Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены: где применяется и как составляется». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Междугородный обмен недвижимости: плюсы и минусы
Проводить сделку в формате обмена предпочтительно в ситуациях:
- если квартира находится в собственности меньше 5 лет. В этом случае при продаже придётся уплатить НДФЛ — 13% от разницы между суммой покупки жилья в прошлом и продажи. При договоре мены денежные расчёты либо отсутствуют, либо сведены к минимуму(в случае доплат) — значит, налоги платить не придётся;
- если опасно оставаться с деньгами на руках: например, при высокой инфляции или при наличии задолженностей по кредиту (на единственное жильё арест наложить не могут, а вот на деньги — запросто).
Иногородний обмен недвижимости в России по сути имеет только один недостаток, но достаточно серьёзный — низкие шансы найти подходящую квартиру. Слишком мала вероятность следующих совпадений:
- из города, в который вы переезжаете, кто-то перебирается в ваш город;
- у этого человека квартира соизмерима по стоимости с вашей;
- этот человек ищет квартиру в вашем районе города, а вас, в свою очередь, устраивает местоположение его квартиры.
Форма составления договора мены долями квартиры
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Участие несовершеннолетних в обмене жилья
Договоры мены жилья долями являются одним из способов передачи прав на недвижимость. Однако, когда речь идет о несовершеннолетних, участие в таких сделках усложняется.
Согласно Закону, несовершеннолетние могут обменивать свою долю жилья только при условии наличия письменного согласия их законных представителей. Такое согласие требуется для обеспечения защиты интересов несовершеннолетнего и соблюдения его прав. Законные представители должны ознакомиться с условиями договора мены и убедиться в том, что он не причинит вреда интересам несовершеннолетнего.
Кроме того, в случае участия несовершеннолетних в обмене жилья, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение выдается по решению суда и гарантирует, что обмен будет осуществлен в интересах ребенка.
Важно отметить, что участие несовершеннолетних в договоре мены может вызвать некоторые сложности при его заключении. Например, возникают дополнительные формальности, такие как нотариальное заверение согласия законных представителей и предоставление документов, подтверждающих их полномочия.
Особенности и нюансы договора мены
1. Собрание необходимых документов: Для заключения договора мены доли жилья требуется собрать несколько письменных разрешений от дольщиков на проведение сделки. Также нужно получить разрешение от всех прописанных лиц. Документальная подготовка является важным этапом устройства такой сделки и требует тщательности и внимательности.
2. Предложение обмена в первую очередь: Собственникам остальных долей в жилплощади предлагается меня долями в первую очередь. Если им часть не нужна или они не могут участвовать в такой сделке, можно заключить договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади.
3. Разрешение от всех прописанных лиц: Важно получить разрешение на обмен жилья от всех прописанных в данной жилплощади лиц. Это требование обусловлено тем, что обмен жилья может повлиять на проживающих в нем людей, а также может вызвать потенциальные проблемы и конфликты.
4. Платежная дисциплина: Для заключения договора мены необходимо предоставить квитанцию об отсутствии задолженностей по оплате квартиры. Это связано с тем, что наличие задолженности может создать препятствие при осуществлении обмена жилья.
5. Участие несовершеннолетних: Участие несовершеннолетних в обмене жилья возможно при условии получения разрешения от их законных представителей. Родители или опекуны должны дать письменное согласие на участие своих несовершеннолетних детей или подопечных в такой сделке.
В целом, договор мены доли жилья имеет свои особенности и нюансы, которые требуют внимательного подхода и соблюдения определенных условий. Как и в случае с любой сделкой недвижимости, важно ознакомиться с законодательством и консультироваться с опытными специалистами, чтобы избежать возможных неприятностей и проблем.
Получение справок БТИ
Для заключения договора мены необходимы справки БТИ, которые выдаются собственникам помещений или на основании нотариальной доверенности другим лицам. В нашем случае мы (собственники) самостоятельно посетили Бюро технической инвентаризации и оставили заявки на изготовление необходимых документов. Через две недели их получили. Пришлось отстоять в очередях, но полтора-два часа можно и потерпеть.
Обращаю внимание, что справка об оценочной стоимости квартир при регистрации договора мены нам не понадобилась. Она может пригодиться, если обмен производится с доплатой, — тогда в договоре указывается ее размер. У нас же никаких доплат не было, поэтому мы могли ограничиться поэтажным планом и экспликацией. В этом случае затраты на регистрацию были бы еще меньше.
Затраты: время — 8 часов, деньги — около 1 000 рублей за два комплекта документов.
Комментарий юриста корпорации «Рескор» Людмилы Саушкиной:
— Наверное, личный опыт, которым поделился Александр Сизов, кому-то может пригодиться. Все этапы они прошли правильно, проделав самостоятельно путь оформления и регистрации договора мены. Правда, это довольно простая сделка — когда меняются «чистые» квартиры, не выстраиваются лишние «цепочки», и люди друг другу доверяют.
Кстати, когда юрист ~ 1 посоветовал оформить два договора купли-продажи вместо одного договора мены, юридически он был прав. Купля-продажа, в соответствии с ГК, приравнивается к мене. Другое дело, что за два договора он взял бы и больше денег. Так что в этом случае правильнее составить и зарегистрировать договор мены. Что и сделал Александр.
Сейчас стало возможным довольно быстро получить необходимые справки в ЕИРЦ, они стали работать по очень удобному для посетителей графику, включая субботы. А вот то, что читателю газеты удалось пройти через БТИ всего за четыре часа — большое везение. Успел! Сейчас там такие огромные очереди, что люди записываются. Можно прийти в шесть утра, простоять весь день, да так и не добраться до заветного окошечка.
Для того чтобы самостоятельно оформить и зарегистрировать сделку, не обязательно иметь специальное высшее образование — сейчас все доступно. Много информации в Интернете, специальной литературы в продаже. Не составляет большого труда найти образцы договоров. И чтобы составить их самим — тоже не нужно быть семи пядей во лбу. В Москве, кстати, органы регистрации очень лояльно относятся к договорам, составленным в простой письменной форме. В отличие от Подмосковья.
Там такие договоры не принимают, заставляют обращаться к нотариусу, либо к специалисту — сотруднику регистрационной палаты. К ним обычно выстраиваются большие очереди.
Но если вы готовы пройти этот путь сами (вам некуда спешить, у вас есть свободное время и желание сидеть в очередях) — то почему бы и нет? Вполне можно обойтись и без услуг риэлторов. Они, естественно, стоят недешево. Так что на деньгах наверняка сэкономите. А вот по времени придется идти на большие затраты. Для кого-то выгоднее оплатить профессиональную скорость. Ведь для многих время — тоже деньги.
Заключение.
Способы обмена квартиры
Обмен жилья – наиболее оптимальный способ решения квартирного вопроса, поскольку таким образом можно улучшить свои жилищные условия, сделать свою жизнь более комфортной. Так, например, один собственник квартиры может обменять свою квартиру на жилье в другом районе города, что для него будет более удобно.
В свою очередь, другой человек желает приобрести квартиру, например, с большей жилой площадью. Поэтому, с помощью договора мены, можно обменять жилье более выгодно.
По общему правилу оба объекта мены считаются равноценными. В том случае, если один из них имеет более высокую стоимость, вторая сторона должна компенсировать разницу, сделав доплату.
Не исключением являются сделки, когда квартира обменивается на жилой дом, дачу или автомобиль. Именно в этих случаях и происходит доплата. Чтобы определить реальную разницу по стоимости, целесообразно провести независимую оценку имущества.
Особенности договора мены
Договор мены – это один из видов договоров обмена, при котором взаимно обмениваются отдельными предметами. Суть бартерного обмена заключается в том, что каждая сторона выступает в роли продавца и покупателя одновременно.
Особенностью такого договора является его форма заключения. Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами, при этом в нем должны быть отражены все условия обмена.
Важно отметить, что договор мены несколько отличается от обменных договоров, так как участники обмениваются именно отдельными предметами, а не эквивалентными суммами денег или другими ценностями.
Кроме того, при заключении договора мены следует обращать внимание на особенности каждого предмета, который будет обмениваться. Также нужно учесть, что в бартерных обменах ценность предметов может немного отличаться в зависимости от места и времени их обмена.
- все условия обмена должны быть четко оговорены в договоре;
- каждый предмет, который будет обмениваться, должен быть подробно описан;
- оба участника должны подписать договор мены;
- внимательно изучить условия договора можно в таблице сравнения или списке особенностей.
Порядок исполнения договора мены
Договор мены – это один из видов обменных сделок или бартера, где стороны обмениваются предметами одинаковой стоимости. Суть такого договора заключается в том, что каждая сторона получает то, что ей нужно, а отдает то, что ей не нужно.
Однако, на практике исполнение договоров мены может вызвать немного трудностей. В частности, проблемы могут возникнуть в связи с различными предметами договора, характеристиками их качества или количества, а также условиями доставки и оплаты.
Чтобы избежать таких проблем, при заключении договора мены необходимо установить четкие условия его исполнения. В частности, в договоре должно быть указано, какой именно предмет обмена переходит от одной стороны к другой, а также условия его передачи и доставки. Кроме того, договор может предусматривать сроки исполнения, место и порядок оплаты.
Важно отметить, что при исполнении договора мены сторона должна передать предмет обмена в том же состоянии, каким он был на момент заключения сделки. В случае, если предмет был поврежден до момента передачи, исполнение договора будет невозможно.
Кроме того, при исполнении договора сложно избежать рисков, которые могут возникнуть в связи с изменением рыночных цен на предметы обмена. В таких ситуациях стороны могут прийти к дополнительным соглашениям о компенсации этого риска.
Таким образом, порядок исполнения договора мены должен быть четко определен в его условиях, а стороны должны стремиться к справедливому урегулированию всех вопросов, которые могут возникнуть в процессе обмена.
Пакет документов для оформления междугороднего обмена
В стандартный пакет документов для оформления иногороднего обмена входят:
- Документы, удостоверяющие личность для каждого участника сделки, включая несовершеннолетних.
- Разрешение органов опеки, в случае если в сделке участвует ребёнок, недееспособный или ограниченно дееспособный человек.
- Документы, подтверждающие право владения обмениваемым имуществом (договор купли-продажи, дарения, наследства и т. п.).
- Бумаги, подтверждающие соответствие установленным техническим нормам состояния недвижимости.
- Документы из БТИ, подтверждающие право на проведение переустройства или перепланировки, в случае их наличия.
- Выписка из домовой книги, для подтверждения количества прописанных людей в этой недвижимости.
- Единый жилищный документ, подтверждающий финансовое состояние счетов и отсутствие ареста, ипотеки и других видов обременения на обмениваемой недвижимости.
- Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
- Договор мены (обмена), подписанный всеми участниками сделки.
Пакет документов подаётся в регистрационную службу, которая оформляет сделки с недвижимостью. После проверки соответствия всех бумаг будет вынесено решение о разрешении или отказе в обмене.
В первом случае будут переоформлены права собственности, во втором вначале придётся устранить причину, по которой отказывают в праве регистрации этой сделки.
Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости. Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко. Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене.
Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.
Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.
Порядок оформления обмена квартиры на квартиру
Разберем процесс оформления обмена квартиры на квартиру и список документов для заключения договора и полной передачи прав собственности.
Шаг 1. Подготовить и привести в порядок документы для оформления договора мены. Перед совершением сделки необходимо проверить документы на жилье, понять, все ли в порядке с недвижимостью и можете ли вы обменять квартиру на квартиру. Подробный список бумаг приведен в следующем параграфе.
Шаг 2. Оценить жилье. Прежде чем искать подходящий вариант, важно определиться со стоимостью квартиры. Помониторьте цены аналогичных объектов на рынке недвижимости. Если будете оформлять договор мены с помощью риэлтора, он сам оценит ваше жилье и решит все трудные вопросы по сделке.
Шаг 3. Найти подходящий вариант для обмена квартиры на квартиру. Можно попробовать спросить у знакомых, друзей и родственников или разместить объявление в интернете.
Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.
Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.
Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!
Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.
Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).
Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.
Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги
Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.
Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.
Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).
Документы, которые понадобятся родственникам
Чтобы обменяться квартирами, родственники заключают договор. Обычно он содержит:
- персональные данные сторон сделки;
- данные о каждом из объектов. Если речь идёт об обмене квартирами, то это будет кадастровый номер, полный адрес, этаж, количество комнат, площадь, особенности каждой из квартир. При обмене на автомобиль указываются технические данные о транспортном средстве: свидетельство о регистрации, номер двигателя, марка и модель, цвет, объём двигателя и другие параметры;
- условия сделки: права и обязанности каждой стороны;
- обстоятельства оформления свидетельства о праве на объект;
- прочие условия: договорённости, возможная компенсация, доплата и тд.
Чем более полно будет отражена информация об обмене, тем спокойнее будет каждой из сторон.
Мена по инициативе государственного органа
Мена по инициативе государственного органа может быть произведена по следующим основаниям:
- Помещение является ветхим или аварийным;
- Помещение не является ни ветхим ни аварийным, но требуется для нужд государства.
Сама процедура мены по инициативе государства происходит следующим образом:
- Принятие соответствующего решения;
- Государственная регистрация принятого решения в органе, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
- Направление письменного уведомления, а также проекта соглашения. Данный документ направляется уполномоченным органом по почте — заказным письмом с уведомлением и важно чтобы оно было не только отправлено, но и получено лично адресатом. Необходимо чтобы уведомление было направлено не позднее чем за 1 год.