Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Страховка от потери квартиры». Как работает страхование титула». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.
Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.
За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.
Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.
Что такое титульное страхование недвижимости
Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.
Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.
Причиной могут стать события, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи. При наличии титульной страховки вы гарантированно получите возмещение ущерба.
Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.
Титульное страхование недвижимости ????: что это, стоимость страховки титула при покупке квартиры
Описание
Титульное страхование — это страховой полис, защищающий право собственности на квартиру. Другими словами, страховщик выплачивает компенсацию, если собственник лишился недвижимости из-за обстоятельств, которые открылись после совершения сделки.
Такая ситуация может возникнуть, например, если после подписания договора купли-продажи выяснилось, что при совершении сделки были нарушены интересы несовершеннолетних. Например, объект был куплен с использованием материнского капитала, но не были выделены доли детям.
Такую сделку органы опеки признают недействительной, покупатель лишится титула и должен будет вернуть объект продавцу. Чаще всего страхование оформляется для квартиры или дома, которые куплены на вторичном рынке.
При покупке объекта в новостройке вероятность потери права собственности на недвижимость практически равна нулю.
Что не является страховым случаем?
При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.
Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.
На какой срок оформить титульное страхование
По умолчанию договор защиты титула заключается на 1-3 года с возможностью продления.
Это продиктовано исковой давностью. Стандартный срок, в который можно заявить о нарушении любых своих прав, — три года. Поэтому логично, что первые три года (а в особенности первые 12-18 месяцев) представляют наибольший риск для титула собственника. В связи с этим страховые компании часто устанавливают на данный период повышенные тарифы.
Тем не менее, риски на этом не заканчиваются. У наследников другая исковая давность — они могут заявить о нарушении прав наследования в течение 10 лет после смерти своего родственника. Из-за этого страховка титула часто продлевается до 10 лет.
Но и это еще не все. Остается проблема с заключенными, выходящими из мест лишения свободы. По идее, здесь не важно, сколько лет прошло с момента совершения сделки, — если заключенный вышел на свободу, он может восстановить прописку в квартире.
Поэтому у собственника есть два варианта — либо тщательно проверять отсутствие таких «скрытых жильцов», либо продлевать договор титульного страхования до даты освобождения заключенного.
Важный момент: если при продаже имущества вам предоставили подтверждение согласия заключенного на прекращение его прописки в квартире, это хорошо, но все же не стопроцентная гарантия. В судебной практике бывали случаи, когда заключенные после освобождения подавали в суд и утверждали, что дали согласие под давлением. Судья восстанавливал их права на квартиру.
Что такое титул и в чем необходимость его страхования
Титул представляет собой документ на право собственности в отношении конкретного имущества. В случае ипотечного кредитования и прочих сделок с недвижимостью титулом является выписка из ЕГРП, ранее выдавалось свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае страхуются риски по утрате права собственности на объект, приобретаемый в ипотеку. Страховая компания (далее по тексту СК) – это фирма, оказывающая страховые услуги.
Смысл страхования титула при ипотеке сводится к защите своих прав на приобретенный объект недвижимости. Поскольку сохраняется вероятность, что после приобретения жилья и регистрации собственности на него в органах Росреестра, могут появиться иные лица, имеющие право на эту жилую площадь. Зачастую у них появляется желание отсудить квартиру у покупателя. Как правило, эти ситуации связаны с наследниками или лицами, права которых были не были учтены при реализации жилья, например, несовершеннолетние дети, недееспособные на день совершения сделки лица, а также люди, находящиеся в состоянии наркотического или алкогольного опьянения.
Титульное страхование актуально только если речь идет о вторичном жилье. Нет смысла страховать титул при совершении сделки в новом доме, покупая жилье у застройщика. Поскольку покупатель является первым владельцем и до него квартира не имела собственников, поэтому какие-либо претензии не обоснованы. Титульное страхование призвано защитить заемщика от потери денег на случай возникновения споров о праве собственности на объект. В случае отсутствия страхования собственник теряет право на квартиру и остается должен банку по ипотечному кредиту. По этой причине банки при оформлении ипотечного договора на объект вторичного рынка настаивают на таком виде страхования, оставляя за собой право повышать процентную ставку в случае отказа, чтобы уменьшить собственные риски.
- Страхование титула при покупке недвижимости защищает от риска утраты права собственности.
- Такую страховку есть смысл оформлять, если квартира приобретается у физического лица. При покупке недвижимости от застройщика вероятность оспаривания права собственности близка к нулю.
- Стоимость страховки довольно велика. Если сделка терпит, проще отказаться от покупки наследственной квартиры, или провести полную проверку на юридическую чистоту. Это выйдет дешевле.
- Перечень страховых рисков определяется страховщиками самостоятельно и указывается в договоре.
- Если суд признает сделку недействительной и обяжет продавца вернуть деньги, есть вероятность, что покупатель (застрахованное лицо) выплаты от страховщика не получит, и придется ждать довольно долга, пока продавец полностью рассчитается.
На что обратить внимание в титульном страховании
В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.
Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.
Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно.
Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.
В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализации имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.
Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.
На 2015 год титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.
Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.
Правила оформления титульного страхования недвижимости
Чаще всего, договор титульного страхования заключается на подготовительном этапе соглашения между покупателем жилья и продавцом. Перед его заключением страховая компания, как правило, проводит предварительную экспертизу недвижимости с тщательным изучением и проверкой множества документов с целью изучения ее юридической истории. На основании результатов экспертизы оценивается степень риска и выносится решение о том, состоится ли в принципе эта сделка.
Стоимость такой страховки и размер страховых взносов зависит от истории страхуемого объекта, от уровня риска, от наличия выявленных сомнительных факторов, от особенностей сделки, от причины, по которой клиент страхует титул, от срока страхования, от стоимости объекта недвижимости и еще ряда факторов, и может быть достаточно высокой. Ежегодный взнос составляет от 0,15 до 3% от стоимости покупки.
Сколько стоит титульное страхование вторичной недвижимости?
Стоимость титульного страхования напрямую зависит от сложности поставленной задачи, а именно от прозрачности сделки и истории жилья: природы происхождения документов, количества переходов права собственности на объект — другими словами, от степени собственного риска.
Страховка в среднем стоит от 0.25 % до 0, 35% от реальной стоимости объекта. В большинстве страховых компаний в аналогичных случаях применяется базовый тариф 0, 3% не от заявленной в ДКП, а от фактической (рыночной) цены вторичной недвижимости.
Однако, при единовременном заключении договора по страхованию титула на срок более 1 года и уплате страховой премии по соглашению (например, сразу за 3 года или 5 лет), страховщики зачастую применяют плавающие ставки и предоставляют клиентам существенные скидки.
Работает ли такая страховка на самом деле
Страхование титула не всегда работает. Представленный вывод может быть сделан в результате анализа информации, указанной в неофициальных источниках, и отзывов уже воспользовавшихся соответствующими услугами клиентов.
Основные проблемы наблюдаются из-за невнимательного прочтения клиентами условий договора и Правил. Из-за желания страховых компаний минимизировать свои финансовые потери, документация составляется таким образом, чтобы максимально снизить количество страховых случаев, по которым гражданину полагается компенсация.
Поэтому, при желании застраховать свой титул следует обратить внимание:
- на наличие в договоре условия об осуществлении компенсации при предъявлении к застрахованному лицу виндикационного иска (иска об истребовании дома или квартиры у добросовестного приобретателя из незаконного владения вследствие его (ее) продажи помимо воли изначального собственника);
- на исключения из страхового покрытия (страхование титула часто предполагает отказ страховщиков в выплате компенсации при наличии так называемого ретроспективного обстоятельства – когда само событие (например, мошенничество) произошло до заключения страхового контракта, а его последствия – уже после);
- на наличие в договоре условия, позволяющего страховщику удержать из суммы компенсации размер денежных средств, присужденных судом к выплате от одной стороны сделки (продавца) в пользу другой (покупателя).
Титульным называется страхование, призванное защитить добросовестного покупателя недвижимости от риска потерять право собственности на нее. Страхуется риск потери права собственности из-за дефекта титула, под которым подразумевается документ, удостоверяющий это право собственности (договор купли-продажи). Ошибочно полагать, что любая утрата права собственности будет признана страховым случаем при титульном страховании. Не будет признана страховым случаем гибель недвижимости вследствие пожара, взрыва, землетрясения, умышленного разрушения и т.д.
Почти всегда право собственности приобретается в ходе сделки купли-продажи, но при этом крайне редко цепочка ее участников ограничивается только покупателем и продавцом. Куда чаще объект переходит от одного собственника к другому несколько раз. В процессе таких переходов, вполне вероятно, могут иметь место нарушения закона, например, из-за ущемления прав третьих лиц. В итоге недвижимость может стать предметом судебного разбирательства, а судебным решением приобретатель лишен своего права собственности. Страховка титула покроет этот убыток.
Почему договор купли-продажи может быть аннулирован?
Аннулирование договора купли-продажи является самым распространенным страховым случаем при титульном страховании недвижимости. Решение суда чаще всего становится основанием для аннулирования договора. Истцом в таком деле выступают собственники, чьи права были нарушены при совершении сделки.
Согласно действующему законодательству, сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной, когда:
- Нарушает любой закон или иной нормативный акт.
- Является прикрытием для совершения иной сделки.
- Не предполагает появления у покупателя права собственности на недвижимость.
- Совершена лицом, не обладающим в полной мере дееспособностью.
- Продавцом выступает несовершеннолетний старше 14 лет.
- Совершена продавцом под влиянием какого-либо заблуждения.
- Совершена дееспособным лицом, не отдававшим в силу определенных причин отчета в своих действиях.
- Совершена под действием угрозы насилия, иного принуждения.
Случаи, когда страховая компания отказывается выплачивать страховые возмещения
В первую очередь тщательно изучайте и проверяйте документы на недвижимость, которую вы планируете приобрести, потому что страховые компании в большинстве случаев, когда они устанавливают, что в документах есть ошибки, относят их на злой умысел клиента, который хотел с помощью подлога смошенничать со страхованием и незаконно получить выплату.
Во вторую очередь, страховые компании подозрительно относятся к завышенной цене сделки, поскольку понимают, что при возникновении страхового случая им придётся заплатить больше. Поэтому если страховая компания обнаружит ложность указанной цены, то договор с клиентом будет немедленно аннулирован и, разумеется, о выплате можно будет забыть.