Нужно ли нотариально заверять договор купли продажи квартиры в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли нотариально заверять договор купли продажи квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Когда нужен нотариальный договор купли-продажи недвижимости?

По закону обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости установлена, если:

• Дом, квартира или земельный участок находятся в долевой собственности у продавцов. Исключение составляет ситуация, когда все продавцы продают свои доли одновременно одному покупателю.
• Один из владельцев недвижимости несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный.
• Супруги хотят купить квартиру или дом в долевую собственность так, чтобы на нее не распространялась совместная собственность супругов.

В соответствии с Семейным кодексом, если купить квартиру в долевую собственность и не удостоверить договор у нотариуса, то недвижимость будет считаться приобретенной в общую совместную собственность. Нотариальное удостоверение наделяет договор силой брачного контракта. В этом случае каждый из супругов станет единоличным владельцем своей доли и она не будет делиться при разводе.

В других ситуациях стороны могут оформить договор купли-продажи недвижимости через нотариуса по своему усмотрению. Законом это не предусмотрено, но не запрещено.

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте	100 руб.	2 500 руб.	1. Общегражданский паспорт в подлиннике
Об удостоверении тождественности фотографии	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Две фотографии (матовые, формата фотографий общегражданского паспорта)
Об удостоверении времени предъявления документов	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка	100 руб.	1 200 руб.	1. Паспорта родителей в подлинниках. 2. Свидетельство о рождении ребенка в подлиннике. 3. Знать куда выезжает ребенок, и на какой срок (указываются точные даты выезда за границу РФ и возвращения обратно). 4. Данные лица, в сопровождении которого выезжает ребенок.
На включение в паспорт данных о н/л детях	100 руб.	1 200 руб.	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике.
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП
Супруга на совершение сделок с имуществом	500 руб.	1 700 руб.	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о заключении брака в подлиннике.
Другие согласия	100 руб.	1 200 руб.	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.

В каких случаях не требуется согласие

Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:

• при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
• при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
• недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.

Акт приёма-передачи как часть ДКП

Акт приёма-передачи квартиры, который ещё называют передаточным актом, — документ, без которого ДКП не зарегистрируют в Росреестре! В нём указывают, что расчёт между сторонами договора произведён в полном объёме или в договорной форме — например, если участники сделки выбрали рассрочку.

Бланк акта, как и ДКП, должен соответствовать следующим правилам:

• быть юридически грамотным;
• содержать полную информацию о сторонах договора;
• иметь подробное описание передаваемого объекта (наличие мебели, техники, счётчиков, техническое и косметическое состояние квартиры);
• отображать все условия договора.

Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:

1. Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
2. Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
3. Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
4. Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).

Риски покупки квартиры через нотариуса

Участие нотариуса в заключении договора в значительной мере исключает риски, свойственные сделкам купли-продажи. Особенно в случае получения от него максимального спектра услуг:

1. Удостоверение договора снижает вероятность признания сделки недействительной.
2. Внесение денежных средств за квартиру на депозит нотариуса обеспечивает безопасность произведения расчетов между продавцом и покупателем.
3. Рассылка предложений о выкупе доли жилья сособственникам позволяет экономить время продавца и повышает ценность доказательств выполнения процедуры (если это потребует суд).
4. Подача запроса на государственную регистрацию недвижимости ускоряет процесс и гарантирует его выполнение.

К недостаткам можно отнести не столь глубокую правовую проработку ситуации заявителей. Нотариус, к примеру, не подойдет к составлению договора купли-продажи так же ответственно, как юридические специалисты более узкой направленности, а также не проконсультирует по поводу выхода из проблемных ситуаций.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке.

Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество.

Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

• проверит дееспособность сторон;
• оценит правовую чистоту сделки;
• посмотрит отсутствие обременений и арестов;
• составит грамотный текст договора;
• проконсультирует при передаче средств;
• оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Почему нужен нотариус при купле-продаже квартиры?

Нотариус играет важную роль в сделке купли-продажи квартиры. Зачем нужен нотариус? Он берет на себя обязательство защитить права сторон, составить документы в порядке, установленном законом, и оформить сделку в регистрационных органах.

Общие риски при покупке квартиры без нотариальной регистрации заключения договора включают недостаточность прав продавца на собственность или ограничения на использование квартиры. В случае, если при продаже квартиры не приходит в Росреестр, то сделка может быть оспорена, что может привести к потере собственности на квартиру.

Кто берет на себя стоимость услуг нотариуса? Сумма, за которую оформляется продажа квартиры, зависит от общей стоимости квартиры, а также от порядка договора. Согласно законодательству, нотариус берет депозит к оплате обязательного нотариального оформления в размере 50% от суммы сделки до ее завершения.

• Что делает нотариус? Нотариус расшифровывает документы и свидетельствует их подлинность, проверяет продавца и его права на недвижимость, составляет договор
• Какие документы нужны для купли-продажи квартиры? Продавцы должны предоставить кадастровый и техпаспорт квартиры, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и прочие необходимые документы.
• Кто нужен нотариусу? Покупатели могут обратиться к нотариусу в любое время, если они считают, что их права не защищены.

Почему нужен нотариус? В случаях покупки квартиры, когда продавцы завышают цены или покупатели пытаются заплатить меньше, и при наличии особенностей продавца или кадастровой справки, профессиональные услуги нотариуса могут сделать сделку безопасной. Кроме того, нотариус при покупке квартиры заверяет куплюродажу, что является гарантией законности сделки и последующей регистрации в Росреестре.

Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

• самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
• обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

• Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
• Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

с 1 августа отменяется обязательное нотариальное удостоверение для некоторых сделок с долевой собственностью

С 1 августа участники долевой собственности при одновременном отчуждении своих долей смогут совершать сделки (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) без нотариального удостоверения. Утверждаются такие нововведения Федеральным законом №76-ФЗ от 01.05.2019 (Далее — №76-ФЗ).

Скажем сразу, это правило распространяется не на все сделки. В №218-ФЗ указаны случаи, когда нотариальное удостоверение также требуется в обязательном порядке. Соответственно, пока не введена полная отмена нотариального удостоверения сделок с долями – обязательный нотариат также продолжает действовать.

В соответствии с ч.1 ст. 42 №218-ФЗ сделки с долями, которые не требуют нотариального удостоверения:

• связанные с имуществом, которые составляют паевой инвестиционный фонд;
• связанные с имуществом, приобретаемым специально для включения в такой фонд;
• по отчуждению земельных долей;
• по реализации или получению, приобретению долей в праве общей собственности на недвижимость при заключении соглашения, предусматривающего переход права собственности на жилье согласно Закона РФ №4802-1 “О статусе столиц РФ” (исключение – случай, указанный в ч. 19 ст. 7.3 вышеназванного закона).

Эти случаи не утратили актуальности с принятием нового №76-ФЗ. Отметим, что данные правила, как и вновь утвержденные, касаются, в том числе, и оформления договора ипотеки, который предусматривает долевую общую собственность.

Теперь согласно №76-ФЗ дополнительно купить или продать долю без нотариуса можно в том случае, если все собственники одновременно заключают один договор об отчуждении своих долей или договор ипотеки.

В этом и есть суть последних изменений. Например, объект, находящийся в общей долевой собственности, реализуется по одному документу единовременно всеми собственниками.

Похожие записи:

• Увольнение с военной службы по семейным обстоятельствам
• Новый ФСБУ 4/2023 «Бухгалтерская финансовая отчетность»
• ИП без работников: какую отчётность сдавать?