Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиры в исторических домах: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недопустима установка кондиционеров на главных фасадах, а также установка пластиковых окон. Запрещено остекление балконов и возведение лоджий, мансард, веранд и других пристроек. Также владельцы жилой недвижимости не вправе менять этажность, пропорции, цвет наружных стен и внешний вид кровли.
Что располагалось в полукружиях кокошников?
Идея опор-ног осталась, но дом утратил от первоначального проекта 3 этажа, которые не стали достраивать по технологическим причинам.
Вопрос 11 Московский академический Музыкальный театр К.С. Станиславского и В.И. Немировича-Данченко и Московский государственный театр «Ленком Марка Захарова» (ул. Большая Дмитровка, д. 17, и ул.
Если сделка по покупке квартиры в обычном панельном доме обходится договором купли-продажи, то в случае с ОКН будущему владельцу придется подписать еще одну важную бумагу – охранное обязательство. Без него, отмечает Доу-Гуан-Хун, сделка «является ничтожной».
Правильный ответ улица Лодочная. Все ответы кроме 7 и 16 проверены на Узнай Москву. Результат 20 из 20. 7 и 16 вопрос были другие.
Если сделка по покупке квартиры в обычном панельном доме обходится договором купли-продажи, то в случае с ОКН будущему владельцу придется подписать еще одну важную бумагу – охранное обязательство. Без него, отмечает Доу-Гуан-Хун, сделка «является ничтожной».
Для этого они должны самостоятельно собрать историко-архивные, библиографические и другие источники, подтверждающие ценность объекта, сфотографировать его и написать заявление.
Может ли ТСЖ заключить охранное обязательство?
Как показывает практика, зачастую органы исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченные в области охраны объектов культурного наследия, настаивают на заключении охранного обязательства не с собственниками помещений в многоквартирном доме, а с ТСЖ. Правомерно ли это?
Как известно, ТСЖ является некоммерческой организацией, которая создается собственниками помещений в многоквартирном доме с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). При этом п. 8 ст. 138 ЖК РФ предусмотрено: ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в том числе в отношениях с третьими лицами. На основании данных норм и с учетом п. 2.2 устава конкретного ТСЖ, согласно которому товарищество вправе управлять многоквартирным домом; защищать права и охраняемые законом интересы собственников помещений в органах власти, в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, ФАС СЗО пришел к выводу, что товарищество является надлежащей стороной охранного обязательства и ответчиком по делу (Постановление от 26.11.2009 по делу N А56-6696/2009). Таким образом, судьи считают, что в отношении многоквартирного дома, относящегося к вновь выявленным объектам культурного наследия, охранное обязательство может быть заключено ТСЖ.
По мнению автора, охранные обязательства на основании действующих норм законодательства должны оформлять собственники помещений в многоквартирном доме, а не ТСЖ. Объясним. Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В то же время допускается понуждение к заключению договора в случае, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от своей обязанности, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме выбирают на общем собрании один из трех способов управления домом:
При этом выбранный способ управления многоквартирным домом может быть в любое время изменен на основании решения общего собрания. Получается, если охранное обязательство оформлено ТСЖ, в случае выбора другого способа управления домом возникнет необходимость его переоформления. Однако в соответствии с положениями Закона об охране объектов культурного наследия новое охранное обязательство заключается при смене собственника, а не формы управления домом.
Ответственность за полное или частичное разрушение ОКН
Закон 73-ФЗ Статья 61.
Лица, причинившие вред объекту культурного наследия, обязаны возместить стоимость восстановительных работ.
КоАП РФ Статья 7.13.
Нарушение требований законодательства об охране ОКН:
- административный штраф на граждан до 300 000 рублей;
- на должностных лиц – до 500 000 рублей;
- на юридических лиц – до 20 000 000 рублей.
УК РФ Статья 243.
Уничтожение или повреждение ОКН:
- штраф до 5 000 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 5 лет,
- либо обязательные работы до 480 часов,
- либо принудительные работы до 5 лет,
- либо лишение свободы на срок до 6 лет.
Многоквартирные дома могут быть признаны памятниками архитектуры или ансамблем
Многоквартирный дом – это недвижимое имущество, которое может относиться к объектам культурного наследия народов России, если представляет собой ценность с точки зрения истории, архитектуры или градостроительства. О том, как таким домом управлять, рассказал эксперт Павел Кузнецов в очередном видео онлайн-журнала «Школа ЖКХ»:
- памятниками архитектуры в виде отдельных построек, зданий и сооружений с исторически сложившимися территориями;
- ансамблем – группой объектов капитального строительства, локализуемой на исторически сложившейся территории (ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).
Такие МКД могут выступать объектами культурного наследия федерального, регионального и муниципального значения. После получения такого статуса они охраняются государством. Также законодательство содержит такое понятие, как «историческое поселение». Это населенный пункт или его часть, в границах которых расположены объекты культурного наследия, включённые в реестр (ч. 2 ст. 59 № 73-ФЗ). Примеры таких домов и поселений вы найдёте в выпуске онлайн-журнала.
Проблемы мемориальных музеев
Сложности и проблемы в деятельности таких учреждений связаны прежде всего с ограниченной площадью помещения, нехваткой места для музейного фонда, отсутствием места для приема людей, затрудненным доступом посетителей в подъезды домов. Очень часто мемориальные квартиры являются филиалами других музеев. В этом случае многие перечисленные выше проблемы благополучно разрешаются. Примерами музеев-квартир такого рода являются жилища Римского-Корсакова Н. А. и Шаляпина Ф. И. Они – филиалы Музея театрального и музыкального искусства в Санкт-Петербурге. Некоторые жилища именитых деятелей занимают весь дом. Например, музей-квартира Пушкина в Москве. Кстати, это единственный мемориал поэта в столице. Здание имеет статус памятника государственного значения.
Создание новых музеев в настоящее время очень осложнено. Проблемы вызывает юридическое оформление права собственности на эти объекты.
Цена билетов в отделения Государственного литературного музея – дом-музей Чехова, дом Остроухова, Центральное здание, где действует юбилейная экспозиция «Чеховская Москва», зависит от количества экспозиций, которые желают осмотреть экскурсанты:
- постоянная экспозиция и 1 выставка – 200 руб. школьникам;
- посещение 2 экспозиций – 300 руб.;
- комплексный билет на 3 экспозиции – 500 руб.
Правом на бесплатное посещение могут воспользоваться:
- дети до 16 лет;
- ветераны ВОВ;
- Герои Советского Союза и России;
- инвалиды 1 и 2 групп;
- воспитанники детских домов, Суворовских и Нахимовских училищ;
- работники государственных музеев РФ.
Мемориальные квартиры музыкантов в Москве
- Квартира-музей Прокофьева С. С., в которой он прожил со своей второй женой до своей смерти. Здесь сохранился рояль композитора, кресло, шкаф и диван.
- Квартира Рихтера Святослава, где он прожил 20 лет.
- Мемориальная квартира Скрябина А. Н., в которой он провел три года и где собирался весь цвет столичной интеллигенции.
- Музей-квартира Голованова Н. С., народного артиста, дирижера и пианиста, любителя антикварных вещей. Его жилище – это живой свидетель его увлечений. Здесь много антикварной мебели, фотографий, нотных партитур, картин Верещагина, Нестерова, Коровина.
- Мемориальная квартира Гнесиной Е. Ф., где сохранены обстановка, уникальная библиотека и архив. Она в течение 70 лет возглавляла комплекс музыкальных учреждений.
- Мемориальный музей-квартира Неждановой А. В., где оперная певица прожила со своим мужем. В ней сохранилось много личных вещей, костюмов, фотографий, афиш.
- Музей-квартира Гольденвейзера А. Б., в которой жил и трудился пианист, известный композитор, профессор Московской консерватории. Музей делится на две зоны: мемориальная часть, в которой сохранены вещи и обстановка композитора, и музыкальная часть, посвященная его творчеству.
Этап 1. Первичный осмотр и оценка
- Определите, проложены ли на чердаке коммуникационные линии. Имейте в виду, что коммунальным службам нужен беспрепятственный доступ к ним. Если коммуникации обнаружились, не спешите расстраиваться. Некоторые из них можно перенести. Однако, если под крышей расположен проход к шахте лифта или трубопроводу, присоединить чердак не получится: ни одна жилищная инспекция не позволит этот проход загородить.
- Узнайте, не участвует ли ваш дом в программе капитального ремонта. Если да, с идеей обзавестись вторым уровнем придется повременить.
- Оцените, пригодна ли конструкция чердака для переоборудования. Помните, что несущие стены и балки сносить нельзя.
- Закажите техосмотр помещения и выясните, соответствуют ли техническим требованиям уклон кровли, несущая способность перекрытий и высота от потолка до пола на чердаке. Необходимые параметры: 33-35 градусов уклона, минимум 2,3 метра высоты и 150 кгс/кв.м. прочности.
Итог этапа: официальное заключение технической экспертизы о пригодности помещения.
Порядок совершения процедуры
Чтобы узаконить право на чердачное помещение, придется пройти несколько этапов. Прежде всего, займитесь сбором документации.
Понадобятся документы о праве собственности на квартиру, а также сведения об объекте, который вы хотите получить:
- бумаги, свидетельствующие о вашем юридическом статусе (физическое или юридическое лицо),
- права собственности или иные права на жилье,
- в результате чего вы приобрели право на жилое помещение: в результате покупки (договор купли-продажи), в результате приватизации или долевого участия, прочее. Какую сумму планируете использовать,
- в каком доме находится квартира – частном или государственном,
- сведения об управляющей компании, которая курирует данный дом,
- информация о Кондоминиуме (был ли он зарегистрирован согласно нормам действующего законодательства), паспорт многоквартирного дома, полученный в БТИ,
- сведения о регистрации ТСЖ.
Как перевести нежилое помещение в жилое?
Следующий этап связан с уточнением технической характеристики мансарды, а именно той части, которая связана с возможностью ее переустройства.
Что следует сделать:
- обратитесь в управляющую компанию и возьмите дубликат Паспорта домовладения, заверенный согласно нормам закона,
- обратитесь в проектную организацию и закажите документ, свидетельствующий о том, что чердачное помещение по всем показателям можно переоборудовать в жилое помещение.
Если вы смогли получить разрешение на переоборудование помещения, можно приступать к третьему этапу.
Важно! Что нужно делать дальше:
- подготовить пакет документации, которую нужно представить в префектуру. Такой шаг необходим для того, чтобы на конкурсной основе выбрать инвестора, готового выполнить строительные работы,
- в данный пакет входят: проектная документация, заключение, полученное в МосжилНИИ проекте, размер компенсации владельцам квартир, расположенных рядом с местом проведения строительных работ. Обратите внимание, всю проектную документацию нужно согласовать в определенных инстанциях. При префектуре создается специальная конкурсная комиссия, которая определит состав инстанций,
- распоряжение префекта будет оформлено по завершении конкурса. Вам нужно получить заверенный в законном порядке дубликат этого документа,
- договор на реконструкцию чердачного помещения необходимо зарегистрировать.
На заключительном этапе следует выполнить следующие действия:
- подготовить проект реконструкции,
- заключить договор подряда. Параллельно с ним подписывается страховое соглашение. Такая необходимость продиктована опасностью возникновения определенных рисков при выполнении строительных работ,
- оформить акт приемки перестроенного объекта, получить распоряжения, утверждающие акты приемки,
- получить документацию, свидетельствующую о введении объекта в эксплуатацию, а также свидетельство о присвоении адресных реквизитов,
- получить в БТИ соответствующую документацию и провести государственную регистрацию права на чердачное помещение, так как это помещение принадлежит к вновь созданному имуществу,
- зарегистрировать право собственности в органах юстиции, уполномоченных на выполнении данной процедуры.
От «посутки» перед продажей отказалась
Два «захода» у нас было. Первый раз после Нового года выставили квартиру на продажу. И я не смогла совладать с тем, что происходило… Эту квартиру клиентка покупала с другим агентом. А пришла ко мнеуже после того, как видимо другой агент не смог продать. Я знала, что дом – памятник архитектуры, и поэтому выставила квартиру в расчете, что придет покупатель с наличкой. Интерес был большой. Но чтобы показать объект, нужно было договариваться с жильцами. А они, в основном, снимали комнаты посуточно. И, в общем, не принято посуточников просить погулять на время показа. Из-за этого показы срывались. Были и другие причины. Одна семья была — у них не было первоначалки, чтобы взять кредит в том банке, который был согласен кредитовать такой сложный объект, а в других банках их не одобряли. Кто-то скидку просил, понимал, что перепланировка несогласованная, и просил другую стоимость, так скажем. Мы тоже на это были не готовы. Время шло, а покупатели срывались…
В общем, мы с клиенткой списались. Я сказала, что надо что-то предпринять, чтобы доступ для показа был свободный. Клиентка работала с несколькими интернет-платформами по аренде, когда можно с жильцами лично не встречаться. Такой вот дистанционный бизнес. Уборщица тоже самостоятельно могла приходить. Но если подписываешься на платформы, то за неисполнение правил штрафами наказывают. Нужно было дождаться, когда съедут забронировавшие заранее. От «посутки» она перед продажей отказалась, потому что нам надо было объект демонстрировать. А то я как ни позвоню, там кто-то живет. И вот летом мы выставили квартиру на продажу во второй раз.
Звонит оценщик и говорит: «У вас по плану нет балкона, а на фото есть выход куда-то в Нарнию. Из стены дверь на улицу». Я говорю: «Да, странно. Может, какая-то другая фотография присоединилась?» Оценщик: «Нет, не другая. Я же вижу те же пол, стены и потолок». Я: «Ну, не знаю, почему на плане нет». Он такой: «Ну и чего делать будем?» Я говорю: «Ну, давайте закрасим». А там половина деталей не совпадала.Это была торцевая квартира. И был выход на балкон в конце комнаты.
Оценщик говорит: «Короче, я ничего не понимаю, что вы там наделали. Я эту фотографию просто уберу. Но будьте готовы, что банк может затребовать вид от окна». Этот разговор был просто на последних нервах. Я уже плюнула, и сказала: «Делайте, что хотите». Я уже ни во что не верила. И просто еще раз пересмотрела фотографии. И вдруг понимаю, что окна отличаются.
У дома особая архитектурная композиция. И окна, они в виде сеточки были выполнены, как бы витражные такие. А в доме, где мы квартиру сфотографировали, там окна меняли на пластиковые, которые подешевле, без всяких перекладин. В комплекте фотографий мы послали часть настоящих, с фасада. И когда я после разговора с оценщиком стала рассматривать внимательнее, увидела разницу. Следом за балконной дверью это было как солнечный удар. Я написала клиентке: «Мы такой ужас сделали». А она мне: «Ничего мне больше не говори. Уже поздно, все отправлено. Будь, что будет».
Банк снял залог, схема перечисления денег была через аккредитив. Деньги зачислили новому покупателю на аккредитивный счет. С этого счета списался долг клиентке. И остаток потом пришел ей на карту. Продали мы квартиру за 7 млн. А покупала клиентка ее в районе 4,3, кажется. И это не считая того, что она на ней еще и зарабатывала.
Почему нужно было продать квартиру быстро? Потому что моя клиентка решила, что перенесет свой бизнес в Сочи, и купила там квартиру в строящемся доме. И ей нужно было перекрывать уже сочинскую ипотеку. А там цены-то совсем другие. Скажем, раза в три побольше.
Она для этого и продавала, чтобы взять ипотеку. Она действует как настоящий бизнесмен, свои личные деньги она в бизнес не вкладывает, продала инвесторскую квартиру, и ими же вносит платежи. В общем, уже прокаченная в этом вопросе.
Покупательнице нашей одобрили кредит по хорошей очень ставке, 7,8%. Перепланировку она узаконит. В крайнем случае, через суд. Время на это у нее есть.
Как использовать объект культурного наследия
Статья 48. Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия
1. Объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.
2. Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.
(п. 5 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
(п. 6 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
7. В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.
Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.
(п. 7 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
(п. 8 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.
Действие настоящего пункта распространяется на случаи заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, между лицами, которые приобрели указанное право на основании договоров, и третьими лицами (договор субаренды и другие договоры).
(п. 9 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
(п. 10 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
(п. 11 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
12. При передаче третьим лицам прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, в том числе находящимися в государственной или муниципальной собственности, собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, не освобождается от ответственности за выполнение установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, объекта археологического наследия.
(п. 12 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
(п. 13 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)
14. Памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.
По месту возведения различают следующие разновидности мансардных этажей:
- В домах малоэтажной застройки жилых, дачных поселков.
- В пятиэтажных многоквартирных домах, что позволяет, не нарушая строительные, противопожарные нормы, вводить в эксплуатацию жилые помещения на шестом надземном этаже без устройства дополнительного выхода, пассажирских лифтов, эвакуационных лестниц на лоджиях/балконах зданий.
- В девятиэтажных жилых строениях типовой советской застройки без возведения незадымляемых лестниц, что является обязательным требованием для домов выше 28 м.
- В административных, офисных строениях населенных пунктов.
- В зданиях управлений, административно-бытовых корпусах промышленных предприятий.
Необходимые документы
Выше упоминалось о двух способах присоединения чердака к квартире.
В зависимости от того, какой из этих способов вы выберете, будет зависеть пакет документов, необходимый для достижения цели.
Если вы планируете арендовать мансарду или взять ее в безвозмездное пользование, потребуется выполнить определенные действия:
- взять письменное согласие у собственников квартир вашего дома,
- оформить договор аренды помещения и зарегистрировать его в соответствующей инстанции,
- обсудить вопрос переоборудования чердака с другими владельцами и получить их согласие,
- выполнить переоборудование мансарды,
- получить акт, составляемый после внесения изменений в проект помещения,
- внести изменения в технические документы,
- отразить все изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.
Что нужно сделать, чтобы оформить право собственности на чердачное помещение:
- работы по реконструкции могут начаться только после получения согласия всех владельцев квартир, то есть, прежде всего, нужно получить эти разрешения,
- чтобы начать реконструкцию объекта, обратитесь в соответствующие инстанции за разрешительными бумагами,
- ввести мансарду в эксплуатацию. Подобная процедура проводится после выполнения ремонтных работ и реконструкции помещения,
- сделать коррекцию технических характеристик мансарды и зарегистрировать их,
- оформить право собственности на чердачное помещение.
Первые упоминания об участке под строительство дома относятся к 1752 г. 18 июля советник Мануфактурной коллегии С. Ф. Неронов получил разрешение на строительство. Архитектурный план был составлен В. Обуховым. К концу 1770-х гг. был построен один этаж и подвал, помещения второго этажа пока были только в проекте.
В 1806 г. дом перешел по владение Н. С. Хитрово, асессор Мануфактурной коллегии, а затем по наследству его сыну, вступившему в право владения в 1810 г. Пожар в Москве 1812 г. почти полностью уничтожил особняк, однако к 1816 г. он был восстановлен.
23 января 1831 г. А. С. Пушкин заключил договор с владельцем об аренде части дома. Это было незадолго до его свадьбы. Он договорился на полгода снимать 5 комнат на втором этаже, кухню и некоторые подсобные помещения.
Свадьба Пушкина и Натальи Гончаровой состоялась 18 февраля 1831 г. После венчания они приехали в эту квартиру, где был устроен свадебный ужин. А 27 февраля в своем доме чета Пушкиных уже давала свой первый бал, который очень понравился гостям. Не дождавшись истечения срока аренды, семья Пушкиных переехала жить в Царское Село.