КС уточнит нормы изъятия недвижимости у добросовестных приобретателей

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КС уточнит нормы изъятия недвижимости у добросовестных приобретателей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для добросовестного приобретателя имеется ряд аспектов, которые необходимо учесть при покупке имущества. Во-первых, важно ознакомиться с положениями статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), где регулируется вопрос о возможности истребования у такого приобретателя имущества.

Как стать добросовестным покупателем и защитить свои права

Основное, что нужно запомнить о статье 302 ГК РФ, это то, что добросовестный приобретатель имущества, не зная о наличии прав третьих лиц на это имущество, имеет право требовать компенсацию в случае, если эти права будут истребованы у него на основании последующего решения суда. Другими словами, добросовестному приобретателю предоставляется возможность защитить свои права, если он приобрел имущество в хорошей вере.

Однако, чтобы стать добросовестным покупателем, необходимо знать, какие практические шаги следует предпринять. В первую очередь, приобретатель должен осуществить добросовестную проверку на наличие каких-либо ограничений прав третьих лиц на приобретаемое имущество. В этом случае очень полезным станет обращение к специалистам, так как они могут помочь с установлением наличия прав третьих лиц на имущество.

Кроме того, очень важно учитывать особенности применения статьи 302 ГК РФ. В частности, необходимо иметь в виду, что добросовестный приобретатель не сможет отстоять свои права, если знал или должен был знать о наличии прав третьих лиц до совершения сделки. Также важно отметить, что добросовестный приобретатель не будет защищен, если приобретено имущество у лица, знающего о его незаконном происхождении.

Основные права добросовестного приобретателя

Как показала российская судебная практика, сегодня применяют 2 законных способа защиты добросовестного покупателя (приобретателя):

• применение последствий заключения недействительной сделки (ст. 167 ГК РФ);
• использование конкретных законных норм об ответственности бывшего собственника при изъятии приобретенного оборудования, жилого помещения, автомобиля или иной вещи (предмета сделки купли-продажи) у покупателя (ст. 460–462 ГК РФ).

Согласно судебному Постановлению Восьмого апелляционного Арбитражного суда от 08 сентября 2011 г. по делу № А46-412/2011 добросовестный приобретатель имеет нижеприведенные права:

• право на возмещение материальных убытков у продавца — неправомочного отчуждателя, который был исключен из ЕГРЮЛ;
• право на получение денег от бывшего собственника (ст. 303 ГК РФ) при выполнении неотделимых улучшений нового жилья (например, проведении ремонта в квартире или другом жилом помещении, строительстве пристройки к частному дому). Причем, размер компенсации не превышает стоимость приобретенного объекта недвижимости;
• право на денежное возмещение покупки автомобиля, земельного участка или жилого помещения от продавца, который не вправе распоряжаться таким имуществом.

Однако, нередко возникает и противоположная ситуация. Тогда продавец имеет несколько законных оснований для истребования у конкретного добросовестного покупателя (приобретателя) понесенных убытков.

Основания для истребования имущества у добросовестного покупателя (приобретателя)

Согласно ст. 302 ГК РФ, при наличии определенных оснований законный владелец в любой момент истребует (получает обратно) квартиру, автомобиль, станки или иное имущество у добросовестного приобретателя. Однако, обратно не получают деньги и ценные различные бумаги.

Добросовестный приобретатель возвращает проданное жилое помещение, автомобиль или иное имущество его бывшему собственнику в нижеприведенных ситуациях:

1. При безвозмездной покупке вещи у конкретного лица, которое не имело законных полномочий на продажу.
2. При приобретении определенной вещи на возмездной основе, которая была утеряна собственником. К подобным случаям относят похищение конкретного имущества или незаконное принудительное изъятие из владения — выбытие помимо воли владельца.
3. При не проявлении приобретателем должной осмотрительности.

Важно! Согласно п. 10 письма президиума ВАС РФ № 126 от 13 ноября 2008 г., выбытием имущества помимо воли владельца не признают передачу вещи по любой сделке (даже недействительной).

Третий принцип закреплен в таких правовых актах:

• п. 1 ст. 302 ГК РФ — приобретателя (покупателя) считают добросовестным только в том случае, если он не был осведомлен и не имел возможности своевременно узнать об отсутствии у конкретного продавца законных определенных оснований на распоряжение вещью — предметом сделки;
• п. 1 ст. 401 ГК РФ — лицо считают невиновным, при проявлении им должной степени осмотрительности.

Приобретателя не считают добросовестным и в итоге истребуют у него купленное имущество в нижеприведенных ситуациях:

• при существенном снижении цены на продаваемое имущество. В подобном случае добросовестные приобретатели дополнительно проверяют чистоту сделки (п. 9 письма № 126 от 13 ноября 2008 г.);
• при наличии конкретных имущественных обременений (например, наложение ареста) перед приобретением имущества (Обзор практики ВС РФ от 01 октября 2014 г.);
• при отсутствии на момент совершения имущественной сделки отдельной записи в ЕГРН о праве конкретного продавца на определенное имущество (п. 38 постановления № 10/22 от 29 апреля 2019 г.).

Ст. 302 ГК РФ с Комментариями 2022-2023 года

Статья 302 ГК РФ относится к главе 20 «Право собственности». В этом комментарии рассказывается о праве добросовестного приобретателя имущества, которое закреплено в данной статье.

Приобретатель имущества считается добросовестным, если он приобретает это имущество в собственность у лица, которое имеет право на его отчуждение. В случае, если добросовестный приобретатель узнал или должен был знать о наличии у предыдущего владельца каких-либо прав или обстоятельств, по которым оно может быть оспорено, то приобретатель не сможет приобрести права на это имущество.

Статья 302 ГК РФ также предусматривает возможность защиты прав добросовестного приобретателя. Если добросовестный приобретатель получил имущество и оказался в добросовестной позиции, то он имеет право истребовать его у того, кто оспаривает его права.

Государство обеспечивает защиту прав добросовестного приобретателя, так как это способствует развитию экономики и правопорядка в обществе. Появляется возможность установления стабильности в сфере собственности и добросовестной торговли на рынке.

Действующая редакция ст. 302 ГК РФ с последними изменениями

Статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) регулирует право приобретателя на добросовестное получение имущества. В этот статье появляется термин «добросовестный приобретатель», который означает лицо, приобретающее имущество в собственность от продавца-не собственника, но добропорядочно полагая, что продавец имеет на это право.

Согласно ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель имущества вправе требовать защиты своих прав от третьих лиц, если он доказывает, что при приобретении имущества он не знал и не должен был знать о недействительности сделки или недостаточности у продавца прав на имущество. В таком случае, добросовестному приобретателю может быть предоставлена возможность истребовать компенсацию от лица, от которого было приобретено имущество без его согласия.

Статья 302 ГК РФ дает возможность добросовестному приобретателю защитить свои права на имущество и получить компенсацию в случае, если он был обманут продавцом или если продавец не обладал правом на продажу этого имущества. Важно отметить, что права добросовестного приобретателя должны быть защищены государством, чтобы обеспечить правовую защиту и обеспечить справедливую компенсацию.

Таким образом, ст. 302 ГК РФ с последними изменениями значит, что добросовестный приобретатель имеет право получить защиту своих прав и компенсацию при обнаружении недействительности сделки или отсутствия прав у продавца. Важно понимать, что это право необходимо использовать только в тех случаях, когда покупатель действовал добропорядочно и не мог знать о недействительности сделки или отсутствии прав у продавца.

Что значит этот термин?

Термин «ст. 302 ГК РФ» относится к одной из статей Гражданского Кодекса Российской Федерации. Статья 302 регулирует права и обязанности приобретателя при добросовестной покупке имущества.

Приобретатель появляется в ситуации, когда гражданин или юридическое лицо приобретает имущество от другого лица (продавца) в сделке купли-продажи. Согласно ст. 302 ГК РФ и комментарию к ней, приобретатель имеет право защиты своих прав и возможность истребовать компенсацию за добросовестные действия.

Добросовестный покупатель, в отличие от злонамеренного, действует без знания или подозрения о том, что приобретаемое имущество является чужим или имеет какие-либо правовые ограничения. Граждане имеют право приобретать имущество, им запрещено приобретать недвижимое имущество, если имущество входит в перечень утраченных имуществ.

Приобретатель добросовестно покупает имущество, полагаясь на защиту государства и закона. Согласно ст. 302 ГК РФ и комментарию к ней, приобретателю предоставляется возможность защитить свои права при обнаружении каких-либо проблем с имуществом, полученным им в добросовестной сделке.

Для защиты своих прав приобретатель может обратиться в суд для установления факта приобретения имущества и получения компенсации. Он имеет право на возмещение убытков, а также компенсацию морального вреда при положительном решении суда. Таким образом, ст. 302 ГК РФ предоставляет защиту и возможность обратиться в суд для защиты добросовестного приобретателя.

Что делать, если возникла такая сложная ситуация

Если покупатель сталкивается с тем, что другие люди претендуют на имущество и обвиняют его в мошенничестве, то надо знать, что сделать, чтобы защитить свои права.

В этом случае так же имеется несколько действенных советов:

• не надо сидеть «сложа руки», ожидая, что все разрешится самостоятельно, поэтому надо сразу обращаться к юристам за консультацией;
• купленное имущество следует сразу застраховать от потери права на него, так как это гарантирует защиту прав;
• сразу надо обратиться в отделение Росреестра с заявлением, на основании которого запрещаются какие-либо регистрационные действия по отношению к конкретному имуществу, что предотвращает возможные мошеннические сделки, позволяющие менять владельца объекта без присутствия покупателя.

Понятия и основания признания добросовестным приобретателя по ГК РФ

Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.

Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

• Возмездное получение имущества у неправомочного лица, а не у его собственника, который лишился его помимо своей воли (см., например, определение ВС РФ от 13.11.2007 № 59-В07-4).
  Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).
• Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.
  Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.

Проблема добросовестных приобретателей

Представьте, что вы купили автомобиль, земельный участок или квартиру, а потом узнаете, что лицо, которое вам продало это имущество, приобрело право собственности на эти объекты обманным путем. К примеру, с помощью поддельных документов, или же в результате мошенничества.

Случай достаточно распространенный, и даже есть относительно популярная местечковая схема развода на деньги, когда в сговоре с местной администрации какой-нибудь совсем старый и больной старичок, не подлежащий уже осуждению на реальный срок, получает в собственность по поддельным документам земельный участок — и потом оперативно его перепродает, с последующим изъятием у горе-покупателя.

Я лично сталкивался с такими вариантами недоказуемого квалифицированного мошенничества в Пушкинском районе Московской области и в пос. Валентиновка, что под Королевым.

Но мы отвлеклись. Далее вы получаете виндикационный иск и понимаете, что приобретенное имущество вернется к первоначальному собственнику. Вам же взыскивать с продавца, но для этого надо, чтобы вас признали добросовестным приобретателем. Но свою добросовестность еще придется доказать в суде, и это далеко не так просто.

В этом главная проблема. А теперь посмотрим, как это было до 2020 года, и как будет после его наступения.

Что поменяется после вступления в силу нового закона?

Как ранее пояснял глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, закон должен защитить граждан, купивших жилье у мошенников, поскольку до внесения поправок в ГК РФ им не выплачивались никакие компенсации.

Как следует из федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», приобретатель недвижимости, который при ее покупке полагался на данные ЕГРП, признается добросовестным до того момента, пока суд не докажет, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у предыдущего владельца.

В июле 2020 года Госдума также приняла в третьем чтении закон о введении денежной компенсации добросовестным приобретателям. Компенсации будут выплачивать за утрату права собственности на жилое помещение, изъятое у владельцев по решению суда из-за того, что предыдущие сделки с недвижимостью были совершены с нарушениями закона. Выплата будет производиться из государственного бюджета. Размер денежного возмещения может рассчитываться либо исходя из суммы реального ущерба, либо из кадастровой стоимости недвижимости.

Вопрос-ответ

Вернут ли задаток, если отказаться покупать квартиру?

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Отметим, что для жилого помещения, виндикационный иск в отношении которого предъявило публично-правовое образование (РФ, ее регион, район или город) существует однозначный маркер добросовестности — регистрация прав в ЕГРН за добросовестным приобретателем в течение 3-х лет после того, как собственник перестал владеть жильем. Если первоначальный собственник все же надеется на возврат помещения, то ему придется доказать недобросовестность приобретения (п. 4 ст. 302 ГК РФ, действует с 01.01.2020).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

• родственных связей;
• служебных связей;
• участия в уставных капиталах организаций;
• иных форм аффилированности.

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате.

Похожие записи:

• Оформление сервитута на проезд к участку
• “Роснефть” согласовала шаблон коллективного договора
• Как оформить дарение квартиры?