Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения Жилищного комитета о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Жилищным кодексом Российской Федерации определено новое направление в сфере обеспечения прав граждан на жилье – создание наемных домов.

Федеральным законом РФ от 21.07.

2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» внесены изменения по предоставлению гражданам жилых помещений жилищного фонда социального использования по договорам найма.

В соответствии со статьей 91.

3 Жилищного кодекса РФ жилые помещения могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

• Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, определены статьей 51 Жилищного кодекса РФ.
• Граждане признаются нуждающимися если:
• а) граждане не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (и)или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения;

б) граждане являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилых помещений по договору социального найма, договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (и)или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилых помещений, проживают в отдельных квартирах и жилых домах и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее 9 кв. м, или проживают в коммунальных квартирах (независимо от общей площади занимаемых ими в коммунальной квартире жилых помещений); (пп. «б» в ред. Распоряжения Жилищного комитета Правительства Санкт‑Петербурга от 14.02.2018 N 141-р);

в) граждане являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (и)или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживают в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, если граждане не имеют иного жилого помещения на правах собственности, найма или социального найма;

г) проживание граждан в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

В соответствии со статьей 91.

6 Жилищного кодекса РФ договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса или в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, т.е. остается быть нуждающимся в предоставлении по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

А если наниматель перестал соответствовать таким условиям, то он имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в указанном случае заключается на один год (статья 91.6 Жилищного кодекса РФ).

1. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
3. Граждане, принятые на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, могут подать по своему выбору заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одному наймодателю таких жилых помещений, в том числе в строящемся наемном доме социального использования.
4. Наймодатели ведут учет поданных гражданами заявлений в порядке очередности, исходя из времени постановки граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
5. Наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
6. В Санкт‑Петербурге такие заявления принимает ГКУ «Горжилобмен».

Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются нуждающимся гражданам, заявления которых о предоставлении были учтены наймодателем, в порядке очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений (статья 91.15 Жилищного кодекса РФ).

Законом Санкт‑Петербурга от 24.06.2015 № 475-92 «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах» (далее – Закон Санкт‑Петербурга) введен новый вид принятия граждан на учет – учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

На учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, принимаются граждане:

• проживающие в Санкт‑Петербурге в общей сложности не менее 5 лет (в том числе граждане без определенного места жительства, имеющие соответствующий статус);
• проживающие в коммунальных квартирах – независимо от общей площади занимаемых ими в коммунальной квартире жилых помещений.

• При определении уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения учитывается общая площадь жилого помещения, занимаемая гражданином и (или) членами его семьи по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности.
• Доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества определяются в порядке, установленном Законом Санкт‑Петербурга:
• — доход гражданина и постоянно проживающих с ним членов его семьи не должен превышать пятикратной величины прожиточного минимума на душу населения, установленного в Санкт‑Петербурге на дату обращения
• — доход должен составлять не менее 2-х и не более 5-ти прожиточных минимумов на каждого члена семьи. Величина прожиточного минимума в Санкт‑Петербурге на душу населения определяется на дату обращения

— стоимость налогооблагаемого имущества (жилые помещения, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, земельные участки, транспортные средства) гражданина и постоянно проживающих с ним членов его семьи не должна превышать произведения средней рыночной стоимости 1 кв.

м общей площади жилого помещения (в руб.

Анализ моего жилого помещения

Точный перевод греческого слова «экология» означает изучение собственного дома, то есть биосферы, в которой мы живем и частью которой являемся. Для того чтобы решить проблемы выживания человечества, надо, прежде всего, знать собственный дом и научиться в нем жить! Жить долго, счастливо!

Квартира человека — не только укрытие от неблагоприятных условий окружающего мира, но и мощный фактор, воздействующий на человека и в значительной степени определяющий состояние его здоровья. Внутренняя среда квартиры, или жилая среда – результат взаимодействия многих физических, химических, биологических факторов. Воздействуя на человека, они оказывают влияние на его физическое и психическое здоровье, эмоциональное состояние.

На качество среды в жилище влияют наружный воздух, продукты неполного сгорания газа, вещества, возникающие в процессе приготовления пищи, вещества, выделяемые мебелью, книгами, одеждой, бытовая химия и средства гигиены; электромагнитное загрязнение.

На сегодняшний день проблема экологического состояния собственной квартиры: ее здоровье – является актуальной, так как человек проводит дома большую часть своей жизни, и чтобы жизнь была долгой и счастливой, нужно соблюдать ряд правил, позволяющих избежать воздействия вредных факторов окружающей среды. Я выбрала данную тему для того, чтобы подробнее узнать о проблемах экологической среды моей квартиры и путях их решений.

Цель : Изучить и определить наличие неблагоприятных экологических факторов, влияющих на здоровье жителей квартиры, предложить рекомендации по уменьшению их влияния.

Объект исследования: 4-х комнатная квартира, состоящая из четырех жилых комнат: столовая, спальня, детская, кабинет и вспомогательных помещений: кухня, прихожая, ванная, туалет.

Задачи исследования:

Определить факторы, отрицательно влияющие на экологическую обстановку квартиры;

Рассмотреть влияние пыли на здоровье человека;

Определить источники электромагнитного излучения в доме;

Определить меры защиты от электромагнитного излучения;

Изучить роль растений в экосистеме квартиры.

Теоретическая значимость работы заключается в изучении специальной литературы с целью подбора методов для определения показателей качества жилищных условий.

Практическая значимость заключается в адресных рекомендациях по улучшению жилищно-бытовых условий квартиры, обеспечения качества воздуха в ней.

Данная работа может быть использована для оценки экологического состояния любого жилого помещения: квартиры, офиса, учебного кабинета. Особую пользу могут иметь разработанные рекомендации при проведении ремонтных работ, покупке строительных материалов, изменении интерьера.

Я считаю, что моя исследовательская работа имеет значимость, как на уровне моей семьи, так и на уровне социума.

Основная часть.

Мой дом – моя крепость. Смысл этого выражения в том, что мой дом – это то место на земле, где я могу и должен чувствовать себя в полной безопасности. 1 Находясь в привычных условиях жизни, мы далеко не всегда обладаем необходимыми знаниями и вообще задумываемся о безопасности собственного жилища с экологической точки зрения. Именно поэтому, практически любая квартира нуждается в корректировке собственной обстановки.

Проблема экологического состояния собственного дома, его так называемого здоровья является сегодня достаточно актуальной, так как человек проводит дома большую часть жизни, и чтобы жизнь была долгой и счастливой, необходимо соблюдать ряд правил, позволяющих избежать воздействия вредных факторов окружающей среды.

Исследовательскую работу можно условно разделить на следующие этапы:

1.Теоритическая часть.

Одно из выдающихся достижений человека как биологического вида – создание искусственной среды обитания. Жилище уменьшило зависимость людей от неблагоприятных факторов окружающей среды и привело к расселению человека по всему земному шару. К сожалению, наряду с неоценимыми удобствами жилище создаёт человеку и некоторые проблемы, обычно называемые в научной литературе неблагоприятными факторами жилища или факторами риска.

1.1.Компоненты, загрязняющие воздух квартиры.

Химическое, биологическое, физическое, микроклиматическое – это те виды загрязнений, которые присущи всем, без исключения, жилым помещениям. Истории об экологически грязных квартирах и домах – это не выдумки ученых, а жестокая реальность, которая не лучшим образом сказывается на здоровье людей.

Рассмотрим загрязнения,нарушающие экологическую среду нашей квартиры.

Антропотоксины. Термин обозначает ядовитые продукты, образующиеся в процессе жизнедеятельности человека, которые, выделяясь из организма, могут в определённой концентрации представлять опасность для людей, находящихся в замкнутом пространстве. Примером антропотоксина служит диоксид углерода, известный в обиходе как углекислый газ.

Ещё одна группа загрязнений связана с хозяйственно-бытовой деятельностью — сгоранием бытового газа. Это могут быть летучие вещества, образующиеся в результате приготовления пищи. Наша кухня – это помещение, в котором мы проводим большое количество времени, а особенно мама. Основное предназначение кухни – приготовление пищи на огне, чаще всего с помощью газовой плиты. Из-за газовой плиты кухня – самое грязное по качеству воздуха помещение в доме. Но основная причина загрязнения воздуха – неполное сгорание газа. В результате образуется угарный газ. Итак, в помещении токсины всегда сопровождают людей. Влиять на ход загрязнения человеком искусственной среды его обитания невозможно. Можно лишь ослабить воздействие этого фактора. В нашей кухне установлена вытяжка над газовой плитой (см. ПРИЛОЖЕНИЕ 1). Но этого не достаточно, поэтому нужно чаще открывать окно.

Электромагнитное загрязнение. Ещё одним источником загрязнения воздуха являются магнитные поля, которые создаются некоторыми бытовыми электроприборами. А ведь по мнению ученых именно электромагнитное излучение является как косвенной, так и прямой причиной большинства заболеваний. Наша квартира оснащена всеми новинками научно-технического прогресса: компьютеры, принтер, ноутбук, холодильник, кондиционер, телевизоры микроволновая печь (см. ПРИЛОЖЕНИЕ 2) и другие бытовые приборы, тем самым мы оказываем воздействие на экологию квартиры, а, следовательно, и на самих себя. Для защиты от излучения в квартире нужно соблюдать ряд правил: не сидеть перед экраном компьютера круглые сутки; не следует держать компьютер (планшет, телевизор) включенным постоянно; минимизировать время разговора по мобильному и радиотелефону.

Домашняя пыль. Постоянным спутником в наших квартирах и причиной многих заболеваний является пыль. Экологи всего мира единодушны во мнении о том, что пыль небезопасна для здоровья человека. Пыль, накапливающаяся у нас дома, способствует обострению таких хронических заболеваний, как астма, аллергия и сахарный диабет. Но, безусловно, самым большим вредом пыли является распространение эпидемий. Пыль кочует из дома в дом, перенося с собой кучи болезнетворных микробов, бактерий, грибков и вирусов, через дыхательные пути проникает в организм человека и заражает его инфекцией. «Поставляют» пыль мебель, одежда, постельные принадлежности, книги. Так что серьезно заболеть от пыли дома или на работе гораздо вероятнее, чем на улице, где мелкая пыль уносится ветром, прибивается и смывается дождем.

Биологическое загрязнение. Биологическое загрязнение — загрязнение воздушной массы помещения спорами плесневых грибов, различными бактериями, вирусами и, наконец, животными. Кондиционеры становятся идеальным местом для жизни и размножения бактерий и вирусов.

Кроме кошек, собак, хомяков, попугайчиков и рыбок в аквариуме в квартире встречается еще не менее двух десятков видов животных, поселившихся в квартире помимо воли человека. Наиболее обычны в домах рыжий домовой муравей, комнатные мухи, вредители пищевых запасов (жуки, бабочки, клещи), а также вредители шерстяных, кожаных, меховых, пуховых материалов (жуки – кожееды, моли). Наконец, в жилище человека обитают и грызуны (домовая мышь, крыса).

Шум и бытовая вибрация

Повышенный шум считается одной из главных экологических проблем в крупных городах. При постоянном воздействии на человека он приводит к когнитивным и эмоциональным отклонениям, проблемам со сном и раздражительности, а в отдельных случаях — к ухудшению или потере слуха.

Источники повышенного шума подразделяются на:

• внутренние (в квартире — работающая техника, коммуникации; в доме — громкие соседи, лифты и инженерное оборудование, вентиляция);
• внешние (на улице — автомобильный и ж/д транспорт, авиатранспорт, оборудование и техника на производствах и стройплощадках, магазины и развлекательные заведения).

По закону №52-ФЗ «О Санитарно-Эпидемиологическом благополучии населения» предельный уровень шума в квартире не должен превышать:

• 40 Дб (громкость обычной человеческой речи) — с 07:00 до 22:00;
• 30 Дб (звук работающего холодильника) — с 22:00 до 07:00.

По СП 51.13330.2011 «Защита от шума» требования чуть мягче: 40-55 Дб днем и 40-45 Дб ночью. Также в различных регионах действуют местные законодательные акты по времени соблюдения тишины.

Для точного измерения уровня звука используется специальный прибор — шумомер. Если в квартире повышенный шумовой фон, лучше заказать экспертизу в СЭС или аккредитованном центре и при необходимости обратиться управляющую организацию дома, Роспотребнадзор или суд.

1. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

2. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

3. Статьей 677 ГК введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. ГК исходит из того, что при коммерческом найме у пользователей может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой – наниматель – два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

5. Статья 686 ГК предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.

Как оформить договор о коммерческом найме?

Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель.

Наймодателями могут считаться:

• юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
• муниципалитет;
• частные лица;
• государство в лице полномочного представителя (организации).

Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно.

В договоре указывается такая информация:

• предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
• величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
• период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
• перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
• список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
• возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
• порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
• прочие условия по обслуживанию жилого объекта.

Выкуп и приватизация муниципального жилья

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам. Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации.

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом.

Наемные дома коммерческого использования что это

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

3. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в части 2 настоящей статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.

4. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.

5. Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Правила управления наемным домом.

Управляющим наемного дома является его наймодатель, он действует согласно общим правилам, установленным в ЖК РФ. Именно наймодатель несет ответственность перед собственником за обеспечение и предоставление коммунальных услуг в данном наемном доме. Следовательно, управление наемными домами отличается от способов управления которые применяются в многоквартирных домах.

Вконтакте

Большинство людей, которые, хоть и не являются малоимущими, не способны приобрести собственное жилье. Поэтому государство нашло выход, предоставив возможность снимать социальные жилые помещения. В наемных домах могут жить лица с минимальным доходом или просто нуждающиеся в жилье. Правовой режим такого типа домов регулируется несколькими нормативными актами.

Наемным домом, или, другими словами, домом, предназначенным для найма, считается дом, в котором все помещения (или весь дом) принадлежат одному собственнику и предназначены для сдачи в наем. При этом помещения в таком доме могут сдаваться для социального или коммерческого найма.

Наемный дом, в котором доля помещений, сдаваемых в наем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, и их площадь составляет более 50 процентов, считается наемным домом социального использования. Остальные наемные дома считаются наемными домами коммерческого использования.

Для создания и эксплуатации наемных домов социального использования могут использоваться средства государственного или муниципальных бюджетов или иных лиц. Однако при этом должны соблюдаться ряд условий:

1. Помещения в таком доме должны предоставляться лицам, не признанным и не имеющим никаких оснований быть признанными малоимущими, а с другой стороны доход которых вместе с членами семьи, проживающими вместе с ними, и стоимость их имущества, которое подлежит налогообложению, не превышает максимального размера, позволяющего им купить жилое помещение в собственность, в том числе за счет кредита или займа (такой максимальный размер устанавливается местными органами власти).
2. Договор должен заключаться на срок не менее 1 года, но не более 10 лет.
3. Продление договора возможно, только если гражданин соответствует требования пункта 1.
4. В таком доме по договорам социального найма предоставляется не менее половины помещений и не менее 50% площади всех помещений.
5. Учет заявлений о предоставлении помещений в таком доме должен осуществляться с учетом особенностей, определенных Жилищным кодексом (в порядке очередности, прекращение приема заявлений, если их количество достигло количества сдаваемых в наем помещений и др.).
6. Наибольший размер платы за социальный найм помещения в таком доме не может превышать устанавливаемый региональными органами власти максимальный размер указанной платы.
7. Средства поддержки должны быть возвращены в случае изменения назначения здания (прекращения использования в качестве наемного дома социального использования).

Учет нуждающихся в предоставлении помещений социального использования

Учет граждан, которые нуждаются в предоставлении жилых помещений социального использования, ведется органами местного самоуправления.

Для приема на учет гражданин должен предоставит заявление и документы, подтверждающие его соответствие требованиям для предоставления таких помещений.

Заявление и документы предоставляются непосредственно в орган учета, либо через многофункциональный центр.

Прием на учет осуществляется в порядке очередности по времени подачи заявлений и документов.

Наймодатель может прекратить прием заявлений о постановке на учет, если их количество стало больше имеющихся у него помещений для социального найма.

Заявление может быть не принято на основании предыдущего пункта, либо если гражданин не соответствует условиям для предоставления помещений социального использования.

С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый Жилищный кодекс. Основываясь на конституционных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями. Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые возникают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и т.д.

Отношения пользования жилым помещением независимо от оснований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность гражданско-правовых отношений. Отношениям по обеспечению граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищных фондов присущ административно-правовой характер. Поэтому действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, хотя они и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Это обусловливает комплексный характер жилищного законодательства.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан:

• передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение только для проживания;
• обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
• своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
• осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

• с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
• разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
• передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Отличительные особенности этой сделки

На выкуп необходимо получить разрешение владельца жилплощади. Нет точных оснований для запрета или необходимости выкупа такого помещения. Для разрешения на выкуп недвижимости должны быть составлены установленные законодательством административные акты и положения. Вся необходимая информация включается в договор отдельным пунктом. В ст. 606 ГК РФ обозначено, что выкуп влечет возможность оформления собственности нанимателю через приватизацию.

Договор на возмездной основе составляют только в отношении жилых недвижимых объектов. Передавать в наем жилую площадь может исключительно ее собственник или его представитель, имеющий нотариально заверенную доверенность. Если собственниками являются несколько лиц, потребуется письменное разрешение каждого владельца. Муниципалитет может сдавать жилье, входящее в категорию фонда жилья коммерческого пользования.

Коммерческий найм схож с другими видами временной передачи жилья другим лицам, например, договор о найме социального или служебного жилья. Но он имеет ряд отличительных особенностей:

• Статус пользователя. Он не обязательно должен входить в категорию, которая нуждается в улучшении жилищных условий. Быть нанимателем может любой.
• Статус собственника. Лицо, которое сдает помещение в наем может не состоять в трудовых отношениях с пользователем (то есть быть нанимателем), либо являться государственным органом, занимающимся вопросами социального обслуживания населения.

  Для заключения договора собственнику не нужно оформлять письменное решение, как, например, в случае с предоставлением социального жилья.

Члены семьи нанимателя не являются жильцами в таком случае. Для них потребуется заключать с собственником отдельный договор.

Быть нанимателем может любое дееспособное лицо. Если в процедуре будет принимать участие законный представитель, необходимо оформить доверенность, с указанием его круга полномочий. В качестве наймодателя жилья могут выступать:

• физические лица;
• индивидуальные предприниматели;
• юридические лица;
• муниципальные и федеральные органы власти.

Похожие записи:

• X. Осуществление строительного контроля
• Снижение сроков уже осужденным по ст 228.1 в 2023 году предполагается?
• ИЖС или СНТ в чем разница, плюсы и минусы земельных участков