Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантийные обязательства по договору строительного подряда». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если до подписания акта передачи имущества вы внимательно осмотрели и обнаружили недостатки в строительных, отделочных или монтажных работах, вы обязаны устранить их в акте. Отказываться от подписания акта бессмысленно. Подрядчик указывает это в акте и подписывает его в одностороннем порядке. Вам потом придется разбираться с этим в суде.
Если гарантия не указана в договоре
Если в договоре не указан срок для предъявления требования об устранении недостатков, следует исходить из двух лет с момента передачи имущества.
Пример. Женщина заключает договор с подрядчиком на строительство частного дома, при этом гарантия отсутствует. Здание было сдано в срок; через год по стенам пошли трещины, и здание грозило обрушиться.
По мнению экспертов, трещины возникли из-за несоблюдения технологии производства. Другая компания построила фундамент, который оказался идеальным — все было сделано качественно.
Заказчица сначала обратилась к подрядчику с жалобой на дефекты, но тот отказался, заявив, что дом построен не по его планам и гарантии нет. Тогда женщина обратилась в суд и в ходе разбирательства указала, что по закону гарантийный срок на строительные работы составляет два года, даже если это не указано в договоре.
Квартира или дом не приняты
Также не имеет смысла подписывать акт, а затем предъявлять претензии. Наличие подписи подтверждает, что клиент согласен с принятием имущества и что претензий к качеству выполненных работ нет. Можно заставить производителя устранить дефекты постфактум, но этот процесс может быть сложным.
Лучший вариант — подписать акт с указанием всех дефектов. После этого подрядчик обязан устранить их в разумные сроки. Понятие «разумный срок» не определено законодательно, но обычно все работы выполняются в течение одного-двух месяцев.
За что не отвечает подрядчик в рамках гарантийных обязательств
По закону подрядчик не несет ответственности за явные недостатки:
- Которые могли быть, но не были обнаружены при обычной приемке работы в рамках гарантийных обязательств (согласно п. 3 ст. 720 Гражданского кодекса РФ). Однако наличие акта приемки-сдачи работ без замечаний не препятствует выдвижению заказчиком претензий относительно недостатков работ. Это явно предусмотрено в случае строительного подряда. Соответственно, можно предположить, что такой принцип применим и к другим видам договоров подряда;
- Если можно доказать, что недостатки возникли из-за неправильной эксплуатации, нормального износа, ненадлежащего ремонта, проведенного самим заказчиком или третьими лицами. В таких случаях ответственность ложится на заказчика. Данное правило применяется в отношении строительного подряда (согласно п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса РФ), но также может применяться в случае других договоров подряда.
Если подрядчик отказывается исправлять недостатки
Сначала вам все равно нужно отправить досудебную претензию. Обращаться в суд есть смысл, если подрядчик на нее не ответил в течение месяца, или отказался выполнять требования.
Что нужно сделать, чтобы обязать компанию исправить недостатки через суд:
- Заказать независимую экспертизу. В заключении должно быть указано, кто именно виноват в дефектах и по каким причинам они возникли.
- Составить исковое заявление в трех экземплярах, один направить ответчику ценным письмом с описью вложения. Отслеживать письмо можно на сайте Почты России.
- Подать исковое заявление вместе с остальными документами в районный суд по адресу объекта недвижимости, своему месту жительства, адресу заключения договора или расположения ответчика – на выбор.
- Получить определение о принятии иска к производству. В нем будет указана дата предварительного заседания.
- Прийти на предзаседание лично или отправить туда юриста, если ходатайство о привлечении представителя заявлено отдельно или в иске.
Потом будут судебные разбирательства. По закону они могут длиться до двух месяцев, но на практике все занимает и полгода. Когда решение будет вынесено, заберите его копию. Оно вступит в силу через месяц, тогда же выдадут и исполнительный лист.
Основание для гарантии и ее сроки
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.
Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет».
На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.
Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:
- договор долевого участия;
- проект возводимого дома;
- градостроительные, инженерные и технические нормы.
Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи.
К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля.
Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Ответственность застройщика
На основании действующего законодательства застройщики несут следующую ответственность:
- гражданско-правовую (в случаях нарушений сроков строительства, иных обязательств), которая выражается в наложении различных штрафов, пеней, инфляционных начислений;
- административную, к ней привлекаются должностные лица застройщиков, которые допустили грубые нарушения при несоблюдении различных санитарных и иных норм, а также технологий, повлекших за собой не тяжкие последствия;
- уголовную, к ней привлекаются также должностные лица застройщика, по вине которых, были нарушены строительные, санитарные и иные нормы, что повлекло за собой гибель людей, получение ими увечий, а также других тяжких последствий.
Сразу нужно отметить, что все гражданско-правовые споры по таким соглашениям решаются в порядке судебного разбирательства (за исключением административной и уголовной ответственности).
Если сторонами являются юридические лица, тогда их споры рассматривают арбитражные суды.
Существенные строительные недостатки, выявленные по истечении 5‑летней гарантии, но в пределах 10 лет эксплуатации МКД
Если гражданин заключил ДДУ исключительно для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то к отношениям из этого договора применяется не только Закон № 214-ФЗ, но и (субсидиарно) Закон о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
Закон о защите прав потребителей (п. 6 ст. 19, п. 6 ст. 29) позволяет УК (ТСЖ) предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении существенных строительных недостатков (а если недостатки своевременно не устранены – о возмещении своих расходов на устранение таких недостатков) в течение срока службы дома (а если это срок не установлен – в течение 10 лет) при условии, что эти недостатки возникли до момента приемки-передачи первого помещения МКД или по причинам, возникшим до этого момента.
По сути, УК (ТСЖ) придется не просто заактировать строительные недостатки, но и собрать доказательства того, что эти недостатки носят существенный характер и возникли до передачи первого помещения в МКД.
Понятие существенных недостатков раскрывается в абз. 9 преамбулы к Закону о защите прав потребителей: это неустранимые недостатки или требующие на устранение несоразмерных расходов или затрат времени, выявляющиеся неоднократно, или проявляющиеся вновь после устранения.
Существенность тех или иных недостатков – категория оценочная, экспертная. Поэтому в этом вопросе суды, как правило, опираются на заключение судебной экспертизы. Можно лишь отметить, что существенные недостатки МКД влияют на прочность, устойчивость, несущую способность конструкций жилого дома и, соответственно, его эксплуатационную пригодность. К примеру, трещины в фундаментах и плитах перекрытия, сквозные трещины в теле кирпичной кладки – это существенные недостатки. А трещины в штукатурном слое стен эксперты скорее всего отнесут к эксплуатационным повреждениям, которые не являются существенными недостатками строительства дома.
Чтобы собрать доказательства наличия строительных недостатков, их причин и существенности УК (ТСЖ) необходимо сделать следующее:
— уведомить (заказными письмами с уведомлениями о вручении) застройщика (обязательно), заказчика и генподрядчика (желательно) о выявленных недостатках и вызвать для натурного обследования и составления акта;
— организовать комиссионное обследование строительных недостатков (состав комиссии: представители УК (ТСЖ), застройщика, заказчика, генподрядчика, независимого эксперта по строительно-техническим вопросам);
— тщательно задокументировать выявленные недостатки с приложением фотографий, замеров, детальным описанием дефектов;
— договориться с экспертом по строительно-техническим вопросам скомпилировать все полученные данные в заключении (техническом отчете) с выводами о причинах недостатков, их существенности (важно попросить эксперта внести в заключение соответствующие формулировки о том, что недостатки возникли в период строительства, являются существенными, влияют на прочность, устойчивость, несущую способность и пр.) и ориентировочной рыночной стоимости их устранения.
На какие гарантии может рассчитывать дольщик
Закон обязывает застройщика передавать дольщику квартиру, которая по всем показателям соответствует ДДУ и проектным документам. Кроме того, многоквартирный дом должен быть построен с учетом всех принятых строительных и технических норм, при возведении объекта должны быть также учтены существующие градостроительные регламенты. Отступление от данных требований недопустимо, и при обнаружении любых несоответствий застройщика ждут большие штрафы, а также проблемы при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Но далеко не все несоответствия можно обнаружить сразу, существует масса дефектов, которые выявляются только в процессе эксплуатации дома. Нередко проходят месяцы, а то и годы проживания в квартире, когда проявляются недостатки.
Слабые места новостроек
Самые частые претензии связаны с окнами, их неправильной установкой или низким качеством стеклопакетов — они промерзают, покрываются льдом, пропускают холодный воздух.
По мере усадки многоквартирных домов появляются жалобы на расхождение швов между стенами и перекрытиями, трещины в потолке, вспучивание напольных покрытий, появление на перегородках грибка и плесени. Несмотря на технический этаж между верхней квартирой и крышей, владельцы таких квартир иногда замечают протекание кровли.
Из инженерных систем и оборудования чаще всего страдают:
- Лифты. Застревают между этажами, выходят из строя, не поддаются управлению.
- Канализация. Засоряется при недостаточном уклоне труб, неправильно организованных стыках.
- Водопровод. Популярные проблемы — лопнувшие в период морозов трубы и недостаточное давление, когда на верхних этажах вода из крана бежит тонкой струйкой.
Нередко возникают проблемы с электричеством — перепады напряжения провоцируют поломку бытовой техники, электронных устройств. В некоторых новостройках надолго пропадает свет или оказываются нерабочими розетки.
Куда обращаться с претензией к застройщику
Если обнаруженные после сдачи дефекты находятся в границах квартиры, то обращаться нужно непосредственно к строительной компании — той, с которой был заключен договор. Если в местах общего пользования, то в управляющую компанию: сотрудник УК составит заявку на ремонт и направит её застройщику.
Важно помнить, что при наличии действующего застройщика управляющая компания не несёт ответственности за его недоработки. И в случае с гарантийным ремонтом находится на стороне жильцов.
Для самостоятельного обращения по гарантии придётся составить досудебную претензию. Документ заполняется в произвольной форме на листе А4. В нём нужно указать:
- Паспортные данные владельца квартиры, точный адрес жилья.
- Суть претензии — подробное описание обнаруженного дефекта.
- Паспортные данные свидетелей. Достаточно пригласить соседа, сотрудника УК или члена правления ТСЖ. Каждый из них должен поставить подпись на документе.
- Заключение эксперта, если пришлось проводить экспертизу, и чек — если виновным окажется застройщик, он возместит эти расходы.
Бумагу стоит дополнить фото- и видеосвидетельствами. Видео больше подходит для фиксации протечек или факта продувания окон: например, можно заснять, как из трубы отопления бежит струйка воды или как шевелится шторка при закрытом окне.
С претензии нужно снять копию и вместе с подготовленным комплектом отнести в офис строительной компании. Там ответственный сотрудник должен зарегистрировать претензию, поставить на копии подпись и дату регистрации.
В законе не прописаны сроки, в течение которых строительная компания должна устранить недоработки. Поэтому в претензии нужно указать их самостоятельно — юристы рекомендуют выбирать из диапазона 30–45 дней.
Гарантийные обязательства на отделку
В случае, если в помещении образовался дефект, не имеющий отношения к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям (треснула плитка, вздулся ламинат, лопнул стеклопакет), а относящийся к отделочным материалам – это все равно гарантийный случай и устранить причину и последствия должен тот, с кем у владельца жилья заключен договор долевого участия. Пытаться разыскать изготовителя и потом вести с ним судебные тяжбы – бессмысленно. Учитывайте, что эти случаи могут быть признаны гарантийными, только если речь не идет о неправильной эксплуатации и нанесенных механических повреждениях.
Застройщик может избежать своих гарантийных обязательств в том случае, если сможет доказать, что дефекты, обнаруженные после сдачи объекта и в течение гарантийного срока, появились в результате нормального износа или нарушения правил эксплуатации.
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Ответственность застройщика
На основании действующего законодательства застройщики несут следующую ответственность:
- гражданско-правовую (в случаях нарушений сроков строительства, иных обязательств), которая выражается в наложении различных штрафов, пеней, инфляционных начислений;
- административную, к ней привлекаются должностные лица застройщиков, которые допустили грубые нарушения при несоблюдении различных санитарных и иных норм, а также технологий, повлекших за собой не тяжкие последствия;
- уголовную, к ней привлекаются также должностные лица застройщика, по вине которых, были нарушены строительные, санитарные и иные нормы, что повлекло за собой гибель людей, получение ими увечий, а также других тяжких последствий.
Сразу нужно отметить, что все гражданско-правовые споры по таким соглашениям решаются в порядке судебного разбирательства (за исключением административной и уголовной ответственности).