Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земли: образец, бланк и основные особенности заключения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Акт приема-передачи земельного участка является официальным документом, который оформляется при передаче земельного участка от одного лица или организации другому. Данный акт подтверждает факт передачи прав на участок от одной стороны к другой и содержит информацию о состоянии участка перед передачей.
Сроки аренды и порядок пролонгации договора
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключается на определенный срок, который указывается в договоре. Срок аренды может быть установлен как фиксированный, так и неопределенный.
Фиксированный срок аренды определяет конкретное время, на которое арендатору предоставляется земельный участок. В случае фиксированного срока аренды договор может быть пролонгирован (продлен) по соглашению сторон на новый срок. Создать дополнение,которое позволяло бы узнать о земельном участке сельскохозяйственного назначения и его категории
Неопределенный срок аренды предусматривает, что договор аренды действует до момента его расторжения одной из сторон. В таком случае, арендатор может пользоваться земельным участком до тех пор, пока соблюдаются условия договора.
Для узнать категорию земельного участка сельскохозяйственного назначения необходимо обратиться в соответствующий местный орган государственной власти, занимающийся выдачей земельных актов. Также, информация о категории участка может быть указана в самом договоре аренды.
Что надо знать о выкупе земельного участка арендатором?
Стороны договора могут включить в него условия о выкупе участка (п. 4 ст. 9 Закона). Арендатор может получить участок в собственность по истечении срока аренды или до его истечения — при условии, что внесет выкупную цену, указанную в договоре.
Таким образом, если в договоре есть условие о праве выкупа участка, нужно также прописать в контракте:
- выкупную цену или порядок ее определения,
- сроки и порядок ее уплаты,
- сроки и порядок передачи участка арендатору — например, по акту приема-передачи земельного участка в собственность арендатора, который можно сделать приложением к договору.
Получение земли в результате аукциона
По общим правилам, аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения доступна победителю аукциона, за исключением случаев, когда такой объект предоставляются без торгов.
Если объект уже выставлен на аукцион, то для получения его необходимо просто подать заявку на торги, а затем, соответственно, стать его победителем.
Если в отношении участка аукцион пока не проводится, то потенциальный арендодатель может стать его инициатором. Для этого в администрацию подают соответствующее заявление.
«Арендодатель рассматривает возможность предоставления объекта в аренду, а затем выставляет его на аукцион, а также извещает заявителя о дате, месте и времени его проведения. Также, ему предоставляют информацию о правилах участия в торгах, предоставляют форму заявки».
В назначенный день проводят аукцион. Если на него заявились и другие участники, то получить участок сложнее. В таком случае придется предложить самую высокую цену, из-за чего стоимость аренды может возрасти в несколько раз.
Если же на торги больше никто не заявился, то договор аренды заключают с единственным участником.
Администрация готовит соглашение и отправляет его победителю аукциона. По общим правилам, если его не подписать в течение 30 дней, то арендодатель получает право предложить заключение сделки другому участнику торгов.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Каждая из семи категорий земельных участков разделена на подкатегории, именно:
- участки, отведенные под пашни;
- участки с многолетними насаждениями, например, фруктовыми садами;
- участки, отведенные под пастбища для скота;
- участки, отведенные для прогона скота к пастбищам и для проезда транспорта сельхозназначения;
- участки, отведенные под постройку домов и хозяйственных строений крестьянских хозяйств;
- участки, отмеченные в планах, как неиспользуемые.
Деятельностью, разрешенной на земельных участках сельскохозяйственного назначения, является:
- выращивание сельхозпродукции;
- фермерство;
- возведение строений, необходимых для выращивания сельхозпродукции (амбаров, хранилищ и т.д.);
- сезонное дачное строительство, то есть строительство некапитальных домов для проживания на период сельхозработ.
Форма соглашения – простая письменная. Удостоверение нотариуса не требуется. Основные разделы:
- Стороны договора. Прописываются все идентифицирующие признаки лиц. Для юридического лица: полное наименование, ИНН, ОГРН, адрес месторасположения. Лицо, имеющее право заключать сделки от имени юридического лица – обычно его руководитель.
- Предмет сделки. Прописываются технические характеристики согласно кадастрового паспорта объекта.
- Срок договора. Если срок не указан, соглашение считается заключённым на неопределённый срок.
- Цена сделки.
Часто возникают ситуации, когда арендодатель увеличивает стоимость в процессе реализации документа. Поэтому важно обозначить условия дополнительных соглашений по поводу оплаты.
Купля-продажа земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).
Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Требования к документу
Договор – это гарант прав и обязанностей сторон, и именно к нему нужно обращаться при возникновении спорных ситуаций, а также, если решать их придется в суде.
Посему составлять его нужно вдумчиво, предусмотрев все возможные спорные ситуации.
Важно! Лучше заверить текст через нотариуса – тогда его положения оспорить станет еще сложнее.
Узнайте об оформлении договора аренды земельного участка между юридическим и физическим, физическими или с участием предпринимателей, а также юридическими лицами.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Особенности соглашения об аренде доли земли
Участки, находящиеся в долевой собственности, также могут быть переданы в аренду. При этом должно соблюдаться условие, прописанное в п. 2 статьи 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 года:
Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
В остальном заключение соглашения об аренде земельной доли ничем не отличается от описанного выше примера.
Важно! На период действия договора, арендатор вправе заложить право пользования участком без согласия долевых собственников, если иное не прописано в договоре.
Подводя итоги можно сказать, что договор аренды земельного участка сельхозназначения имеет свои нюансы, вытекающие из целей его использования и мер, предпринимаемых государством для защиты своего имущества. Особенности заключения такого соглашения будут во многом определяться именно характером деятельности, планируемой на арендуемом участке.
Договор аренды земельного участка
Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от «»2019г., выданным .1.3.
Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.1.4.
На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .1.5.
Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС — рублей.2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.2.3.
Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.3.1.
Как составить договор аренды земли сельскохозназначения?
Прежде всего, будущий арендатор должен определиться с целевым использованием выделяемого ему участка и убедиться в наличии всех прилагаемых к соглашению кадастровых документов.
Типовой документ имеет определенную установленную структуру, согласно которой все разделы соглашения, а также относящиеся к ним подпункты следуют друг за другом. К обязательным пунктам договора относят:
- Наименование документа.
- «Арендодатель» (указывается собственник земли: наименование администрации, юридической организации или ФИО гражданского лица).
- «В лице» (указывается ФИО и занимаемая должность представителя Арендодателя, который будет представлять земельные отношения «с одной стороны»).
- «Арендатор» (записывается наименование юридического лица или ФИО гражданского).
- «В лице» (указывается ФИО и занимаемая должность представителя Арендатора, который представляет земельные отношения «с другой стороны»).
- «Предмет Договора». Это первый раздел соглашения, за ним следуют подпункты:
- арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду (указывается с правом выкупа, без права выкупа), «земельный участок» (записывается площадь земельного участка), «согласно прилагаемой к договору экспликации» (указывается вид целевого использования земли).
- Договор заключен сроком на (указывается на сколько лет заключается соглашение), «вступает в силу с дня его регистрации в» (записывается наименование регионального отделения Росреестра).
Особые случаи: договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения и аренда дома с участком
Владелец земельного участка может захотеть сдавать его в аренду не целиком, а частично. Зачастую так происходит с землями сельхозназначения, где участки имеют большую площадь. При этом могут возникнуть проблемы, т. к. для договора аренды земельного участка важно, чтобы было согласовано условие о предмете соглашения и его можно было идентифицировать. По отношению к земле это делается за счет указания кадастрового номера участка и его площади.
Однако судебная практика показывает, что сдавать в аренду и часть участка без формирования из него отдельного участка со своим кадастровым номером вполне возможно, для чего сторонами подписывается договор аренды части земельного участка. Удобно то, что отдельный образец договора аренды части земельного участка можно не искать — достаточно воспользоваться стандартным образцом договора аренды земельного участка и в описании предмета сделки сделать нужные уточнения.
Еще один нюанс, который стоит выделить: если к лицу переходят права на дом, то вместе с ними он получает и права на землю под этим домом. Таким образом, при аренде частного дома составляется, как правило, договор аренды дома с земельным участком. Арендная плата в таком случае взимается и за пользование домом, и за пользование участком.
***
Еще больше материалов по теме в рубриках «Договор» и «Земля».
Договор аренды земельного участка
5.1. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере (сумма цифрами и прописью) рублей в год (арендная плата может быть установлена по соглашению сторон в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды — п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Похожие записи: