Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно приобрести квартиру у иностранца в России». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.
Нюансы проведения валютных операций.
Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.
Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).
Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.
И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).
Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).
Процесс выбора и покупки недвижимости
Выбор и покупка недвижимости — это серьезный и ответственный процесс, особенно для иностранных граждан, желающих приобрести квартиру в России. В связи с этим, важно ознакомиться со всей необходимой информацией и правилами, чтобы сделать правильное решение и избежать проблем в будущем.
Первым шагом в процессе выбора недвижимости является определение своих потребностей и предпочтений. Необходимо решить, в каком регионе России вы хотели бы приобрести квартиру, и какой бюджет вы готовы выделить на это. Также следует определить желаемое количество комнат и необходимую площадь квартиры.
После того как вы определились с требованиями к недвижимости, следующим шагом будет поиск подходящих вариантов. Вы можете обратиться к риэлторам или использовать онлайн-платформы для поиска недвижимости. Важно учитывать репутацию продавца или агентства, а также проверять юридическую чистоту предлагаемого объекта.
После того как вы нашли подходящий вариант, вам следует посетить квартиру и осмотреть ее внимательно. Важно проверить состояние квартиры, наличие необходимых коммуникаций, а также определить близость к необходимым объектам инфраструктуры.
При решении купить недвижимость необходимо заключить договор купли-продажи. В этом документе должны быть четко указаны все условия сделки, включая стоимость, сроки, условия оплаты и ответственности сторон. Для защиты своих интересов рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу, чтобы проверить документы и подготовиться к сделке.
Возможности получения гражданства через недвижимость
Приобретение недвижимости в России может открыть иностранным гражданам путь к получению гражданства этой страны. В соответствии с законодательством Российской Федерации, иностранный гражданин имеет право на получение гражданства России, если он является владельцем недвижимости в стране и отвечает определенным требованиям.
Для того чтобы стать гражданином России через недвижимость, иностранный гражданин должен прожить на территории страны не менее 5 лет с момента регистрации недвижимости на свое имя или обладать правом собственности на недвижимость в России не менее 3 лет и иметь внушительные инвестиции в экономику страны.
Также важно отметить, что при получении гражданства через недвижимость, иностранный гражданин должен соответствовать другим требованиям, предъявляемым к гражданам России, включая знание русского языка, сдачу экзаменов и прохождение медицинского осмотра.
Становясь гражданином России через недвижимость, иностранный гражданин получает все права и привилегии, предоставляемые гражданам Российской Федерации, включая право на работу, образование, медицинское обслуживание и т.д.
Основной налог, который возникает при приобретении недвижимого имущества, — это налог на имущество организаций. Поскольку он является региональным, ставки его устанавливаются законодательством субъектов Федерации и не могут превышать 2% (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в Москве, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2018 году составляет 1,5 процента (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций»).
На основании п. 3 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, является находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности и полученное по концессионному соглашению.
При сомнении в определении вида имущества необходимо проверить наличие данных об объекте в ЕГРН. При отсутствии сведений в ЕГРН — установить, имеются ли основания, подтверждающие прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства: наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости; разрешений на строительство и (или) ввод в эксплуатацию; проектной или иной документации на создание объекта и (или) о его характеристиках (письмо ФНС России от 02.08.2018 N БС-4-21/14968@).
Для целей уплаты налога на имущество организаций и представления налоговой декларации объектами налогообложения по налогу на имущество организаций не признаются (п. 4 ст. 374 НК РФ):
1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
2) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
3) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.
Налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства, определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ, в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ, пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода. Порядок определения налога может быть представлен так:
(Кадастровая стоимость имущества x Ставка налога) — Авансовые платежи = Налог за имущество.
В случае если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).
В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций указано, что в случае, если кадастровая стоимость не определена, налоговая база принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ).
Ввиду отсутствия в п. 6 ст. 378.2 НК РФ конкретизации объектов налогообложения, правило об использовании кадастровой стоимости здания при определении налоговой базы, вероятно, должно применяться и в отношении помещений, принадлежащих иностранной организации.
Если же не определена и кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, принадлежащее иностранной организации, применяется правило п. 14 ст. 378.2 НК РФ: налоговая база равна нулю.
При этом обязанность по представлению налоговых деклараций по налогу на имущество организаций, предусмотренная ст. 386 Кодекса, распространяется и на иностранные организации, владеющие имуществом, налоговая база в отношении которого равна нулю (письмо ФНС России от 20.05.2015 N ГД-4-14/8527@).
К слову об обязанности по представлению налоговой декларации, отметим, что иностранное юридическое лицо как владелец объекта недвижимости обязано также сообщать в налоговый орган по местонахождению своей недвижимости сведения об участниках этой иностранной организации (для иностранной структуры без образования юридического лица — сведения о ее учредителях) по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода, включая раскрытие порядка косвенного участия (при его наличии) физического лица или публичной компании, в случае, если доля их прямого и (или) косвенного участия в иностранной организации (структуре без образования юридического лица) превышает 5 процентов (абз. 2 п. 3 ст. 386 НК РФ).
При наличии у иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) нескольких объектов имущества сообщение представляется в налоговый орган по месту нахождения одного из объектов имущества по выбору этого лица (п. 3.2 ст. 23 НК РФ).
Какие документы нужны
Чтобы подать заявку на получение ипотечного кредита ИГ потребуется собрать пакет документов:
- паспорт и его копия (некоторые банки требуют заверенный нотариусом перевод);
- справки, подтверждающие легальность нахождения в России;
- справка о доходах за 12 месяцев (2-НДФЛ или по форме банка);
- СНИЛС;
- патент на работу (если в нем есть необходимость);
- анкета-заявление;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если таковые имеются.
Какие банки дают ипотеку иностранным гражданам
Ипотечные программы для иностранцев действуют в следующих российских банках:
Ипотечные кредиты иностранным гражданам в банках России
|
Название |
Гражданство |
Ставка |
Срок |
Сумма |
Взнос |
|
ВТБ |
нет ограничений |
от 11,2% годовых |
до 30 лет |
до 30-60 млн рублей |
от 10% |
|
Альфа-Банк |
Россия, Украина, Республика Беларусь |
от 11,89% годовых |
до 30 лет |
до 20 млн рублей |
от 10% |
|
Росбанк |
не имеет значения |
от 8,85% годовых |
до 25 лет |
от 3-5 млн рублей |
от 10% |
|
Райффайзенбанк |
любое государство |
от 10,09% годовых |
до 30 лет |
до 26 млн рублей |
от 15% |
|
Фора-Банк |
не имеет значения |
от 11,15% годовых |
до 25 лет |
от 100 млн рублей |
от 15% |
|
Инвестторгбанк |
любое государство |
от 10,54% годовых |
до 25 лет |
до 50 млн рублей |
от 20% |
Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.
Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.
Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.
Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.
Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.
Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).
Налог на недвижимость для иностранцев
Продажа имущества По налоговому законодательству, иностранцы, как и россияне, обязаны заплатить налог с любых доходов, полученных в РФ, в том числе и с продажи недвижимости, земельных участков, транспортных средств. Гражданская принадлежность при продаже дома или квартиры не имеет никакого значения, здесь важно налоговое резидентство, так как с этим связаны ставки по НДФЛ: для резидентов — 13%, для нерезидентов — 30 % от суммы, за которую была продана собственность. Чтобы реализовать недвижимость с меньшими затратами, нужно стать резидентом РФ, то есть прожить в стране на законных основаниях больше 183 дней без перерывов. По продаже имущества есть один важный момент. Если оно находилось в собственности больше 3 лет, то обязанности по выплате НДФЛ в случае его продажи не возникает. Но это касается только резидентов, нерезиденты оплачивают налог полностью.
Риски при покупки квартиры иностранцем в России
При приобретении недвижимого имущества иностранным лицом на территории России могут возникнуть определённые сложности. Риски могут быть связаны как с общей спецификой заключения сделки, так и в частности, по причине того, что одной из сторон договора является иностранец. Итак, возможные риски:
- Иностранный гражданин незаконно находится на территории РФ, что в последующем даёт право признать сделку недействительной.
- Гражданин иностранного государства со своей стороны не предоставил требуемый объем документов, например, перевод паспорта не был нотариально заверен.
- В соответствии с законодательством РФ, иностранное лицо не в праве приобретать в собственность недвижимость, территориально расположенную в России, находящуюся в зоне особо охраняемых объектов или вблизи границы.
Какие документы необходимо подготовить для сделки
Паспорт — это не только документ, подтверждающий личность иностранного гражданина. Прежде всего это необходимый атрибут заключения сделок с недвижимостью. В данном случае необходимо учесть, что паспорт должен быть переведен на русский язык, при этом перевод необходимо заверить нотариально.
Государство не ограничивает иностранного гражданина в возможностях. Это означает, что он имеет право купить квартиру как в новостройке, так и выбрать объект вторичного рынка. Алгоритм проведения сделки и процедура регистрации договора купли-продажи ничем не отличается от классических сделок с недвижимостью, однако в силу норм валютного законодательства расчеты в большинстве таких сделок должны проводиться с использованием безналичных счетов, открытых в российских банках.
По желанию иностранного гражданина договор о покупке квартиры может быть составлен одновременно на нескольких языках. Если иностранец не знает русского языка, он может пригласить на сделку переводчика, который разъяснит ему все условия соглашения.
Согласно Конституции РФ иностранцы и лица без гражданства в отношении покупки недвижимости имеют такие же права и обязанности, как и россияне. Они могут владеть объектами жилой, коммерческой недвижимости и землей, кроме участков, расположенных в границах морских портов и некоторых регионах, список которых приведен в Указе Президента.
Единственное требование для иностранцев, которые решили приобрести недвижимость в РФ, – законное пребывание на территории страны. Подтвердить его можно одним из четырех документов:
- действующей визой;
- миграционной картой;
- РВП (разрешением на временное проживание);
- ВНЖ (видом на жительство).
Без апостиля документов не обойтись
Одно из требований к иностранцу при совершении сделок с недвижимостью – предъявление апостиля документов, принятого Гаагской конвенцией и подтверждающего подлинность содержащейся в документах информации. Апостиль может быть представлен в виде штампа или дополнительного бланка, который прикладывает к пакету документов нотариус. Он содержит наименование государства и города, где он был проставлен, ФИО и должность выдавшего лица, наименование учреждения, дату и номер, печать или штамп учреждения, подпись должностного лица.
Чтобы оформить апостиль, необходимо сделать перевод документов и заверить его у нотариуса. Если апостиль проставляется в России, необходимо написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой орган, наделенный правом проставления апостиля, и заплатить государственную пошлину.
В случае продажи недвижимости иностранному гражданину необходимо предоставить документ, в котором указано его семейное положение, или разрешение от супруга (супруги) на совершение сделки. Это нужно для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем.
Согласно Конституции РФ иностранцы и лица без гражданства в отношении покупки недвижимости имеют такие же права и обязанности, как и россияне. Они могут владеть объектами жилой, коммерческой недвижимости и землей, кроме участков, расположенных в границах морских портов и некоторых регионах, список которых приведен в Указе Президента.
Единственное требование для иностранцев, которые решили приобрести недвижимость в РФ, – законное пребывание на территории страны. Подтвердить его можно одним из четырех документов:
- действующей визой;
- миграционной картой;
- РВП (разрешением на временное проживание);
- ВНЖ (видом на жительство).
Все о том, как иностранцу купить квартиру в России: документы, оформление и налоги
Границы государств становятся более прозрачными. Каждый сам выбирает, где ему находиться и где иметь жилье или другую недвижимость. Иностранные граждане нередко покупают квартиры в России, также, как и россияне приобретают недвижимость за рубежом. Это не случайность.
Дело в том, что в России для иностранцев действует довольно либеральный режим. Они могут приобретать практически любое имущество в собственность без огромного количества справок и бумажной волокиты. Для ряда иностранцев приятной покажется цена российского жилья из-за соотношения рубля и их валюты. Налоговые ставки тоже вполне привлекательные, ниже, чем в других странах.
Данные преимущества рождают вопрос: «Как купить в России квартиру иностранному гражданину?». В статье мы рассмотрим первичный рынок недвижимости, то есть жилье в новостройках.
Остановимся на двух основных механизмах покупки: договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме) и договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме).
Налоги на квартиру для иностранного гражданина
Российское законодательство предусматривает налоговые льготы (вычеты) за приобретение жилья, но это касается только граждан РФ. Для иностранцев налоговые вычеты за покупку квартиры в России не предусмотрены.
Что касается налога на владение недвижимым имуществом (налог на имущество физических лиц), который уплачивается ежегодно каждым собственником квартиры, то здесь иностранцы платят его так же, как и россияне.
А вот налогообложение при продаже квартиры для иностранцев гораздо жестче – здесь гости из других стран явно проигрывают местным жителям.
Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика производит территориальная инспекция ФНС по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 83-85, НК РФ).
В целом можно сказать, что для иностранца купить квартиру или апартаменты в России не представляет каких-либо сложностей, которые принципиально отличают эту покупку от сделки с местным жителем. И так же, как и местному жителю, иностранному гражданину нужно помнить о рисках при покупке жилья.
Кроме того, если квартира покупается на вторичном рынке, то заключение сделки через нотариуса снизит целый ряд рисков, связанных с правами третьих лиц и с личностью Продавца. А через депозит нотариуса можно провести и безопасные расчеты по сделке.
Для справки: права иностранных граждан на территории РФ регулируются федеральным законом №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В частности, именно этот закон определяет условия легального положения иностранца на территории России, и документы, которыми он может удостоверить свою личность (в сделках с недвижимостью, например).