Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор участия в долевом строительстве (ДДУ): условия и подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
- пожара;
- взрыва газа;
- падения самолета (маловероятно, но возможно);
- стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
- незаконных действий третьих лиц.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
В каких случаях страховка не защитит
Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:
- нецелевое использование средств;
- банкротство застройщика;
- мошенничество;
- незаконное получение разрешения на строительные работы;
- непрофессионализм застройщика.
Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:
— государственная структура распорядилась о прекращении строительства;
— договор долевого участия суд счел недействительным;
— наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,
— застройщик не получил разрешение на застройку,
— наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.
Страховая защита распространяется только на два случая:
- Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
- Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.
Может ли дольщик застраховать ДДУ
Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.
Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.
Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.
Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.
Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве защищает дольщика (для страховой компании он является страхователем) от невыполнения застройщиком его обязательств по договору инвестирования (или долевого участия и т.п.), в том числе невозврата вложенных средств по причинам, независящим от дольщика.
Дольщик может рассчитывать на получение выплаты по данному договору страхования, если он не получит в срок свою квартиру, которая фигурирует в договоре долевого участия, и при этом застройщик не вернет ему вложенные деньги.
Правда, по правилам страхования большинства страховых компаний на страховую выплату можно рассчитывать только в случае банкротства застройщика или его ликвидации в случае чрезвычайных и непредотвратимые обстоятельства (к таким обстоятельствам относят войны, забастовки, природные катаклизмы и т.п.) и в случае неправомерных умышленных действий застройщика (например, двойной продажи квартир, ошибок проектирования и т.п.).
Договор страхования финансовых рисков обычно заключается на сумму инвестиций, именно в пределах этой суммы несет ответственность страховая компания, т.е. если дольщик вкладывает в строительство 4 млн. руб., то при наступлении страхового случая он получит максимум 4 млн. руб., но никак не новую квартиру.
Договор страхования финансовых рисков заключается на основании заявления дольщика, либо параллельно с договором долевого участия либо после, а его срок устанавливается исходя из срока договора долевого участия: «Обычно договор страхования заключается до конца срока строительства, если сроки затягиваются, то заключается дополнительное соглашение, где прописывается новый срок действия основного договора», — говорит Марина Антонова («Пересвет»). «Однако некоторые страховые компании обращают внимание покупателя на то, что результатом его участия в инвестиционном проекте должен стать не факт получения ключей, а факт оформления права собственности на объект недвижимого имущества, поэтому предлагают заключить договор страхования на более длительный срок», — уточняет Валерия Симонова (НДВ).
Все перечисленные параметры договора страхования определить нетрудно, сложности возникают при определении страхового тарифа, по которому начисляется страховой взнос. Для того чтобы заключить договор страхования финансовых рисков и рассчитать тариф страховой компании потребуется целая кипа бумаг от компании-застройщика: учредительных, лицензий, документов о строящемся объекте…
Страховщик проводит экспертизу всех полученных документов, оценивает свой риск и принимает решение о возможности заключения договора страхования, а также рассчитывает страховой тариф. «Он зависит от ряда факторов: стоимости квартиры, сложности строительства, от репутации компании-застройщика», — говорит Марина Антонова. Также тариф зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций. В среднем он составляет 1-2% от страховой суммы в год, максимум – 4,5-6% при высокой степени риска. Таким образом, при инвестировании в долевое строительство 4 млн. руб. за страхование финансовых рисков придется заплатить минимум 40 000 руб.
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве
Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта. Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.
Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
- пожара;
- взрыва газа;
- падения самолета (маловероятно, но возможно);
- стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
- незаконных действий третьих лиц.
Изменения законодательства
В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.
Все участники общества обязательного страхования несут Если сделка оформляется с банком, то много времени уходит на сбор бумаг. Обязательно уплачивается 30% залог от стоимости объекта, который служит гарантией для финучреждения. К тому же ЦБ устанавливает свои требования к таким банкам:
Минимальный срок работы — 5 лет;
Стоимость имущества — 1 млрд рублей.
Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.
Кто заключает договор страхования
Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.
То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.
Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.
Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.
Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.
Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)
Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.
В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:
- застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
- строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
- подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
- подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
- в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.
Страхование финансовых рисков с привлечением страховых компаний
Страхование финансовых рисков с привлечением страховых компаний заключается в том, чтобы возместить возможные потери на случай, если через определенный период застрахованные соглашения не дадут ожидаемой отдачи. Страховое возмещение в таком случае устанавливается в размере разницы между страховой суммой и полученной прибылью от застрахованной коммерческой деятельности.
Страхованию подлежат следующие финансовые риски:
- недополучение (потеря) прибыли (дохода),
- уничтожение или повреждение средств производства,
- биржевые риски,
- валютные риски.
Выше представлены четыре вида страхования финансовых рисков, одним из которых является страхование от потери прибыли, что является формой страховой защиты хозяйствующих субъектов от потерь будущей пользы (ожидаемой прибыли), которая может наступить, прежде всего, по причинам случайной остановки производственного процесса. Убытки в таком случае не ограничиваются только потерей прибыли, а охватывают расходы, необходимые для поддержания жизнедеятельности субъекта, возвращения его к заранее определенной производственной программе, а также расходы, осуществленные с целью противостояния последствиям рискового случая. Поэтому страхование от потерь прибыли не является самостоятельным, а так называемым комплементарным для многих базовых видов страхования, прежде всего, страхования имущества от огневых рисков и рисков стихийных явлений. Риск потери прибыли всегда является производным от риска наступления имущественных убытков как своего базового риска. Ведь даже незначительный имущественный вред способен привести к остановке производства, полной потери прибыли.
Кроме базового риска (повреждение или уничтожение имущества, замедление или остановка производственного процесса), страхование от потери прибыли должно учесть риски, связанные с сезонностью производства, продолжительностью срока возмещения, характером конкуренции в отрасли, частичным участием в финансировании риска потерь прибыли самого страхователя.
Кто заключает договор страхования
Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.
То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.
Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.
Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.
Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.
Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)
Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.
В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:
- застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
- строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
- подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
- подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
- в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.
Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе «обязанности без квартиры и без денег», особо обратите внимание на пункт «условия расторжения договора». Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора. Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.
Но представьте себе, что строительная компания дом не строит, вы пришли, чтобы расторгнуть договор, а фирма не подписывает такое соглашение, а следовательно, и не начинает идти срок, в течение которого эта фирма должна вернуть вам деньги. Еще хуже, когда в договоре вообще не указан срок возврата денег дольщику в случае расторжения договора, или указано, что деньги возвращаются после реализации квартиры другому дольщику. Тогда соглашение о расторжении договора может быть подписано, то есть договор уже расторгнут и ваша квартира выставлена на продажу, а денег вы получить не можете. В компании вам постоянно говорят: «Денег сейчас нет, приходите через неделю», а проверить, реализовала ли компания вашу квартиру, вы никак не сможете. Для дольщика безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано — какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.