Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Содержание недвижимости в Германии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50% в зависимости от степени родства и стоимости объекта. Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.
Дарение и передача по наследству
|
Налоговый класс |
Получатели |
Необлагаемый вычет, евро |
|---|---|---|
|
1 |
Супруги и гражданские супруги |
500 000 |
|
2 |
Братья и сёстры |
20 000 |
|
3 |
Остальные, в том числе юридические лица |
20 000 |
Могут ли иностранцы не платить налог на недвижимость при покупке?
Если иностранец купил долю в юридическом лице, которое владеет недвижимостью (или акции), ему не придётся платить налог на покупку недвижимости. Это популярная в Германии схема. Она известна как Share Deal.
Налог в этой ситуации не уплачивается, потому что владелец остаётся прежним. Просто покупка акций или доли даёт право пользования.
Такая схема покупки отлично подходит для тех, кто приобретает квартиру или дом для сдачи в аренду. Данный вид заработка в Германии рассматривается как полноценный бизнес. Поэтому фирму всё равно открывать придётся.
Важно: вам потребуется соучредитель, потому что в одних руках не может быть больше 95% акций или долей. И соучредитель не должен быть вашим родственником.
Ниже мы расскажем о налогах, но хотим подчеркнуть, что указанные в статье величины налогов могут рассматриваться как ориентировочные, так как в Германии точную сумму налога может высчитать только профессиональный налоговый консультант или финансовая служба (Finanzamt). Система подсчёта конкретного размера налога достаточно сложная и не позволяет назвать единой цифры в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Также в Германии существует масса дополнительных способов снижения тех или иных налогов, схему и алгоритмы которых подбирает налоговый консультант в каждом конкретном случае.
• Налог на приобретение недвижимости
Приобретая недвижимость в Германии, необходимо уплатить единоразовый налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer), величина которого зависит от расположения объекта недвижимости, то есть от федеральной земли, и составляет от 3.5 до 6.5 % от стоимости объекта. Перерегистрация собственности в земельном кадастре осуществляется только после уплаты всей суммы налога.
• Ежегодные налоги на владение недвижимостью
Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Каждый объект недвижимости подлежит ежегодному обложению налогом на землю (Grundsteuer). Базовая федеральная ставка налога — 0.35 % от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта. Для расчёта суммы налога за основу берутся такие показатели, как местоположение участка, размер, целевое назначение и муниципальный коэффициент. С учётом муниципального коэффициента, владельцы платят от 0.98 до 2.84 % от оценочной стоимости недвижимости в год. На практике такой налог на двухкомнатную квартиру не превышает 200 евро в год. Если квартира сдана в аренду, владелец имущества может переложить величину земельного налога на арендатора.
• Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Германии облагаются подоходным налогом. Налогооблагаемый доход определяется как разница между полученными за аренду недвижимости платежами и произведёнными затратами, которые должны находиться в непосредственной связи с деятельностью по сдаче недвижимости в аренду. К таким затратам относятся: амортизационные отчисления, начисленные проценты по использованным заёмным средствам (банковским кредитам), расходы по управлению недвижимостью, налог на имущество, выплаты по страховым договорам, гонорар налогового советника, коммунальные платежи и другие расходы, не переложенные на арендаторов, а также расходы на поездку в Германию, связанные с покупкой и эксплуатацией сдаваемого в аренду объекта.
Ставка данного налога является прогрессивной, то есть с увеличением суммы доходов она возрастает и составляет от 14 до 45 %.
Продажа, наследство и дарение недвижимости
Налог на прирост капитала (так называемый спекулятивный налог Spekulationssteuer) при продаже недвижимости не начисляется, если она принадлежала владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служила местом постоянного проживания владельца. В ином случае налог на доход с перепродажи начисляется по ставкам подоходного налога.
Передача прав собственности на основании наследства облагается налогом от 7% до 50% в зависимости от степени родства. При этом их налогооблагаемой базы вычитается определенная сумма. В некоторых случаях грамотно составленное завещание помогает избежать уплаты налога.
Первая степень родства — супруги и дети, родители, внуки, бабушки и дедушки. Вторая степень родства — брат или сестра, родственники по второму колену, разведенные супруги, приемные родители. Третья степень родства — другие лица, в т. ч. юридические лица.
Федеральные земли регулируют налог на имущество по-разному
Единого образца оформления данных в налоговой декларации для владельцев недвижимости по всей Германии не существует.
В 2019 году Бундестаг принял решение о так называемой федеральной модели. Пять федеральных земель отклонились от нее и разработали свою собственную систему. Что касается остальных, то они в основном следуют федеральной концепции.
В результате к федеральному положению о налоге на имущество полностью присоединились Берлин, Бранденбург, Бремен, Мекленбург-Передняя Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Шлезвиг-Гольштейн и Тюрингия. Кроме того, Саксония и Саар также используют федеральную модель. Только они отличаются уровнем налогового индекса.
Срок подачи декларации на имущество
Владельцы земельных участков и недвижимости должны до 31 января 2023 года отправить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество.
Обязательство затронет владельцев примерно 36 миллионов жилых домов, земельных участков и нежилых здания в Германии.
Важно! Срок подачи был продлен на три месяца, изначально нужно было успеть подать декларацию до 31 октября 2022 года.
Несмотря на продление срока подачи, заполнение декларации по налогу на имущество вызывает у владельцев стресс. Поэтому нужно понимать, что на подготовку декларации потребуется время. Например, некоторые данные часто должны быть предварительно запрошены у властей.
На 1 января 2023 года, как сообщает Welt am Sonntag со ссылкой на Баварское государственное управление по налогам и сборам, которое отвечает за платформу Elster, налоговые органы получили лишь немногим менее 16 миллионов электронных деклараций. Это всего около 44 процента от ожидаемого количества деклараций.
По данным Федерального министерства финансов, доля деклараций, поданных в электронном виде, к 22 декабря 2022 года составила 41,5 процента. Кроме того, к тому времени в бумажном виде было представлено 4,7 процента ожидаемых деклараций.
Налоги при продаже недвижимости в Германии иностранцем
Когда осуществляется продажа недвижимости в Германии, считается, что продавец получает прирост капитала, за который также взимается налог. Этот налог на немецком языке называется Kapitalertragsteuer. Фактически, это одна из форм подоходного налога или налога на прибыль. Поэтому физические лица платят его по ставке от 14,77 до 47,475%, а юридические лица — по ставке корпоративного налога — 15,825 %.
Расчёт налогооблагаемой базы налога на прирост капитала следующий. Необходимо от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять расходы, которые были связаны с приобретением, и отчисления на амортизацию. То есть, это касается лиц, которые продают недвижимость по более высокой цене, чем по той, которую заплатили при покупке. Если с момента приобретения объекта прошло свыше 10 лет, то физическое лицо после продажи не платит налог на прирост капитала. Это же касается тех объектов, которые использовались для личного проживания последние 3 года перед продажей.
Срок подачи декларации на имущество
Владельцы земли и недвижимости должны представить в налоговую инспекцию декларации по налогу на имущество до 31 января 2023 года.
Это обязательство касается владельцев примерно 3,6 млн домов, земельных участков и нерезидентов в Германии.
Важно: крайний срок был продлен до трех месяцев. Первоначально декларации должны были быть представлены до 31 октября 2022 года.
Несмотря на продление срока, заполнение деклараций по налогу на наследство по-прежнему является стрессом для владельцев. Поэтому им следует помнить, что подготовка декларации требует времени. Например, некоторые элементы у властей часто нужно запрашивать заранее.
До 1 января 2023 года, сообщает Welt Am Sonntag со ссылкой на Налоговую службу земли Бавария, ответственную за платформу Elster, было получено менее 16 миллионов электронных заявлений. Это составляет лишь около 44% от ожидаемого количества заявлений.
По данным Федерального министерства финансов, до 22 декабря 2022 года доля деклараций, поданных в электронном виде, оставалась на уровне 41,5 %. Кроме того, 4,7% ожидаемых заявлений ранее подавались в печатном виде.
Налоги и сопутствующие расходы
При покупке Владении Продаже
Покупатели недвижимости в Германии платят налог на переход права собственности и дополнительные сборы. Агентский сбор при продаже через агентство платит покупатель, продавец или поровну покупатель и продавец — это прописывается в условиях договора.
Сопутствующие расходы составляют от 5,5% до 16% от стоимости договора купли‑продажи. При покупке новой квартиры за 500 000 € инвестор потратит 531 000 € с учетом дополнительных расходов.
Налоги на доходы в Германии
Подоходный налог в Германии в 2023 году применяют ко всем гражданам – резидентам и временно пребывающим. Большинство людей здесь самостоятельно отчитывается перед государством в плане доходов. Обязательно принимают во внимание при этом налоговые классы, а сами средства перечисляет наниматель. Для отчетов используют декларации в электронном виде.
Всего в стране 6 налоговых классов. Это определенные группы, которые выделяют по разным показателям – семейному положению, числу детей. Они отличаются суммой годового дохода – но на нее не начисляют налоги. Например, принадлежащий к 1-му классу человек может не платить никакие взносы, если прибыль оставляет до 9.408 € ежегодно. Человек из 3-го класса освобождается от выплат при заработках, составляющих до 18.816 € в год.
Наименее выгодным для налогоплательщика классом считается 6-й – в эту категорию попадают лица, трудящиеся на нескольких работах одновременно. Но по какой-то из них разрешено выбрать класс из 5 первых — тогда получается база, не облагаемая налогами. А с прочей прибыли придется отчислять деньги по наибольшей ставке.
В налогооблагаемый доход входят выплаты, которые человек получает:
- в качестве зарплаты – брутто;
- от самозанятости;
- с капитальных активов;
- от бизнеса;
- от лесоводческой, сельскохозяйственной деятельности;
- от сдачи имущества в аренду.
Налогооблагаемым доходом не считаются:
- допустимые убытки за предшествующие годы;
- сумма вычетов, куда входят связанные с воспитанием детей налоговые вычеты;
- часть пенсии, необлагаемая налогом при достижении гражданином 64 лет;
- особые расходы, которые вычитают из налогооблагаемого дохода.
Придётся ли платить налоги в двух странах
После переезда иммигрант, как правило, становится немецким налоговым резидентом. Платить налоги с доходов придётся в Германии.
Если человек живёт в Германии, а зарабатывает в другой стране, доходы облагаются немецким подоходным налогом. Но это не означает, что сборы взимаются одновременно в двух государствах.
С большинством стран мира ФРГ заключила “Соглашения об избежании двойного налогообложения”, которые и решают подобные проблемы. Немцы подписали договорённости со всеми государствами бывшего СССР.
Соглашения регулируют право стран взимать налог с определённых доходов. Например, прибыль от продажи движимого имущества облагаются налогом только в стране, резидентом которой является продавец, независимо от места заключения сделки.
В Соглашениях установлены правила, как поступать, если на налог претендуют несколько стран. Например, доход резидента Германии от аренды квартиры в России облагается российскими сборами. При этом, мигрант освобождается от немецкого налога на прибыль с аренды жилья за границей.
Подобные правила установлены для разных видов дохода, так что двойного налогообложения возникать не должно. В каждой конкретной ситуации мигрант платит налог в Германии или по месту получения прибыли.
В некоторых особенных жизненных перипетиях мигранту двойного налогообложения избежать не удается. Но такое случается редко.
Компанейские налоги в Германии
В Германии действуют одни из самых высоких общих ставок корпоративного налога среди стран ЕС, в совокупности составляющие чуть менее 30%.
Национальный уровень корпоративного налога установлен на уровне 15%, а местные муниципалитеты взимают дополнительные торговые налоги сверх этого. Существуют некоторые налоговые кредиты и льготы, которые предприятия могут зачесть в счет уплаты корпоративного налога, например, кредит по муниципальному налогу и кредит на исследования и разработки.
В дополнение к корпоративному налогу в стране действуют налоговые льготы.
В дополнение к корпоративному налогу компаниям также может потребоваться уплатить налог на прирост капитала при продаже бизнес-активов, торговый налог и налог на дивиденды.
Налоговая система Германии
Налоговая система Германии включает различные налоговые виды, которые облагаются по различным правовым основаниям. Германия обязывает своих граждан и резидентов платить налоги с различных источников дохода, включая доходы от зарплаты, арендной платы, продаж недвижимости и транспортных средств. Также существует налог на прибыль, который облагает компании, осуществляющие деятельность в Германии, и налог на прирост капитала, который облагает доходы от продажи акций, недвижимости и других активов.
Налог на добавленную стоимость (НДС) является одним из наиболее распространенных налогов в Германии. Он облагает продажу товаров и услуг и взимается в размере 19% от стоимости товара или услуги. Налог на добавленную стоимость несет налоговую ответственность за выплаты национальному хозяйственному классу и общественному сектору.
Налог на подоходные вычеты применяется к доходам от зарплаты, арендной платы и других источников дохода. Разные виды доходов облагаются различным налоговым процентом, который может варьироваться от 14% до 45%. Также существуют налоговые льготы и вычеты, которые позволяют уменьшить налогооблагаемую базу.
Германия имеет международные налоговые соглашения с различными странами, включая Великобританию. Эти соглашения регулируют налогообложение доходов от источников в разных странах, чтобы избежать двойного налогообложения. Соглашения ограничивают налоговую ответственность для нерезидентов и устанавливают правила для перечисления налоговых выплат в соответствующие страны.