написано, узнавайте в администрации. Например, если СНТ находится на территории села, обращайтесь в сельскую, а если где-то в полях или лесах — в районную.
Правила застройки СНТ должны соответствовать специальному своду правил СП 53.13330.2019. Он действует с 15 апреля 2020 года. Если правила СНТ приняты в советское время, проверьте: они могут быть неактуальными. Общие правила не менялись — между жилым домом и границей участка, например, должно быть минимум 3 метра.
Перед тем как строить дом, нужно подать уведомление о строительстве.
См. также:
Основание. Пост. правительства от 17.07.1995 № 713
Как это работает. Если по документам дом на даче — жилой, в нем можно прописаться, как в любом частном доме. Можно продать квартиру, переехать жить на дачу и оформить там постоянную прописку, а на официальном языке — регистрацию по месту жительства. Квартиру можно и не продавать, но прописаться получится только по одному адресу.
Оформить регистрацию можно через МФЦ или на госуслугах. Дом должен быть оформлен в собственность. Важно, чтобы дом был именно жилым. В садовом доме не пропишут. Но на садовом участке может находиться жилой дом — тогда прописка там разрешена.
Прописка может быть необходима, если человек хочет продать квартиру и переехать жить на дачу. Без постоянной прописки многие социальные выплаты получить удастся только через суд. Поменять прописку при переезде может понадобиться и в случае, если квартира в городе остается. Это как минимум позволит получать официальные письма на дом.
Если квартиры нет, а в доме прописываться не разрешают, на время судов можно оформить временную прописку по адресу центра соцобслуживания для лиц без определенного места жительства. Это на крайний случай, если нет никаких других вариантов.
См. также:
Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 2
Как это работает. Закон разграничивает понятия жилого и садового дома. Жить можно в каждом из них, но прописаться и жить круглогодично — только в жилом. Садовый дом предназначен для сезонного использования, по закону он подходит только для временного пребывания. Предполагается, что в нем нет отопления, канализации и водопровода — это летний дачный домик.
Садовый дом можно построить только на садовом участке. Для него действуют такие же правила, как и для жилого дома: должны соблюдаться градостроительные регламенты и правила застройки СНТ.
По сути, садовый дом отличается от жилого только возможностью оформить в доме прописку. Но с юридической точки зрения разница большая: такой дом не будет учитываться при расчете обеспеченности семьи жильем, построить его на средства маткапитала не получится. По факту вы можете жить в таком доме и летом и зимой, но по документам это будет нежилое помещение.
См. также: Как потратить материнский капитал на строительство дома
Основание. Пост. правительства от 28.01.2006 № 47
Как это работает. Если садовый дом только по документам нежилое помещение, а на самом деле в нем есть и отопление, и туалет, и горячая вода, его можно признать жилым. Вот что для этого нужно сделать:
- Найти ИП или организацию, которые проведут обследование технического состояния дома и выдадут заключение. Они должны состоять в СРО по инженерным изысканиям.
- Подать заявление в местную администрацию. К нему нужно приложить документы о правах на дом. Если они уже зафиксированы в ЕГРН, можно ничего не прикладывать.
Решение примут в течение полутора месяцев. Отказать могут, если дом стоит на огородном участке. Сейчас на них нельзя возводить капитальные строения, но дом могли построить еще по старым правилам. Сносить такие дома не нужно, но и в жилые перевести не получится.
Если дом признают жилым, нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы указать в ЕГРН новые характеристики дома. Это позволит оформить прописку, но вот получить по такому дому имущественный вычет на покупку жилья не удастся. Его можно оформить, только если сразу купить жилой дом.
Регистрировать или нет: советы юриста
Рассмотрим, когда оформление выгодно, а когда нет:
| Сравнение | Особенности регистрации |
| Гражданско-правовые сделки: дарение, мена, наследство, купля-продажа и прочее | Официальная регистрация постройки обязательна. В противном случае Росреестр не одобрит ни одну сделку с отчуждением недвижимости |
| Налоги | • строения с фундаментом – объект налогообложения; • некапитальные постройки – регистрации не подлежат. Чем больше оформленных объектов, тем выгоднее государству. Собственнику регистрация невыгодна. Но за уклонение от налогов могут последовать санкции |
| Оформление кредита | Регистрация строений позволяет взять «ломбардную ипотеку». Ссуда окажется гораздо выше, чем кредит на земельный участок. Залогом будет вся недвижимость заемщика, включая оформленные в собственность строения |
| Страховка | Оформление страховки требует официальной регистрации объектов страховки – жилого дома, гаража, бани и т.д. |
| Постоянная регистрация (прописка) | Индивидуальный жилой дом или коттедж, где планируется жить круглый год – должен числиться в Росреестре. Иначе в прописке откажут. Да и само здание не будет иметь почтового адреса. |
| Подключение коммуникаций | Чтобы провести электричество, газ, отопление и прочие узлы требуется выписка или свидетельство о регистрации строения в ЕГРН на конкретного собственника (-ов). В дальнейшем правообладателю будут приходить квитанции для оплаты ресурсов |
| Компенсация | Изъятие земли на государственные или муниципальные нужды может повлечь убытки, если:
• земля не принадлежит гражданину; Узаконить строения в экстренном порядке вряд ли удастся, лучше делать это сразу |
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
Как можно оформить дачный дом в собственность – сроки регистрации
Помимо вопроса, как оформить дачную амнистию на дом, стоит знать и сроки, которые потребуются для регистрации.
С начала 2017 года процедура существенно упростилась и стала занимать минимум времени. Подобные изменения объясняются введением единой базы, позволяющей оперативно обмениваться информацией.
Итак, регистрация дома на приватизированном дачном участке занимает:
- 10 дней, если производится одновременная постановка на учет и оформление права собственности (подобное возможно при «дачной амнистии», если производится первичная постановка на учет или ликвидация объекта);
- 7 дней, если регистрируется только право собственности;
- 5 дней, если вносятся изменения в имеющийся кадастровый план;
Согласно п. 1 ст. 66 №218-ФЗ, орган регистрации несет ответственность за нарушения в процедуре получения прав собственности (несоблюдение сроков, нарушение личных прав заявителя, допущение ошибок при занесении данных в реестр, немотивированный отказ от приема документов и т.д.).
Можно ли владельцу застраховать незарегистрированный дачный дом
Если строение оформлено в собственность, вопросов насчет возможности его страхования не возникает, потому что компании легко идут на такие контракты. Все, что нужно, это выбрать страховую компанию, подписать договор и исправно вносить взносы.
Но что делать со строениями, которые не внесены в реестр? Можно ли застраховать свой незарегистрированный дачный дом? Ответ на этот вопрос однозначный – закон не предусматривает подобной возможности.
Однако многие страховые компании закрывают на это глаза и все-таки составляют договор. Страховка, оформляемая на дачный дом, если он не оформлен, делается следующим образом:
- составляется договор между страховой компанией и собственником строения;
- в тексте указывается, что в случае возникновения страхового случая, денежная компенсация будет выплачиваться близким родственником владельца дома;
- вносятся страховые взносы.
Обман раскрывается, когда страховой случай все же наступает. Получить компенсацию от компании практически невозможно, потому что, согласно договору, у нее нет никаких обязательств перед пострадавшим.
Поэтому, прежде чем думать о том, можно ли застраховать незарегистрированный дачный дом, следует учитывать, что это будет юридически неоформленный договор страхования, поэтому рассчитывать на компенсацию не следует.
Какие объекты вы можете зарегистрировать
По упрощенной системе можно зарегистрировать уже существующие объекты или здания, которые начали без разрешительных документов строить до 4 августа 2018 года. В данном случае имеются в виду:
- Жилой дом.
- Летний дачный дом.
- Садовый домик.
- Хозяйственные постройки (баня, сарай, дом под склад).
- Гараж.
Это должны быть капитальные строения, то есть такие, которые имеют связь с землей (фундамент) и не могут быть перемещены без нанесения им вреда. То есть регистрировать дачный туалет как отдельную постройку не надо. А капитальную баню – требуется.
Как определить, что объект не капитальный? Вот основные признаки:
- Постройка сборно-разборная.
- Предполагается, что ей будут пользоваться короткий срок (например, большой тент на участке).
- Нет фундамента.
- Нет стационарных коммуникаций.
До недавнего времени не существовало компактной сваебойной установки , которую можно было использовать для забивки свай на дачных участках .Теперь такая техника есть , это мини – копер . Сваебойная машина передвигается на гусеничном ходу , не повреждает участок , очень маневренна , не требовательна к наличию подъезда к месту строительства .
- Только механическая забивка мини-копером .
- Только заводские сваи заводского исполнения и соответствующие ГОСТ 19804-2012 , никаких свай изготовленных в кустарных условиях .
- Установка ЖБ свай ниже глубины промерзания на любых типах грунта : водонасыщенных , пучинистых , каменистых , со сложным рельефом и большим перепадом .
Чем отличается садовый дом от дачного
Отличия между землями для дачного строительства и землями для ведения садоводства по сути нет. Эти земли относятся к землям сельскохозяйственного назначения и предназначены для выращивания гражданами сельхозпродукции, возведения сезонного или жилого дома и отдыха. Как на дачных, так и на садовых землях люди могут строить капитальный теплый дом в соответствии с требованиями местной администрации и проживать в нем не только летом, но и в любое другое время года, если им так удобно.
До вступления в силу нового дачного закона (Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ») осталось совсем немного, поэтому говорить стоит не о текущих, а о новых нормах.
Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ
Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.
Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:
- При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
- Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
- Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
- Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
- Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
- Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
- В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.
Зачем знать, является постройка капитальной или нет? Это важно для расчета налога на имущество физических лиц.
| Налогооблагаемыми объектами являются находящиеся в собственности у граждан хозяйственные постройки, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В их число входят хозяйственные, бытовые, подсобные капитальные строения, вспомогательные сооружения, в том числе летние кухни, бани и иные аналогичные объекты недвижимости. Исключение — жилые помещения и гаражи, которые являются самостоятельными объектами налогообложения. |
И возникает вопрос: какие из строений считать капитальными?
Ответственность за нарушения при строительстве
Все нормы и правила, прописанные в СП 53.13330.2019, не являются обязательными, а носят лишь рекомендательный характер. Это значит, что неисполнение этих правил не может повлечь за собой административную ответственность.
Но если постройки на участке не отвечают санитарным или противопожарным нормам, то садовод все-таки может быть наказан за это штрафом.
Например, если собственник земли поставил туалет слишком близко к соседнему участку, повышенная концентрация вредных веществ в почве может привести к нарушению плодородного слоя. За это предусмотрен штраф в размере от 3 000 до 5 000 рублей. В случае возникновения угрозы санитарной безопасности будет наложено денежное взыскание от 500 до 1 000 рублей.
Также суд может вынести решение о принудительном сносе постройки, которая нарушает строительные нормы и интересы соседей. И это может коснуться не только туалета, но и бани, склада и даже дома.
Поэтому крайне важно ответственно относиться к соблюдению всех норм и правил строительства на дачном участке. А если у вас возникнут сомнения или вопросы, вы всегда можете обратиться за консультацией к юристам в «СНТклуб». Также мы готовы помочь вам защитить свои права, если сосед по даче нарушил нормы строительства и нанес вам моральный или материальный вред.
И не забывайте: первая юридическая консультация от «СНТклуб» — бесплатно!
Жилой зарегистрированный дом отличается от просто садового тем, что в нем можно прописаться и использовать в любых сделках – продавать, дарить, завещать, отдавать под залог. Чтобы дом на даче был признан жилым, должна быть произведена специальная строительная экспертиза. При этом он должен соответствовать ряду специальных требований.
Процедура регистрации осуществляется в несколько этапов:
- Заказ технической экспертизы.
- Сбор документов.
- Подача заявки в администрацию.
- Ожидание периода принятия решения.
- Внесение изменений в реестр.
- Запрос на получение адреса.
Отрицательный ответ может прийти, если дом не отвечает нормам, а также в заявке нет основных сведений. При этом обжаловать решение можно в суде в течение 3 месяцев.
Какие объекты недвижимости можно регистрировать?
По упрощенной системе в 2021 году можно зарегистрировать права на земельные наделы, которые граждане получили для:
- индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- возведения гаражей;
- садоводства (СНТ, в т.ч. дачные);
- огородничества.
Дачная амнистия 2021 распространяется только на землю, полученную до принятия Земельного кодекса РФ, то есть до 30 октября 2001 года.
Под действие амнистии попадают здания и сооружения уже построенные и те, что начали возводить в период до 4.08.2018 г. без разрешения:
- индивидуальные жилые дома, в том числе незавершенные;
- вспомогательные строения на участках для ИЖС;
- постройки на садовых и дачных наделах: жилые дома, садовые домики, бани, сараи и прочие сооружения хозяйственного назначения;
- гаражи (для некоммерческого использования).
Дачную амнистию продлили до 2021 года. Но на новых условиях
Суть: в 2021 году начинает действовать Федеральный закон от 09.11.2020 №369, согласно которому, теперь не нужно уведомлять всех членов СНТ о проведении общих собраний.
Вместо этого день ежегодного собрания можно указать в уставе товарищества. Например, «каждая первая суббота июня, 10 часов, по такому-то адресу». Однако это возможно только при обсуждении вопросов, прописанных в уставе СНТ. Если же в повестку включены сторонние вопросы, не предусмотренные уставом, тогда всех членов СНТ придется уведомлять о проведении собрания в прежнем порядке.
Суть: ранее налоговых вычетов за покупку дачи не полагалось. Объяснялось это тем, что вычет можно получить только за покупку жилья, а дома на садовых участках жильем не считались. В новом году все изменилось после публикации Департаментом налоговой политики Минфина РФ Письма от 07.09.2020 №03-04-07/78389 о предоставлении вычета по НДФЛ.
Разрешено вернуть налог в сумме до 260 тысяч рублей при соблюдении трех условий:
- Дом был оформлен в собственность в 2019 году или позднее.
- Дом числится, как «жилой» или «жилое строение».
- Собственник ранее не получал налогового вычета.