Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования к содержанию нотариального согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Что делать если муж, жена продает квартиру без моего согласия
Если квартира была куплена супругами, находящимся в официальном браке, собственность является совместной. Она должна быть реализована — продана по обоюдному согласию, независимо от того, на чье имя была оформлена. Поэтому для регистрации любых сделок с квартирой бывший муж должен был получить письменное согласие.
Бывшая супруга может подать в суд о признании сделки недействительной, ведь муж не спросил разрешения на продажу жилья. Она может потребовать разделить квартиру поровну, исключить из Росреестра запись о новом собственнике и вернуть судебные издержки.
В суде супруга восстановит нарушенные права. Но как скоро она сможет вернуть свои деньги? Скорее всего, бывший супруг предусмотрительно избавился от любой собственности.
Наиболее вероятно, что бывшему мужу присудят отчислять часть официальной зарплаты в счет компенсации, равной 1/2 стоимости квартиры.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.
Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.
Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.
Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.
Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.
Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.
Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Если квартира в ипотеке
Ипотечная квартира, купленная в браке, тоже делится пополам, а с ней и долг перед банком.
Иногда ипотеку оформляют только на одного супруга, но при разводе кредит придется платить обоим. Если доли в квартире не были выделены сразу при заключении договора с банком, то их распределяют уже после развода. Для этого нужно сообщить в банк о разводе и попросить переоформить недвижимость.
Еще можно попросить банк переписать долг только на одного супруга. Например, бывший муж обращается в банк с просьбой оформить весь долг на него, жена не против.
Однако банк может отказать в переоформлении ипотечной квартиры и кредита только на одного супруга. Банк хочет, чтобы ему выплатили долг, а иметь двух созаемщиков надежнее.
Если банк отказывает, можно обратиться в суд за разделом имущества.
Как продать квартиру после развода без согласия супруга
Как показывает практика, нередко возникают ситуации, когда один из супругов пытается реализовать недвижимость на рынке без уведомления второго. В результате факт обмана вскрывается благодаря тому, что покупатель обращается в агентство недвижимости для проверки выбранной квартиры. За счет условного запроса в ЗАГС, опытные риэлтеры с легкостью узнают о предыдущих браках продавца, что ставит под сомнение проведение будущей сделки.
Зная о возможных последствиях, продавцы готовы продать совместную квартиру после развода, а покупатели нередко соглашаются на подобную сделку. Учитывая, что документы подписывались без согласия супруга, такую сделку признают недействительной и в дальнейшем аннулируют, благодаря длительным судебным разбирательствам.
Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Продажа без одобрения второй стороны: риски и последствия
Реализация жилья без одобрения второй стороны грозит тем, что сделку могут признать недействительной при судебном рассмотрении. Это произойдет, если вторая сторона обратится в суд в течение года после того, как узнает о нарушении своих прав.
Даже при наличии нотариально оформленного разрешения лицо, давшее его, может отозвать документ, так как действие произведено в одностороннем порядке. Отзыв производится в письменной форме и заверяется нотариусом. Важный нюанс: при наличии факта отзыва данного ранее разрешения, о нем надлежит уведомить заинтересованных лиц, в том числе потенциального покупателя, до момента продажи. Так постановил Пленум ВС РФ № 25 от 23.06.2015. Если же извещение направлено уже после совершения сделки, оно будет считаться несостоятельным и не имеющим силы. Признать в таком случае свершившуюся сделку недействительной на основании данного ранее отказа не получится.
Нужно ли получать согласие супруга
На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:
- квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
- ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
- в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
- согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
- иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.
Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.
Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.
Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:
- приобретения жилья до брака;
- получения его в дар или по наследству;
- отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
- внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
- после раздела имущества соглашением или через суд.
Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:
- Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
- Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.
Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.
Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:
- до возникновения планов на проведение купли-продажи;
- после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
- после развода, на случай продажи.
Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:
- правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
- свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
- справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
- заявление о выдаче нотариального согласия.
На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.
Что еще влияет на сделку
Наличие несовершеннолетних детей влияет на сам процесс раздела имущества, а не на предполагаемую покупку. Если коротко, то между супругами не делятся вклады, открытые на имя ребенка, его личные вещи. Имеется возможность отступления от равенства долей.
Еще один спорный момент в оформлении сделок в браке — согласие второго супруга. До 2013 года получение согласия второго супруга на совершение сделок было обязательным. Сейчас при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
В 2017 году были внесены изменения, согласно которым непременная регистрация договора купли-продажи была отменена, и сейчас нередко возникают ситуации, когда продавцы не требуют согласия второго супруга. Но случается и обратное.
Происходит это потому, что при отсутствии согласия велика вероятность оспаривания и признания недействительным договора купли-продажи. Если супруг докажет, что не знал о совершенной сделке у него возникает право ее оспорить.
Как видно из всего вышесказанного, приобретение квартиры до официального расторжения брака может сопровождаться рядом проблем. При возникновении спора не пренебрегайте обращением к квалифицированному юристу. Он оценит все риски и подскажет вам дальнейшие действия. Своевременность и хорошая подготовка может избавить вас от большинства ошибок.
Виктория Бессонова, адвокат, адвокатский кабинет BonaFides, Курск
1. Что нужно сделать клиенту, который разводится, перед покупкой квартиры?
Хорошо подумать и сходить к юристу.
Если пара близка к разводу, но способна договариваться, можно заключить брачный договор и закрепить правило, что имущество принадлежит тому, на кого зарегистрировано в реестре.
Если пара находится в остром конфликте, покупка квартиры свяжет супругов и после развода. Суды обычно не хотят слышать, что если квартир несколько, логично распределить их целиком, с учетом реальной нуждаемости, уравновесить стоимость долей другим имуществом или деньгами. Нет, бывшие супруги имеют все шансы получить равные доли в каждом объекте. Это приводит к дальнейшим конфликтам, невозможности распоряжаться имуществом, а иногда и невозможности безопасно проживать в квартире, к которой в силу закона есть доля бывшего супруга.
2. Какие юридические нюансы есть у покупки квартиры перед разводом?
1. Нужно помнить, что если квартира куплена за личные деньги, то она будет относиться к личному имуществу. Юридическое понимание личных денег отличается от бытового. Если в паре зарабатывает только один из супругов, то его доход все равно общий, и все купленное на него — совместно нажитое. Личным будет имущество, приобретенное до брака, а если оно было продано в период брака, то и вырученные деньги останутся личными. Личным имуществом и деньгами в период брака будут те, которые получены по безвозмездным сделкам, чаще всего получены в дар или унаследованы. При этом важно документально продемонстрировать трансформацию личных денег в имущество с совпадением дат продажи и покупки в период брака.
2. Крупная покупка в процессе развода или сразу после может подтолкнуть к мысли о разделе денег, которые были на счетах на момент прекращения брака и потрачены на приобретение жилья. А значит, бывшему супругу должна быть выплачена половина израсходованных средств.
3. Покупка квартиры в ипотеку свяжет пару еще крепче. Это всегда сложные судебные споры.
3. Стоит ли подождать, пока развод закончится, прежде чем покупать квартиру?
Если деньги на покупку не были личными, идет острый конфликт, бывший партнер склонен к подлости или мести, стоит подождать. Причем ждать не только момента расторжения брака, но и момента раздела совместно нажитого имущества.
4. Насколько усложняет ситуацию наличие несовершеннолетних детей у покупателя?
Чаще всего дети не влияют никак. В каких-то экстраординарных случаях, если ребенок является инвалидом, лечится рядом, не может нормально передвигаться, имущественная доля проживающего с ним родителя может быть увеличена.
Если речь идет о вложении в жилье материнского капитала, есть два пути. Супруги исполняют принятое обязательство и делят квартиру на всех членов семьи в равных долях. Либо выделяют детям минимум квадратных метров пропорционально сумме маткапитала, а оставшееся — распределяют между собой.
5. Какие есть лайфхаки для разводящихся покупателей квартир и их риелторов?
1. Разводиться мирно. Выстраивать конструктивный диалог с партнером.
2. Доверять, но закреплять на бумаге. Дублировать договоренности письменно. Что возможно — у нотариуса. В том числе, путем составления брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества.
3. Предотвращать проблемы. Проверять юридическую чистоту приобретаемого имущества. Проверять подлинность документов. Смотреть всю историю недвижимости за последние три года.
4. Обращаться к грамотным специалистам.
Роман Евдокимов, юрист по бракоразводным процессам и семейным спорам
Процесс расторжения брака, как правило, совпадает с процедурой деления совместно нажитого имущества. Поэтому зачастую возникают вопросы, связанные с разделом имущества, нажитого в браке. Особенно, если какое-либо имущество было приобретено одним из супругов единолично для пользования и владения.
Разберем ситуацию, когда один из супругов, находясь в процессе расторжения брака, решает приобрести недвижимость.
Прежде чем покупать квартиру, находясь в брачных отношениях, нужно определиться — есть ли возможность отложить сделку купли-продажи квартиры до получения свидетельства о расторжении брака. Если такой возможности нет, и решение о приобретении недвижимости нужно принять уже сейчас, то можно рассмотреть следующие варианты:
1. Приобрести недвижимость на близкого родственника, которому доверяешь. К слову, здесь есть свои нюансы.
2. Или же, согласно ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации, квартира не будет признана совместно нажитым имуществом и не будет подлежать разделу при расторжении брака в случае, если была приобретена на личные сбережения покупателя. Как правило, в конкретном случае под личными сбережениями понимаются денежные средства, полученные с продажи добрачного имущества или же с имущества, полученного в дар или по наследству.
3. Существует также вариант заключения брачного договора, если ни один из выше перечисленных пунктов не подходит.
Какие существуют юридические нюансы, связанные с вышеперечисленными вариантами:
1. Если оформить недвижимость на близкого родственника, то существует опасение, что родственник не переоформит на вас купленную недвижимость, после завершения вами процедуры расторжения брака. А такие ситуации возникают довольно часто, в результате чего потерпевшая сторона вынуждена обращаться в суд за восстановлением нарушенного права.
2. Второй вариант представляется самым перспективным. Однако, Вам необходимо будет доказывать, что недвижимость приобреталась на ваши средства, полученные от продажи добрачного или подаренного имущества. Необходимо сохранять все платежные документы по продаже добрачного имущества, а также все платежные документы по покупке недвижимого имущества в период брака. Так вы сможете доказать, что денежные средства от продажи добрачного имущества были потрачены именно на покупку конкретной недвижимости, а не на что-то иное.
3. Заключение брачного договора представляется также весьма перспективным вариантом. Впрочем, брачный договор лучше подписывать до заключения брака или на начальном этапе брачных отношений.
Когда союз движется к распаду, супругам сложно мирно договориться. В данном случае решать вопрос о разделе недвижимого имущества будет очень тяжело.
Исходя из вышесказанного, самый оптимальный вариантом по приобретению недвижимого имущества перед разводом — дождаться получения бывшими супругами свидетельства о расторжении брака. Не имея перед друг другом никаких обязательств, бывшие супруги могут спокойно приобрести любое движимое или недвижимое имущество.
Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга
После развода, между бывшими супругами часто возникают конфликты имущественного характера, особенно – это споры о разделе, правах собственности и владения недвижимостью.
К нам часто обращаются за юридической помощью с подобными вопросами. Возможна ли продажа квартиры после развода без согласия супруга? Является ли данная сделка законной? Как вернуть хотя бы часть имущества?
Одна из последних судебных ситуаций:
Клиентка (доверитель) прожила в официальном браке 8 лет. Через три года в Москве была приобретена квартира, которую оформили на мужа. Однако семейная жизнь не сложилась и жена с ребенком уехала к своим родителям в Краснодар. После через год супруг подал на развод. Женщина надеялась на примирение, на раздел имущества не подавала. Недавно от соседей она узнала, что муж продал квартиру, не согласовав с ней свои планы.
В данной статье наш специалист, на примере ее ситуации, подробно разобрал все нюансы и варианты продажи после развода недвижимости – квартиры, купленной в браке, если один из супругов не согласен.
Что делать если муж, жена продает квартиру без моего согласия
В данном случае, квартира была куплена супругами, находящимся в официальном браке, поэтому собственность является совместной. Она должна быть реализована — продана по обоюдному согласию, независимо от того, на чье имя была оформлена. Поэтому для регистрации любых сделок с квартирой бывший муж должен был получить письменное согласие.
Бывшая супруга может подать в суд о признании сделки недействительной, ведь муж не спросил разрешения на продажу жилья. Она может потребовать разделить квартиру поровну, исключить из Росреестра запись о новом собственнике и вернуть судебные издержки.
В суде супруга восстановит нарушенные права. Но как скоро она сможет вернуть свои деньги? Скорее всего, бывший супруг предусмотрительно избавился от любой собственности.
Наиболее вероятно, что бывшему мужу присудят отчислять часть официальной зарплаты в счет компенсации, равной 1/2 стоимости квартиры.
Какие могут возникнуть сложности?
Главная сложность, с которой может столкнуться женщина – это правильное определение собственных шансов на успех и правовое обоснование притязаний. В такой ситуации обойтись без помощи практикующего юриста просто невозможно.
Ситуация осложняется, если бывший муж категорически не желает продавать свою долю в имуществе. А это значит, что потребуется судебное разбирательство. А следовательно, необходимо грамотно составленное исковое заявление и нужна разработанная тактика защиты имущественных интересов.
Еще одна сложность – слишком высокая цена за долю в недвижимости, запрашиваемая бывшим супругом. В таком случае юрист подскажет, каким способом можно уменьшить сумму. Возможно провести взаимозачет имуществом или отказаться от алиментов на ребенка на какой-то срок.
Составление документации – это еще одна существенная проблема. Даже если бывший супруг согласен на продажу своей доли и стороны достигли полного взаимопонимания, им необходим договор купли-продажи. Желательно, чтобы текст документа писал профессиональный юрист, т.к. в него необходимо вносить ссылки на действующее законодательство.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.