Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При каких условиях можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассчитать стоимость дарственной квартиры при наличии ипотеки можно на основе нескольких факторов. В первую очередь необходимо учесть оставшуюся сумму ипотечного кредита. Это основной фактор, который влияет на стоимость дарственной квартиры, так как новый владелец будет возмещать остаток ипотечного долга.
Как минимизировать налоги при оформлении дарственной квартиры при наличии ипотеки
Оформление дарственной квартиры при наличии ипотеки может иметь определенные налоговые последствия. Однако, существуют способы минимизации этих налогов, которые помогут сэкономить средства и сделать процесс оформления более выгодным.
Для минимизации налогов при оформлении дарственной квартиры при наличии ипотеки можно воспользоваться такими методами, как «расчетный перевод долга», «снижение стоимости квартиры» и «использование льготных условий для ипотеки».
Расчетный перевод долга позволяет снизить налоговую базу при оформлении дарственной квартиры. Этот метод подразумевает, что получатель дарения будет погашать ипотеку на счетах дарителя. Таким образом, налогооблагаемая база будет уменьшена за счет сумм выплат по ипотеке.
Еще одним способом минимизации налогов является снижение стоимости квартиры при оформлении дарственной сделки. Для этого можно использовать независимую оценку квартиры, провести ремонт или улучшение помещения перед оформлением дарственной сделки. Эти меры помогут уменьшить стоимость квартиры и, соответственно, налоговую базу.
Также при оформлении дарственной квартиры при наличии ипотеки можно воспользоваться льготными условиями для ипотеки. Некоторые банки имеют программы, которые позволяют снизить ставку или досрочно погасить долг, если квартира будет передана в дарение. Это не только поможет снизить сумму долга, но и уменьшить налоговую нагрузку.
Таким образом, при оформлении дарственной квартиры при наличии ипотеки существует несколько способов минимизации налогов. Важно провести тщательный анализ и выбрать соответствующий метод, который поможет сделать оформление более выгодным и экономически выгодным.
Договор дарения ипотечной квартиры: структура
Для признания действительным договора дарения квартиры документ нужно составить правильно. Рассказываем, как написать дарственную на ипотечную квартиру. Документ следует оформить в письменной форме. В нем надо указать следующие сведения:
- данные об участниках сделки;
- наличие согласия, полученного у кредитора;
- технические характеристики недвижимости, ее точное описание;
- информацию о переходе права собственности;
- указание на нахождение имущества в залоге у банка;
- права и обязанности сторон;
- дата и подписи участников соглашения.
Возможные риски и проблемы при дарении ипотечной квартиры
При дарении ипотечной квартиры могут возникнуть различные ситуации, которые могут привести к проблемам как для дарителя, так и для получателя дарственной квартиры. Рассмотрим основные риски и проблемы, связанные с дарением ипотечного жилья.
-
Нарушение требований к переоформлению ипотеки: при дарении ипотечной квартиры необходимо соблюдать определенные требования, которые регулируются законодательством и договором с банком. В случае нарушения этих требований может возникнуть запрет на дарение, а также последствия для дарителя и получателя.
-
Необходимость получить согласие банка: во многих случаях для дарения ипотечной квартиры потребуется получить согласие банка, выдавшего ипотечный кредит. Банк может отказать в согласии на дарение в случае нарушения условий кредитного договора или других причин.
-
Наличие запрета на дарение: в некоторых случаях ипотечный договор может содержать запрет на дарение квартиры в течение определенного срока. Нарушение этого запрета может повлечь за собой негативные последствия для дарителя и получателя.
-
Отстутствие необходимых документов: для оформления дарственной квартиры необходимо наличие определенного набора документов, включая договор дарения, копию ипотечного договора, согласие банка (если требуется), и другие. Отсутствие необходимых документов может затруднить оформление дарственной квартиры или привести к недействительности сделки.
-
Особенности налогообложения: дарение ипотечной квартиры может подвергаться особому налогообложению. Для избежания непредвиденных налоговых обязательств необходимо учитывать налоговые аспекты при оформлении дарственной квартиры.
Таким образом, при дарении ипотечной квартиры необходимо тщательно отнестись к оформлению дарственной сделки и учесть все особенности и требования, установленные законодательством и условиями ипотеки. В случае неправильного оформления дарения или нарушения требований банка могут возникнуть негативные последствия как для дарителя, так и для получателя ипотечной квартиры.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?
Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.
Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:
-
Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;
- Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;
-
Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.
В какую сумму обойдется передача жилого помещения в дар? Безвозмездная передача квартиры, находящейся в ипотеке, облагается налогом.
В статье 220 НК РФ указано: когда сделка происходит между людьми, посторонними по отношению друг к другу, уплачивается налог 13% от цены недвижимого имущества.
Если стороны договора состоят в родственных отношениях, то налог отсутствует.
Информацию о том, как лучше совершить оформление дарственной на жилище между близкими родственниками, в частности образец договора дарения и список необходимых документов для совершения сделки, вы можете найти на нашем сайте.
При этом за госрегистрацию передачи жилплощади в дар в любом случае нужно отдать госпошлину 1000 рублей.
О том, где лучше оформить дарение жилища и сколько составит размер госпошлины, вы можете узнать из нашей статьи. Узнайте также, есть ли разница в стоимости оформления дарственной на жилплощадь, находящуюся в собственности менее трех лет.
Взятие ипотеки на покупку жилплощади – ответственный шаг. Если у заемщика, решившего стать владельцем такого жилища, может возникнуть потребность подарить кому-то другому свое имущество, необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в ипотечный договор был включен определенный пункт.
В нем должно быть сказано, что жилплощадь может передаться одаряемому без одобрения со стороны финансово-кредитной организации. Вероятность такого исхода невелика, но приложить усилия стоит.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?
В этом разделе мы расскажем, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке. Проблема актуальна, поскольку большинство граждан не имеют возможности накопить сумму, достаточную для покупки жилья.
Стоит отметить: одаряемый, прежде чем получить в дар залоговую квартиру, должен хорошо обдумать данное решение. Не исключено, что «бесплатная» недвижимость может обернуться для него длительным выплачиванием кредита.
Согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», оформить дарственную на квартиру, которая приобретена по ипотеке, можно. Для этого требуется официальное разрешение кредитора. Банки неохотно соглашаются на оформление дарственной на ипотечную квартиру. Причина заключается в том, что при смене собственников у них появляются новые риски.
Иногда запрет на дарение даже вносится в ипотечный договор. В противном случае банк рассмотрит такую возможность в индивидуальном порядке. Шансы оформить дарственную на ребенка низкие, так как при неисполнении долговых обязательств добиться принудительной продажи залога будет крайне сложно.
Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:
- Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:
- заявление по форме, разработанной банком;
- документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
- справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
- предварительный вариант договора дарения.
- Оформление дарения ипотечной квартиры при условии одобрения кредитного учреждения самой процедуры и предварительно составленной дарственной с предоставлением документов:
- общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
- выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
- правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
- технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
- заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
- разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
- выписки из домовой книги;
- подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
- официального разрешения банка;
- окончательного варианта договора дарения;
- банковской квитанции об оплате государственной пошлины.
Образец договора дарения
Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:
- сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
- указание получения согласия от кредитора;
- описание и техническая характеристика недвижимости;
- условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
- права и обязанности участников соглашения;
- информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
- дата и подписи сторон.
Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке
Объект недвижимости, находящийся в ипотеке, имеет ограничения на проведение юридически значимых действий. С точки зрения правовых норм существует обременение в виде залога имущества до полного погашения задолженности по кредиту.
Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:
Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.
Договор ипотечного кредитования отличается продолжительностью, период погашения исчисляется не годами, а десятилетиями. Отношение к недвижимости, приобретённой в кредит, подвластно переменам и часто приобретаемое имущество требует отчуждения. Можно ли подарить квартиру в ипотеке, зависит от согласия залогодержателя на проведение процедуры, если прямой запрет не содержится в договоре кредитования.
- Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
- Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Образец договора дарения
Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:
- сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
- указание получения согласия от кредитора;
- описание и техническая характеристика недвижимости;
- условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
- права и обязанности участников соглашения;
- информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
- дата и подписи сторон.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Только с согласия банка
Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора. Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон. Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.
Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.
Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.
Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица. Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога. Кредитор может согласовать оформление дарственной на недвижимость, только если это не уменьшает возможность реализации всех прав кредитора по взысканию задолженности путем принудительной продажи залога.
На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?
- Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
- Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
- Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
- Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.